Законные решения

Законов в России издают много, но лишь часть из них реально работает. Остальными граждане либо не могут воспользоваться, либо не хотят. И тогда изобретают способы их обхода, чем вынуждают государство на внесение поправок в действующие законодательные акты и разработку новых. Законодательное обеспечение рынка недвижимости обсуждали участники 35-го заседания Международного ипотечного клуба (МИК), состоявшегося в середине февраля.

Не изменяя своим традициям, МИК собрал на дискуссионной площадке широкий круг игроков рынка недвижимости, среди которых были представители профессиональных ассоциаций, банков, страховых и риелторских компаний, застройщики, оценщики, аналитики, государственные чиновники и журналисты. В заседании приняли участие гости из Кирова, Омска, Нижнего Новгорода, Липецка и США.

На защиту заемщика

Экспертная группа банковского сообщества подготовила проект закона о потребительском кредитовании. Как отметил вице-президент Ассоциации региональных банков Олег Иванов, участникам ипотечного рынка следует обратить особое внимание на этот документ, так как его действие будет распространяться и на ипотеку как один из видов потребительского кредитования. «Заемщик должен быть одинаковым образом защищен независимо от того, на что он берет в банке деньги: на телевизор, автомобиль или квартиру», — заявил О. Иванов. Он подчеркнул, что законопроект пока обсуждается, и окончательные выводы делать рано, но суть предложений обрисовал.

Прежде всего закон направлен на защиту прав потребителей от недостоверной информации об условиях кредитования, приводящей в конечном итоге к незаконному получению кредита или дефолту заемщика. Подобные факты попали в поле зрения не только СМИ, но и заинтересованных органов. Обещания за полчаса предоставить кредит без поручителей, первоначального вноса и под низкий процент есть не что иное, как заведомо ложная информация. Но ст. 176 Уголовного кодекса РФ, предусматривающая ответственность за это, не распространяется на физических лиц. Чтобы пресечь деятельность кредитных мошенников, в статью будут внесены соответствующие изменения.

Недобросовестные посредники вводят в заблуждение не только граждан, но и банки, способствуя получению невозвратных кредитов. В преступных действиях могут участвовать брокеры, оценщики, страховщики, а порой и сотрудники банков. Закон призван не допустить мошенничества. Он достаточно либерален, считает О. Иванов, учитывая опасность подобных действий. Стоит вспомнить, что всего 10% заемщиков, отказавшихся возвращать кредиты, обвалили американский ипотечный рынок.

Нужен ли такой закон? Наверное, нужен, соглашается Александр Синельников, председатель правления «Фора-банка». Но и без него есть возможность преследовать мошенников, опираясь на 176, 177, 159 и другие статьи УК РФ. Вопрос в том, как определить достоверность информации, если речь идет, скажем, об оценке недвижимости, качество которой станет явным через два-три года после выдачи кредита. Если к этому моменту у заемщика наступит дефолт, то возложить часть ответственности на оценщика не удастся. Вызванный в суд оценщик не будет отвечать за свои ошибки, он просто сошлется на то, что ситуация на рынке изменилась. Говорить нужно не о новых законах, считает А. Синельников, а о качестве оценочной деятельности и ее стандартах.

Сертификат вместо лицензии

К обсуждению работы оценщиков, риелторов, ипотечных брокеров и страховщиков участники заседания клуба вернулись при разговоре об отмене с начала 2008 года лицензирования оценочной деятельности, а с июля — строительной.

По мнению Сергея Доваля, генерального директора компании «Оценка для кредитования», на рынке это обстоятельство никак не сказалось. Наоборот, оценщики осознали персональную ответственность за возможные риски. Однако банки заметно страдают от низкого качества работы оценщиков, отметила Екатерина Покопцева, руководитель группы кредитования Ассоциации российских банков. Неслучайно и в новых реалиях при конкурсном отборе оценочных компаний банки в числе документов просят предоставить и лицензию.

Отмена лицензирования риелторской и строительной деятельности продиктована стремлением снять бюрократические барьеры и проволочки, связанные с оформлением разрешения на эти виды работ. На смену государственным органам, осуществляющим контроль над компаниями, должны прийти общественные саморегулируемые организации, а лицензии — заменить сертификаты. Но этот переход, по словам генерального директора «Миэль» Григория Куликова, к сожалению, пока не получается. И тем не менее отмена лицензирования — все-таки положительный шаг, считает Г. Куликов. Издавать законы для каждого вида деятельности нецелесообразно, лучше принять один общий, диктующий правила в сфере предоставления разного рода услуг.

