Налоги и недвижимость

Среди налогов, так или иначе связанных с недвижимым имуществом, можно выделить налог на имущество физического лица, земельный налог, налог на доходы физического лица, налог на имущество организаций.

Налог на имущество физического лица

Платить его обязаны все владельцы объектов недвижимого имущества: жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений. Если это имущество находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, то налог соразмерен доле каждого из них. Совместная собственность на имущество предполагает равную ответственность совладельцев за исполнение налогового обязательства. При этом, по соглашению между ними, плательщиком может быть кто-то один.

Размер налоговой ставки устанавливают представительные органы местного самоуправления. Поскольку ее верхний предел ограничен законом, налог на недвижимость стоимостью до 300 тыс. руб. составляет 0,1%, от 300: до 500 тыс. руб. — 0,1–0,3%, а свыше 500 тыс. руб. — 0,3–2%. Налоги зачисляются в местный бюджет.

Органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговые структуры сведения, необходимые для начисления налогов. Налог на строения, помещения и сооружения начисляют на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Если речь идет о новостройке, налог платят с начала года, следующего за ее возведением или приобретением. Налог на жилплощадь, доставшуюся по наследству, взимают с наследников с момента открытия наследства.

Собственники, совершившие сделку купли-продажи недвижимости, уплачивают налог по очереди в течение календарного года. Продавец обязан исполнять налоговую повинность с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на имущество. Покупатель — начиная с того месяца, когда он стал собственником данного имущества. Не позднее 1 августа ему присылают платежное извещение, а налог он должен выплатить равными долями в два срока: не позднее 15 сентября и 15 ноября. Если гражданин не был своевременно привлечен к уплате налога, ему придется внести платеж не более чем за три предыдущих года. Таким же правилом руководствуются при пересмотре неправильно произведенного налогообложения.

Кто освобождается от налога?

Перечень льготных категорий, освобождающихся от уплаты налога на имущество физических лиц, весьма обширен. В него включены Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, участники гражданской и Великой Отечественной войн и еще ряд категорий граждан, имеющих заслуги перед Отечеством.

Кроме того, налогом не облагают специально оборудованные строения или помещения, принадлежащие деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности, если их используют в качестве творческих мастерских; жилые помещения, в которых организованы открытые для посещения негосударственные музеи, галереи, библиотеки; жилые и хозяйственные строения площадью до 50 кв. м, расположенные на участках граждан в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях.

Для получения льготы необходимо предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие право на нее. Органы местного самоуправления могут устанавливать и другие дополнительные льготы по уплате налога на имущество физического лица.

Земельный налог

Земельный налог относится к категории местных налогов, поэтому в соответствии с Налоговым кодексом РФ размер, порядок и срок уплаты, а также налоговые льготы устанавливают нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

Этот налог платят организации и физические лица, обладающие земельными участками на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Не облагаются земельным налогом участки на правах безвозмездного срочного пользования или переданные по договору аренды.

Как уже говорилось, налоговые ставки устанавливают местные органы власти. Налоговым кодексом предусмотрен лишь верхний предел земельного налога:

• 0,3% — для участков, признанных землями сельскохозяйственного назначения или расположенных на территории сельскохозяйственных зон в поселениях и используемых для производства сельхозпродукции;
• занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;
• приобретенных (предоставленных) для садоводства, огородничества или животноводства, личного подсобного или дачного хозяйства.
• 1,5% — для прочих земельных участков.

Чтобы рассчитать земельный налог для физических лиц, необходимо знать кадастровую стоимость земельного участка (налоговую базу за календарный год). Эти сведения налоговые органы получают в государственном земельном кадастре.

Для некоторых категорий граждан налоговая база уменьшается на необлагаемую налогом сумму в размере 10 тыс. руб. Право на такую льготу имеют Герои Советского Союза, Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы; определенные категории инвалидов, ветераны Великой Отечественной войны и др. Освобождены от уплаты земельного налога религиозные организации, общероссийские общественные организации инвалидов и организации, владеющие участками, занятыми государственными автомобильными дорогами общего пользования.

Законодатели готовят изменения, в соответствии с которыми в ближайшем будущем будет введен налог на недвижимость, который заменит земельный налог и налог на имущество физического лица. И если сейчас земельный налог рассчитывают исходя из кадастровой стоимости участка, а налог на имущество физического лица исходя из стоимости БТИ, то налог на недвижимость будет зависеть от рыночной стоимости недвижимого имущества. Но раньше 2010 года его введения ждать не стоит.

Налог на доходы физического лица (НДФЛ)

Этим налогом в размере 13% облагается заработная плата каждого работника. Кроме того, НДФЛ платят с дохода от сдачи квартиры или жилого дома в аренду и продажи недвижимого имущества. В некоторых случаях этот налог распространяется на имущество, перешедшее в порядке дарения.

НДФЛ с аренды

Если собственник жилого помещения сдает его и получает доход, он обязан уплатить НДФЛ (причем, не важно, как стороны сделки назвали договор — аренда или наем). В том случае, когда сдаваемая квартира находится в общей собственности, это должен сделать тот совладелец, который будет получать доход от сдачи имущества в аренду. Если доход получают все собственники, то платить обязаны все. Один из совладельцев вправе сдавать квартиру внаем, только получив согласие всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ).

Наниматель по договору социального найма также имеет право сдавать часть жилого помещения в аренду (поднаем). Получая от этой деятельности определенный доход, он также должен платить НДФЛ. Для того чтобы наниматель мог сдавать угол в квартире, потребуется согласие всех собственников и нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей.

