Роскошь изнутри

Рынок элитной недвижимости российской столицы переживает не лучшие времена. Серьезная нехватка новых проектов, высокие ценники, рост конкуренции во всех секторах рынка и валютные страсти — лишь основные штрихи к его портрету.

За последние годы рынок элитной недвижимости претерпел как количественные, так и качественные изменения. Если бы не дефицит предложения, то можно было бы сказать: потенциальный потребитель имеет массу возможностей выбора. Серьезный бюджет позволяет рассматривать и модные клубные дома, и элегантные элитные кварталы, и футуристичные высотки. Каждый из вариантов имеет счастье быть занесенным в копилку элитных проектов.

Расширился словарь, появилась новая терминология. Только само понятие элитности так и осталось нераскрытым, расплывчатым и, по сути, самым нарицательным из всех имен.

Каждый девелопер, имеющий в своих активах многотысячные проекты, равно как и отреставрировавший всего один подъезд, считает их элитными.

Понять отличия и расставить точки помогла бы классификация зданий.

До сих пор ее нет, как нет ни единой стратегии поведения риэлторов, ни девелоперского союза. Зато существует множество А-B-C, премиумов, люксов, de luxe, hi-end, hi and middle классов, бутиковых, клубных, коллекционных домов — элита рынка недвижимости с вариациями.

И пока игроки рынка увлеченно соревнуются в определениях имиджевой составляющей — даже с большим рвением, чем работают над четкостью критериев, — конечный потребитель выбирает, не ориентируясь на существующее многоголосие классификаций, а руководствуясь личными потребностями.

Супермегапшик

Эволюция любого рынка требует поиска новых форм и концепций. Уже явлены миру суперклубные «Молочный, 1» и дом «Стольник», суператриумовый дом в Брюсовом переулке, сложноэкологичный Green Hills на Андреевской набережной, супервысокие апартаменты «Москва-Сити», супервидовые пентхаусные суперварианты. Теперь рынок в ожидании мегамасштабных, моднолофтовых и золотоостровных проектов.

На практике в рамках МКАД никто еще не пробовал ни жить в мультикомплексе, ни построить «элитный город в городе», занимающий на карте Москвы приличное многогектарное пространство. Потому такой продукт хоть ожидаемый, но особенно сложный с точки зрения согласований и реализации.

Многие аналитики прогнозируют, что с выходом на рынок нескольких подобных проектов проблема насыщения рынка уже не будет ощущаться так остро. Спрос на дорогую недвижимость всех классов и направлений остается высоким, в то время как спрос на качественную элитную недвижимость по адекватной цене просто фантастический.

Риэлторы и аналитики зачастую заняты изобретением новых форм представления уже набивших оскомину «старых» адресов. Сложно говорить о росте рынка, если его объемы за год фактически не меняются, а ценовые показатели зависят не от объективных факторов, а исключительно от настроений владельцев недвижимости.

Порой мнение одного-двух физических лиц преподносится как тенденция. Стоит кому-то озвучить очередную сумасшедшую цену, как пресса, интернет и прочие словоохотливые источники подхватывают ее и тут же коронуют. Мол, есть движение вперед, рынок развивается, цена растет, все отлично, а слово «кризис» пора включить в словарь ненормативной лексики или архаизмов.

Забыта простая истина: ничто не вечно, и модные идеи со временем покрываются сеткой морщин, а периоды подъема непременно чередуются с периодами спада. Конечно, хочется поучаствовать в реализации элитного квартала на месте «Красного Октября», посмотреть на счастливых обладателей почтовых ящиков по адресу: Красная площадь, 5, увидеть заполненные яппи просторы «Москва-Сити»… Но доведется ли? Ведь у каждого проекта возникают проблемы своего масштаба: нервозность точечной застройки в сформировавшемся жилом районе или близость к рубиновым звездам, расчеты с городом или сложности с грунтами…

А конечный потребитель далеко не всегда мечтает об обязательно модном адресе. Гораздо больше он настроен получить продукт с минимумом недочетов. Ему должно быть все равно, каким административным ресурсом обладает застройщик. Главное — соблюдение сроков работ, сертификация качества и своевременное оформление собственности. Равно как и владелец недвижимости не готов слушать о проблемах бизнеса покупателя, ставках, налогах, сложностях сбыта и товарооборота. Зачастую основной психотерапевтической прослойкой, поглощающей эту ценную информацию, является агент по недвижимости. В этой связи сохранение конфиденциальности становится основным постулатом в работе добросовестного риэлтора.

С нами сила

Причину сложностей с появлением на рынке нового товара следует искать большей частью в кабинетах чиновников. Сейчас мало кто способен оценить творческие подходы и шедевральные достижения. Зато с нами пребывает Сила административного ресурса. Правда, целиком ее никто не видел, не слышал и, ей-ей, не поддерживал рублем. К сожалению, эта сила не ко всем благосклонна: редкие хорошие площадки, которые еще остались в городе, достаются далеко не всегда тем, кто способен сделать прорыв или удивить рынок концептом.

Думаю, что рынок элитной недвижимости подвержен тенденциям монополизации не меньше, чем рынок черного золота или транспортных перевозок. Возможно, монополии и спасут мир, но только маленькие и средние компании реально заинтересованы в попадании в самый центр мишени потребительского вкуса. Только движение вперед, внедрение новых технологий, поиск интересных материалов для стильной отделки, пытливые архитектурные попытки создать нечто из банального способны вывести рынок элитки на новые рубежи.