В поддержку лицензирования высказался американский гость клуба Илья Миллер, финансовый советник генерального директора компании «Тайфи». По его мнению, мы все еще вернемся к жесткому регулированию деятельности участников рынка недвижимости, потому что это один из способов защиты от мошенничества. Каждый должен знать свои права и обязанности, отметил американский брокер, тогда прозрачнее будут взаимоотношения игроков рынка.

Кредитование коммерческой недвижимости

Еще одна законодательная инициатива попала в поле зрения участников МИК. Она касается коммерческой недвижимости. Известно, что получить банковский кредит на покупку офиса или магазина непросто. Это под силу крупным компаниям, располагающим недвижимостью, которую можно передать в залог банку, выдавшему заемные средства. Если для жилой недвижимости ипотека наступает в силу закона, то есть без заключения отдельного договора залога, то для коммерческой недвижимости процедура сложнее. Сначала нежилое помещение надо приобрести, оформить право собственности, а потом его можно заложить.

Этот порядок и предлагают изменить представители бизнес–сообщества, внеся небольшую поправку в «Закон об ипотеке». Плюсы такого шага очевидны, считает Е. Покопцева, коммерческая ипотека банкам выгоднее, поскольку кредитование идет на большие суммы и меньшие сроки. Закон даст дополнительный толчок к развитию рынка коммерческой недвижимости. В результате перетекания туда части инвестиционных средств остынет рынок жилья, снизятся цены на квартиры.

Правда, при сегодняшней проблеме ликвидности, по оценке О. Иванова, такой закон был бы некстати. Он не очень нужен компаниям, владеющим несколькими коммерческими объектами. Для них, как заметил Г. Куликов, не составляет труда взять кредит под залог имеющейся недвижимости.

214-ФЗ — опять поправки

Несмотря на все заверения, что закон о долевом строительстве правильный и позволяет защитить интересы всех участников возведения многоквартирных домов, использует его незначительное количество компаний. В большей степени игнорируют 214-ФЗ в Москве и Санкт-Петербурге, в меньшей — в регионах. Застройщики обходят закон, используя самые разные формы договоров, что, по мнению депутата Госдумы РФ и президента МИК Александра Когана, может привести к новой волне обманутых дольщиков. Чтобы предупредить подобное развитие событий, депутаты намерены внести в закон очередные поправки, предусматривающие административную ответственность для компаний, привлекающих деньги населения в обход 214-ФЗ. Придется побеспокоиться и чиновникам, мешающим добросовестным застройщикам. Их произвол и бюрократическая волокита, попахивающая коррупцией, будет также наказываться. В поправках четко прописана процедура движения документов, подлежащих согласованию с администраций.

Малоэтажное строительство

Полным ходом идет работа над законом о малоэтажном строительстве. Эксперты внесли в документ ряд существенных новелл. Параллельно развертывается программа технического обеспечения проекта. В 2007 году, сообщил А. Коган, построено 40 заводов для малоэтажки. На 2008 год запланировано введение в строй еще 100.

Государство примет участие в закрытых кооперативах по малоэтажному строительству и возьмет на себя обеспечение новых поселков всей необходимой инфраструктурой, включая дороги. Самым большим вопросом до последнего времени оставался вопрос кредитования под залог земли. Необходимо разработать стандарты такой услуги и пакет типовых документов. Проблема обсуждается в Министерстве экономического развития и торговли.

Несмотря на конкретные адреса начавшегося строительства малоэтажных поселков и готовность депутатов от партии «Единая Россия» довести дело до конца, в профессиональном сообществе проект вызывает известную долю скепсиса. Нужен ли он гражданам? На какое количество населения он рассчитан? Где территории под малоэтажное строительство? Понятно, что ни в Москве, ни в Петербурге проект реализован быть не может. А по России и так достаточно пустующих деревень. Кроме того, граждане могут построить себе дома сами, надо просто не мешать им, а еще лучше — немного помочь. И особый закон для этого не нужен.

Дата публикации: 10:49 14 марта 2008

Источник: bpn.ru