В наступившем году квартиры будут дорожать на 1-1,5% в месяц

Эксперты сходятся в мнении, что рынок недвижимости в прошлом году развивался довольно успешно. Предложение зачастую не успевало за спросом, что, безусловно, подогревало цены, однако, несмотря на это, большинство аналитиков склонны считать ушедший год стабильным. Конечно, рост цен был столь же активным, как и в предыдущий год, однако в декабре появилась тенденция к его замедлению, которое не будет нарушено скорее всего и в ближайшие месяцы. Всем понятно, что снижения цен в наступившем году ждать было бы странно, однако уменьшение темпов подорожания жилья аналитики буквально гарантируют. Безусловно, в развитие рынка недвижимости в 2004 году не мог не внести свою лепту "кризис банковского доверия", случившийся летом и наложившийся на сезонное снижение деловой активности, однако инвесторы и девелоперы довольно быстро отошли от шока и продолжили работу с прежней активностью. Невиданными темпами шла в 2004 году застройка в Московской области, появились серьезные подвижки в развитии ипотеки, а значит, затеплилась хоть пока и небольшая, но надежда на то, что покупку жилья смогут себе позволить теперь не только люди с доходом выше среднего. Впрочем, элитным жильем Москва прирастать не перестала. Спрос на него тоже пока есть, и огромный. Население столицы стремительно растет, вновь прибывшим требуется жилье, а значит, снижения спроса ожидать не приходится. Более подробно о каждом из сегментов рынка жилой недвижимости "НГ" рассказали непосредственные его участники.

"Спрос находится в состоянии сжатой пружины"

До середины 2004 года спрос на жилье в новостройках среднего класса превышал предложение на рынке недвижимости. Однако с середины лета ситуация изменилась. По объективным и субъективным причинам на рынке возникла пауза, результатом которой стал "эффект отложенного спроса". Как рассказал "НГ" генеральный директор компании "ПИК-Регион" Сергей Канаев, многие люди, планировавшие покупку квартиры, из-за банковского кризиса отложили ее, ожидая кардинального изменения ситуации. На данный момент, как утверждает Сергей Канаев, ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась и в настоящее время спрос находится в состоянии сжатой пружины. Фактор отложенного спроса, по прогнозу группы компаний ПИК, может сработать в самом ближайшем будущем. В пользу этого говорит, в частности, тот факт, что из-за летней стагнации продаж на рынке появилось большое количество жилья, близкого к готовности, которое всегда пользуется колоссальной популярностью. "Так что в самое ближайшее время увеличится покупательская активность на рынке жилья", - уверен Сергей Канаев.

По оценкам группы компаний ПИК, в течение прошлого года рост цен на жилье в новостройках среднего класса составил 12-15%. По мнению генерального директора "ПИК-Регион", данную ценовую динамику можно охарактеризовать как вполне приемлемую.

Сергей Канаев отметил, что 2004 год стал поворотным в смысле развития ипотеки в России. На это повлияло несколько факторов. Во-первых, сработала инициатива президента по программе доступного жилья. Это положительно отразилось на менталитете потребителей ипотечных кредитов. "Сейчас человек, официально получающий от 500 до 1000 долларов, уже может взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. Психологически люди готовы приобретать жилье с использованием ипотечных кредитов. Во-вторых, банки приобрели готовность работать на ипотечном рынке без государственной поддержки. Большинство крупных банков предлагает собственные ипотечные программы и в состоянии их обслуживать в течение длительных сроков", - сказал Сергей Канаев.

По его прогнозу, на данном сегменте рынка в течение 2005 года цены будут расти довольно плавными темпами. В среднем ожидается их увеличение на 5% плюс показатель инфляции. "Мы также ожидаем от наступившего года дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования, условия по кредитам скорее всего станут более доступными", - отметил гендиректор компании "ПИК-Регион".

Цены в пределах разумного

Первую половину года, по словам руководителя департамента недвижимости корпорации MIRAX GROUP Андрей Тинюника, первичный рынок жилья бизнес-класса рос уверенными темпами, а далее произошла его небольшая приостановка, основной причиной которой явился банковский кризис. По мнению Андрея Тинюника, по-настоящему интересных и хороших объектов бизнес-класса в минувшем году было немного, а на удачные объекты всегда бывает повышенный спрос. "Взыскательные клиенты любят, когда о них думают с первых дней начала строительства, когда дом отвечает всем требованиям самого современного жилья", - сказал он. По словам Андрея Тинюника, в качестве тенденции года стоит отметить, что покупатели стали более детально и разборчиво подходить к вопросу покупки жилья. В такой ситуации выиграли компании с максимально полным ассортиментом предлагаемой продукции, высоким уровнем сервиса и оптимальным соотношением цена-качество.

Источник: Knight Frank LLC

Источник: IRN.ru

В корпорации MIRAX GROUP считают, что цена на жилье бизнес-класса держалась в прошлом году на оптимальном уровне - "она шла динамично вверх, хоть и небольшими шагами". В наступившем году, по прогнозу корпорации, спрос на качественное жилье будет продолжать расти. "Превышения более чем в два раза можно ожидать от стоимости квадратного метра в уже построенных домах по отношению к стоимости квадратного метра жилья на начальном этапе строительства", - добавил Андрей Тинюник.