Рынок буксует, и не день уже, и не два. «Дефицит, поэтому клиент и так все купит, да еще и за те деньги, которые мы ему нарисуем» — таким слабым тросом вряд ли что-то сдвинешь с места. А трудности с поиском желанного объекта возникают почти у каждого выходящего на рынок вне зависимости от бюджета. Но рядовой потребитель элитного рынка нуждается не в усадьбе или фантастической красоты особняке на одну семью.

Как и во все времена, наиболее востребованным товаром является квартира в городе для семейного проживания. Набор остальных характеристик также в традиционных рамках: охрана, подземный гараж, комфортная планировка, прогрессивные коммуникации. Небольшая горсть изюма — в виде интересной архитектуры, презентабельной общественной зоны, имени известного и качественного подрядчика, приятных соседей может послужить катализатором при принятии решения о покупке и значительно сократить сроки реализации свободных площадей.

Клиенту элитного рынка также надо определиться с пунктуацией «казнить нельзя помиловать» в вопросе апартаментов. Если квартира и дача — явления, понятные с детства, то апартаменты больше похожи на товар фарцовщика: вроде и модная тенденция, но с элементами психологического дискомфорта при приобретении.

Большинство проектов с апартаментами находятся в центре, имеют звонкие адреса, но с институтом прописки не дружат. А те, кто платит, хотят получить все, и по максимуму. Возможно, именно этот факт и отсутствие на сегодня реализованных проектов с вечерними огнями в окнах не позволяют говорить об апартаментах как о состоявшемся чуде.

Две правды

Как известно, всегда есть две правды. Правды покупателя и продавца различны, как Арбат и Капотня. Покупательская активность сменяется периодами напряженного ожидания и попыток изучения обстановки — слишком резво бежали ценовые лошадки. Продавцы же занимают оборону и не готовы уступать «ни пяди у. е.», чем обрекают многие продаваемые объекты на долгую жизнь в рекламном глянце.

Быстрая реализация возможна только при сочетании трех факторов: адекватность цены и качества; редкое чудесное совпадение обстоятельств у двух сторон (например, нужная площадь объекта и нужное месторасположение); появление на рынке абсолютно уникального товара. Счастливчики, набравшиеся терпения и выбравшие активного и неравнодушного агента, даже имеют шанс на «инвестиционное вложение».

Документооборот по сделке выглядит иначе, чем несколько лет назад. Простые и понятные рынку элитного жилья договоры о долевом участии в строительстве на фоне общего ажиотажа на тему обманутых дольщиков были заменены сложноподчиненными вексельными схемами и долгоиграющими предварительными договорами купли-продажи.

Доказав таким образом, что эксклюзивность эксклюзивностью, но связь с другими рынками и принятыми законами превращает клиента элитки в рядового гражданина.

Портрет такого гражданина видоизменился. Нет, он не стал старше или социально уязвимее. Важнее то, что он активно меняет место прописки на рублевую зону, стал отталкиваться не от цены за метр, а от бюджета в целом и снизил общий метраж своих приобретений.

Последние рыночные веяния также заставили часть риэлторских компаний пересмотреть жизненное кредо и довольствоваться малым. Более амбициозные, но не имеющие возможности похвастать хорошими продажами придумывают новые сервисы и услуги. Более опытные выбирают технику нанесения точечных ударов профессионально растущими агентами.

Бесспорно одно: риэлторы во многом сами виноваты в своей непростой жизни. Кто, как не агенты компаний, оказывает бездарный консалтинг, похожий больше на философские размышления о недвижимости, чем на осмысление проблематики конкретного проекта? Разве не сами риэлторы оценивают квартиры, завышая их стоимость на десятки процентов, чтобы понравиться хозяину и включить в листинг дополнительный товар? Разве не эти же риэлторы демпингуют, давая покупателю хоть какой-то шанс для торга ценой потери собственных комиссионных? Привычка постоянно прогибаться под изменчивый рынок не делает жизнь в нем лучше и понятнее, а без боя отданные рубежи так и войдут в историю легким трофеем условного противника.

Стратегических ошибок допускается достаточно, чтобы всерьез говорить о созревающей необходимости создания коалиций. Но идея, витающая в приватных разговорах или обсуждаемая на круглых столах, далека от воплощения.

Букет валют

По поводу валют и курсов цен отдельный разговор. Пока на рынке представлены все привычное россиянину трио: старичок-доллар, модный евро и патриотичный рубль. Именно последнему все чаще отдают сольные партии владельцы недвижимости, особенно девелоперы. Валютная гонка добавляет некоторой нервозности, так как все равно ведутся пересчеты в ту или иную сторону, принимаются к обсуждению малопонятные у. е. с фиксированным курсом.

Этим можно объяснить и существующую осторожность в прогнозах на будущее. Единственное, что можно предсказать, спрятав далеко эмоции, — в условиях сохраняющегося дефицита недвижимости мечтать о значительном падении цен не приходится. Еще вчера потенциальный покупатель элитки вздрагивал от цифр уровня $25 000 за 1 кв. м. Сегодня ему нужно провести над собой колоссальную психологическую работу, чтобы хотя бы принять (пока не заплатить) цену $45 000 за 1 кв. м. Но потребителям элитного рынка придется брать новые психологические барьеры.

Дата публикации: 10:58 12 марта 2008

Источник: bpn.ru