Ставка налога варьируется в зависимости от того, кто сдает жилье. Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, налог составляет 13% от получаемого дохода. Для предпринимателя без образования юридического лица (ПБОЮЛ) он сокращается до 6%, в фонд социального страхования перечисляется 1%.

В соответствии со ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы от сдачи имущества в аренду, самостоятельно определяют суммы налога и представляют в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Срок уплаты НДФЛ — до 15 июля следующего за истекшим налоговым периодом года. Платить придется по месту жительства на основании уведомления, вручаемого налоговым органом (со всеми необходимыми реквизитами). Таким образом, если квартиру сдавали в 2007 году, то налоговую декларацию надо подать до 30 апреля 2008 года, а заплатить до 15 июля 2008 года.

НДФЛ при продаже квартиры и имущественный налоговый вычет

Налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ с доходов, полученных им от реализации недвижимого имущества: дачи, жилого дома, земельного участка и т. д. Налоговая ставка составляет 13%. Но при этом каждый гражданин имеет право на имущественный налоговый вычет.

Размер вычета зависит от продолжительности владения данным имуществом. При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, он не может превышать 1 млн руб. Если продается иное имущество, например, автомобиль, которым владели менее трех лет, вычет составит не более 125 тыс. руб. Для собственников со стажем от трех лет и выше закон предусматривает налоговый вычет в размере суммы, полученной при продаже недвижимости.

Отказавшись от использования права на имущественный налоговый вычет, налогоплательщик может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на величину фактических расходов. Скажем, в ситуации, когда, продав старую квартиру, он купил новую. Если имущество находится в общей собственности, то вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности (в случае реализации имущества, находящегося в совместной собственности).

Недавно Конституционный суд РФ принял заявление от группы граждан, которые считают, что дробление имущественного вычета нарушает их конституционное право на равенство условий налогообложения с единоличными собственниками жилья. Например, если квартира является долевой собственностью матери и ее шестилетнего ребенка, то ясно, что вычет может получить только мать, поскольку у несовершеннолетнего нет доходов, с которых удерживается НДФЛ. Но несмотря на то что налог на имущество мать платит и за себя, и за ребенка, вычет предоставят лишь на ее долю. Свое решение Конституционный суд РФ должен вынести в ближайший месяц.

В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщики имеют право на получение вычета в размере фактических расходов на новое строительство, приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них. При покупке жилого дома с земельным участком вычет будет предоставлен только на жилой дом. На земельный участок эта льгота не распространяется. Поэтому при составлении договора купли-продажи следует отдельно указывать стоимость дома и стоимость земельного участка.

В фактические расходы на приобретение жилого дома или доли в нем входят средства, затраченные:

• на разработку проектно-сметной документации;
• на приобретение строительных и отделочных материалов;
• на приобретение жилого дома, в том числе недостроенного;
• на оплату услуг по строительству и отделке;
• на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них включают помимо основной суммы покупки затраты на отделочные материалы и работы.

Также вычет предоставляется в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилой недвижимости.

Размер вычета не может превышать 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по кредитам. Для того чтобы воспользоваться вычетом, необходимо предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие право собственности на квартиру, жилой дом или долю в нем (в том числе при незавершенном строительстве); договор о приобретении недвижимости или прав на нее в строящемся доме, акт о передаче жилого помещения налогоплательщику. Кроме того, от гражданина потребуют платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам. В том числе квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием адресных и паспортных данных продавца и другие документы. Это может быть также составленная продавцом и покупателем расписка о получении денежных средств за квартиру или жилой дом. Наконец, письменное заявление налогоплательщика о предоставлении вычета, подаваемое вместе с налоговой декларацией.

В случае покупки жилья можно получить имущественный вычет у работодателя и до окончания налогового периода. Для этого все равно придется обратиться в налоговые органы: написать заявление и предоставить документы, подтверждающие право на вычет. В течение 30 календарных дней с момента подачи документов налоговые органы должны подтвердить ваше право на налоговый вычет. Если гражданин работает по совместительству, получить вычет он может только у одного работодателя.

НДФЛ и дарение

Существовавший ранее налог на дарение (и налог на наследование) отменен с 1 января 2006 года. Сегодня освобождены от налогообложения доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования и дарения. Исключение составляют недвижимое имущество, транспортные средства, акции, доли, паи (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Таким образом, при дарении недвижимости НДФЛ должен быть уплачен. Но в том случае, когда даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками, налог платить не нужно, даже если в качестве дара передается квартира или дом. Для тех, кто не состоит в родстве, ставка налога составляет 13% от стоимости недвижимости.

При расчете налоговой базы для уплаты НДФЛ за основу берут рыночную стоимость квартиры, переданной в дар. Одаряемый получает доход в натуральном виде, но для целей налогообложения в соответствии со ст. 40 НК РФ принимается цена, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что она соответствует уровню рыночных цен. Теоретически можно указать любую сумму, но при этом налоговики вправе проверить ее. Если они заподозрят, что налогоплательщик намеренно занизил стоимость квартиры (более чем на 20%), то могут принять мотивированное решение о доначислении налога и пени, которые рассчитывают исходя из рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Данную позицию подтверждают и многочисленные разъяснения компетентных органов (Письмо Минфина РФ от 28.03.2007 г. № 03-04-05–01/90, Письмо ФНС РФ от 08.02.2007 г. № 04–2-03/11 «О порядке налогообложения в случае дарения недвижимого имущества» и др.).

Дата публикации: 11:03 19 марта 2008

Источник: bpn.ru