Больше 500 не предлагать

Сложности с арендой небольших офисных площадей для столичного малого бизнеса уже давно стали притчей во языцех. Их как не было, так и нет, констатируют разочарованные учредители ПБОЮЛ. А что есть? Тотальный дефицит. Тем не менее предпринимателей меньше не становится, значит, приемлемые варианты они все же находят. Где и как — попробуем разобраться, но сначала несколько слов о причинах этой проблемы.

Размер имеет значение

Как это не парадоксально, но в дефиците небольших офисов в первую очередь повинны владельцы зданий. Ситуацию пояснил Андрей Бушин, генеральный директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»: «Собственник предпочитает сдавать в аренду большие площади (от 1000 кв. м), чтобы сократить затраты на «коридорный коэффициент» и сэкономить на нарезке помещений, а также на управлении всем зданием». Кроме того, по мнению Аллы Глазковой, руководителя направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, владельцы бизнес-центров (БЦ) заинтересованы в крупных, известных и стабильных компаниях, подчеркивающих статус объекта. Например, в 2007 году многие фирмы пытались «прописаться» в БЦ «Белая площадь» на Лесной улице. Почему? Здесь арендовала офис (32,5 тыс. кв. м) известная международная компания Pricewaterhouse Coopers.

Некоторые проекты даже разрабатывают с перспективой сдачи в аренду целых этажей. Примером может служить БЦ «Газойл Плаза», что на юго-западе Москвы, или, скажем, «Северная Башня» в «Москва-Сити». В первом случае площадь этажа составляет 1300–1350 кв. м, во втором — 1300–3000 кв. м. Разумеется, в условиях высокого спроса на качественные помещения и рекордно низкой доли свободных площадей арендодатели не испытывают затруднений с заполняемостью бизнес-центров, поэтому делают то, что им выгодно.

Но начавшийся с недавних пор рост объема качественных офисных площадей заставил девелоперов, учитывая интересы мелких компаний, делить этажи на два и более блоков. Например, в строящемся БЦ класса А, что в деловом квартале «Красная Роза» (улица Тимура Фрунзе), этаж (2,5 тыс. кв. м) разбит на блоки от 450 кв. м каждый, в башне «Федерация» (ММДЦ «Москва-Сити») — от 560 кв. м. Есть предложения и для тех, кто ищет офис поменьше. так, в БЦ «Мясницкая Плаза» (улица Мясницкая) площадь целого этажа составляет всего 240 кв. м.

По словам Ашота Барсегяна, руководителя направления коммерческой недвижимости компании «МИАН», представителям малого бизнеса проще найти 500 кв. м под офис в бизнес-центре класса А или В, чем в здании класса С. Например, в БП «Павелецкий», вблизи одноименной станции метро, предлагают помещения площадью 350 и 440 кв. м под чистовую отделку. В зданиях бывших НИИ подыскать такой офис довольно трудно. Объясняется это тем, что в соответствии со сложившейся практикой помещения здесь сдают покомнатно, а это не больше 30–40 кв. м.

Вероятность того, что несколько мелких фирм, расположенных по соседству, одновременно освободят здания, минимальная.

Где найти мини-формат?

Доля спроса на офисы до 250 кв. м от числа всех заявок, поступающих, например, в компанию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», сегодня превышает 60%. Из них примерно 40% приходится на площади до 100 кв. м.

Небольшие качественные помещения, как правило, ищут мелкие компании, как российские, так и иностранные, считают в компании Blackwood. Хотя это может быть и крупная зарубежная фирма, открывающая свое представительство на территории РФ, а также известные отечественные и зарубежные игроки рынка, подыскивающие небольшой презентабельный головной офис в престижном районе. Впрочем, российских бизнесменов больше заботит не статусность здания, а удобство его расположения, арендные ставки и метраж.