Летнее понижение на фоне затоваривания

В прошлом году рынок вторичного жилья вел себя нетипично, считает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Сергей Елисеев. Стандартное сезонное поведение, которое было продемонстрировано в 2000-2003 годах, заключалось в следующем. В конце апреля - начале мая обычно заканчивался рост предложения. Постепенно количество находящихся в экспозиции квартир начинало сокращаться, летом традиционно предлагалось очень мало квартир, что вызывало рост цен. Нижнюю точку рынок проходил на второй-третьей неделе августа, и после этого начиналось поступление нового предложения на рынке. После этого рост цен замедлялся, и в октябре-декабре он шел исключительно по инерции. Как утверждает Сергей Елисеев, в этом году картина была абсолютно другая. До конца апреля предложение возрастало, находилось примерно на уровне прошлых лет, а после этого в мае внезапно продолжило свой рост. В результате ко второй-третьей неделе июня появилось огромное количество продающихся квартир. По словам Сергея Елисеева, "конечно, реакция последовала незамедлительно. Сначала увеличились сроки экспозиции квартир, то есть они стали медленнее продаваться, спрос расфокусировался, и в относительных показателях реализация сразу упала". Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов рассказал "НГ", что в это время на вторичном рынке наиболее дешевое жилье - однокомнатные квартиры в московских хрущевках - снизилось в цене на 10%. "Если весной однокомнатную квартиру в столице дешевле 55 тысяч долларов найти было практически невозможно, то в летние месяцы у покупателей был даже выбор таких квартир по цене 50 тысяч и даже меньше", - сказал он.

Ближе к осени постепенно рынок стал "пережевывать" это, отмечают в "ИНКОМе". Кстати, Сергей Елисеев отметил, что здесь действует очень интересный механизм. Из-за того, что 75-80% сделок на этом рынке альтернативные, те люди, которые сегодня являются источниками предложения, завтра начинают заявлять спрос. То есть по мере того, как квартиры, вышедшие на рынок в мае-июне потихоньку начинают анонсироваться, люди, принимавшие авансы, сами начинали искать себе жилье и становились источниками спроса. "Где-то к концу октября - началу ноября, несмотря на достаточно высокий объем предложения, рынок уже оклемался, и в ноябре начался медленный рост цен - на десятые доли процента и, что гораздо важнее, улучшилась реализация", - рассказал директор по маркетингу "ИНКОМ-недвижимости".

Сейчас, по словам Сергея Елисеева, наблюдается мертвый месяц январь, а далее нас скорее всего ждет либо стабилизация рынка, либо постепенный рост цен, уже несравнимый с 2002-2003 годами. "Я склоняюсь ко второму варианту", - сказал Сергей Елисеев. По его мнению, цены также будут расти вследствие развития ипотечного кредитования. С 1 марта вступает в силу новый Жилищный кодекс, что снижает риски банков при ипотеке. "Безусловно, это отразится и на доступности ресурсов, и на продолжительности проверок. Сергей Лядов добавил, что, по его прогнозу, в 2005 году на вторичном рынке по-прежнему высокий спрос будет на современные дома, как панельные, так и монолитные. Не уменьшится интерес и к панельному жилью, построенному в советское время. Оно по-прежнему будет использоваться в альтернативных сделках, а также для решения жилищных проблем иногородних покупателей, полагает Сергей Лядов.

Область застраивается небывалыми темпами

По предварительным оценкам, в 2004 году в Московской области было построено более 5 млн. кв. м жилья. Это больше, чем даже строили в советское время, и больше, чем возвели жилья в Москве в минувшем году. Как говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов, учитывая, что в 2003 году в Подмосковье было сдано чуть более 4 млн. кв. м жилья, увеличение строительства жилья в 2004-м по сравнению с 2003 годом составило около 25%. Во многом это связано с переходом к комплексной застройке областных городов, в первую очередь ближайшего Подмосковья. Высокий спрос на подмосковное жилье обусловливает и увеличение цен. По данным Сергея Лядова, в минувшем году средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке области составила чуть больше 1000 долларов, а в новостройках она приближалась к 800 долл. Уровень проектных решений и качество строительных работ в области в последние годы не ниже, чем в столице, а жилье существенно дешевле. "Учитывая удобное транспортное сообщение с Москвой, покупатели все чаще делают свой выбор в пользу покупки квартир в таких городах, как Красногорск, Видное, Мытищи, Люберцы и других городах-спутниках", - сказал Сергей Лядов.

Год "Новой Риги"

По словам аналитика загородной недвижимости корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Ивана Воробьева, прошедший год был отмечен стабильным приростом предложения на рынке загородной недвижимости. Коттеджное строительство на самых популярных направлениях велось достаточно динамично, и его темпы вполне сравнимы с "бумом" коттеджной застройки 2003 года.

Всего на рынок в 2004 году вышло более 90 поселков. Особенно интенсивно застраивалось Новорижское шоссе. Большой выбор качественных объектов привлекает сюда все новых покупателей. В результате рост цен по Новой Риге превысил 25%, что приблизительно соответствует показателям прошлого года. Стоит отметить также Дмитровское и Калужское направления как наиболее ликвидные сейчас на рынке загородной недвижимости Подмосковья.

Наряду с интенсивной застройкой спрос на объекты также имел постоянную тенденцию к росту, особенно на "популярных" направлениях, что обусловлено более разнообразным и насыщенным предложением, и все большее количество покупателей приходят сюда именно по причине наибольшего выбора коттеджных поселков с различными потребительскими свойствами.

Соотношение общей и элитной жилой площади (тыс. кв. м)

Год	общее предложение жилой недвижимости	элитное жилье (в кв. м)	элитное жилье в % от общего предложения
1999	3385,3	101,3	2,99
2000	3530	105,9	3
2001	3500	105	3
2002	4310,9	129,3	2,99
2003	4584,2	137,5	2,99
2004	4815,69	144,54	3

Дата публикации: 11:03 25 января 2005

Источник: bpn.ru