Услуга, которая появилась в Москве сравнительно недавно, — сдача небольших офисов в аренду под ключ. Например, БЦ класса А «Ситидел» (на Садовом кольце вблизи ст. м. «Курская») предлагает помещения от 20 до 200 кв. м.

Похожие варианты встречаются также в БЦ «Лотте Плаза», «Северная Башня» и др. В столице уже несколько лет работает международная компания «Регус», специализирующаяся на сдаче в аренду полностью оснащенных рабочих мест. Компания ремонтирует громадные площади в бизнес-центрах класса А, например в «Авроре», «Смоленском Пассаже», Capital Plaza, разбивает их на мини-блоки, полностью меблирует и сдает в аренду. Между тем, по данным компании Colliers International, предложение качественных офисов класса А площадью менее 200 кв. м не превышает 5%.

Мини-офисы, как уже было сказано, можно найти и в зданиях с коридорной планировкой — бывших НИИ, переоборудованных гостиницах, жилых объектах, встроенно-пристроенных помещениях. Однако нельзя исключать и такой вариант, как верхние этажи торговых центров.

Тонкости аренды

По данным компании «Новое Качество», офисы площадью до 500 кв. м можно арендовать на срок не менее трех — пяти лет. Это важное для ведения бизнеса условие — арендодателю сложно управлять зданием с высокой ротацией «постояльцев».

В компании Colliers International сообщили, что в последние годы наметилась тенденция, когда даже небольшие фирмы стараются снять офис в здании класса А и В «на вырост». В случае расширения им не придется вкладывать дополнительные средства в ремонт, меблировку и переезд. Временно свободные помещения сдают другим компаниям на взаимовыгодных условиях. Эксперты считают субаренду одним из самых распространенных способов снять небольшой офис в современном бизнес-центре на срок от года и больше.

По словам Андрея Бушина, в зданиях класса С собственники, наоборот, стараются заключать краткосрочные (до 11 месяцев) договоры, чтобы не тратить время на государственную регистрацию и прочие накладные расходы.

Например, в офисных центрах компании «Регус» минимальный срок аренды может исчисляться несколькими часами.

Что касается цен, то они зависят от многих показателей. Основные — место расположения объекта, класс здания, размер арендуемой площади. Как сообщает компания Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, в целом по городу базовые ставки на офисы класса А по итогам 2007 года в среднем составили 1160 долл. за 1 кв. м (без учета налогов, страховых платежей, стоимости отделки, операционных и других расходов, а также НДС), а в центральном деловом районе, включая «Москва-Сити», — 1490 долл.

В одном и том же бизнес-центре разница в ставках составляет примерно 15–20%. За помещение размером более 500 кв. м арендатору приходится платить от 1500 долл. За 1 кв. м в год, а за 100 кв. м и менее — от 2000 долл., отмечает Михаил Гец, вице-президент компании Blackwood.

Субаренда небольшого офиса в современном БЦ обходится дороже на 25–50%. Но самые высокие ставки действуют в отношении качественных мини-офисов, снятых в краткосрочную аренду. Как констатируют специалисты компании «МИАН», они могут достигать 2500–3000 долл. за 1 кв. м в год без НДС.

По данным компании Vesco Consulting, средние расценки в классе В составляют 700–850 долл. за 1 кв. м в год, а в бывших НИИ — 550–650 долл. Ненамного отличаются арендные ставки на офисы в жилых домах. Например, вблизи ст. м. «Университет» можно снять помещение размером 380 кв. м с евроремонтом. Ставка — 750 долл. за 1 кв. м, включая НДС и коммунальные услуги. Дешевле обходятся офисы, расположенные в административных зданиях. Например, аренда пяти кабинетов общей площадью 195 кв. м вблизи ст. м. «Тушинская» стоит 440 долл. за 1 кв. м в год, включая НДС и коммунальные услуги. В помещении сделан косметический ремонт, подключены телефон и Интернет, есть охрана.

Дата публикации: 10:41 14 марта 2008

Источник: bpn.ru