Подбираем квартиру за 4 000$/кв.м.: дальняя Москва или ближнее Подмосковье

Предположим, перед нами стоит задача купить квартиру из расчета 3-4 тысячи долларов за квадратный метр. Ясно, что наших ресурсов хватит на скромную квартиру либо на окраине Москвы, либо в ближайшем Подмосковье. Предстоит оценить, где больше выбор жилья, лучше транспортное сообщение, инфраструктура, и что находится дальше от МКАД.

Ведь иные подмосковные города расположены ближе к столице, чем некоторые спальные районы, да и добираться до них удобнее. Вероятно, некоторым покупателям придется смириться, с тем, что у них не будет московской «прописки», зато они приобретут более комфортное жилье. Стоит ли это делать?

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил узнать мнение профессионалов по этому поводу и задал им следующие вопросы:

1. Какова сейчас разница в цене квадратного метра между отдаленными «спальными» районами Москвы (находящимся вблизи МКАД и за МКАД) и ближайшим Подмосковьем на первичном и вторичном рынках?

2. Играет в определении цены квадратного метра роль психологический фактор - «Москва – не Москва»? Раз Москва – то дороже?

3. Происходит ли «сближение» значений стоимости квадратного метра на этих территориях?

4. Ваш прогноз: сблизятся ли цены в будущем?

5. Ваш совет: если покупателя не слишком волнует дорога на работу, и он готов поселиться либо в «дальней Москве», либо в «ближнем Подмосковье», то есть ли ему смысл экономить и покупать жилье в области?

Сближение неизбежно

Елена Максименкова, руководитель Департамента маркетинга Инвестиционной компании МГСН:

1-2. Психологический фактор «Москва-Подмосковье» безусловно, на потребителей действует. Например, в Переделкино (ЮЗАО, 19 км от МКАД, но относится к столице) средняя цена квадратного метра в строящихся домах составляет порядка 100-110 тыс. руб./кв. м. А в подмосковном Ленинском районе (г. Московский, мкр. «Град Московский», 7,5 км. от МКАД по Киевскому шоссе), средняя цена квадратного метра в новостройке - 70 тыс. руб.

Аналогичная тенденция – в новостройках эконом-класса по Юго-Восточному направлению. Московский район Кожухово (4 км. от МКАД) предлагает покупателям жилье по цене в пределах 90 тыс. руб./кв. м (район уже распродан). А в крупном подмосковном районе «Красная горка» (г. Люберцы, 2 км от МКАД), где только открыты продажи и к концу года планируется сдать более 40 жилых корпусов, средняя цена «квадрата» - около 65 тыс. рублей.

Ценовая разница значима для покупателей, большинство их сегодня справедливо отдают предпочтение Подмосковью, из-за более доступной цены предложений, достойного выбора объектов и развитой инфраструктуры.

3-4. Что касается сближения ценовых показателей, то эта тенденция уже проявляется, и со временем будет набирать обороты, так как вписывается в рамки общего курса на объединение Москвы и Подмосковья в единый Московский регион.

Московский панельный дом сопоставим с подмосковным монолитом

Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»:

1. Сравним районы Москвы за МКАД и города Подмосковья, удаленные от МКАД до 10 км. Разница в цене квадратного метра на вторичном рынке - 25-40%, на первичном – 25-50%.

Разница в цене меньше в домах эконом-класса или в панельных домах. Разница увеличивается, если это дом бизнес-класса или монолитно-кирпичный дом. Потребители эконом-класса ради цены готовы поступиться местоположением, статусом «москвич/не москвич» - московские цены заставляют их идти в ближайшее Подмосковье.

Новостройки и вторичные квартиры в более комфортных домах «соревнуются» несколько иначе: по целевой группе потребителей подмосковный бизнес-класс уже не конкурирует с московским бизнес-классом. В городах Московской области есть своя, локальная, «прослойка» местного бизнес-класса. Но она позволяет москвичам приобрести квартиру в Подмосковье по цене менее комфортного жилья в Москве. То есть панельный дом в столице можно сопоставить с монолитно-кирпичным домом в ближайшем Подмосковье.

2. Безусловно, остается важность статуса москвича. Кроме того, в московских районах за МКАД транспортная доступность все же лучше, чем в подмосковных городах. К примеру, в Южном Бутово есть ветка легкого метро, в Солнцево строительство легкого метро ведется и т.д.

3-4. Долгосрочной тенденции сближения или расхождения нет. В различные периоды развития рынка происходит сближение или расхождение значений. В периоды бурного роста цен значения сближаются, поскольку платежеспособный спрос отстает от московского рынка и «перетекает» на подмосковный. В подмосковных городах начинается дополнительный рост.

В период стабилизации происходит расслоение значений – они пытаются вернуться к неким средним показателям. Например, в первой половине 2007 года – по переоцененному в период бурного роста 2006 года жилью ближнего Подмосковья была максимальная минусовая коррекция.

«За Москву» покупатели платить не готовы

Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:

1. По новостройкам ближайшие города Московской области демонстрируют цены от 3000 $/кв.м, а спальные районы Москвы от 4000 $/кв.м.

2. Покупатели не готовы платить за простую принадлежность района застройки к территории Москвы.

3-4. Сближение цен по новостройкам, несомненно, происходит, поскольку в Москве застраиваются районы, удаленные от метро, прилегающие к промзонам и т.п. С другой стороны, ближайшие города МО обладают хорошей инфраструктурой и развитой транспортной доступностью. Развитие Москвы всегда шло за счет прилегающих территорий – поэтому можно предполагать в будущем уравнивания цен.

5. Обязательно порекомендовал рассмотреть вариант приобретения жилья в области.

Красногорск престижнее Капотни

Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI:

1. Сравним средневзвешенную стоимость квадратного метра в городах-спутниках (МО) и двух типов относительно доступного Московского жилья:

a. эконом-класса (типовое жилье, расположенное в спальных районах)

b. самого дешевого жилья с низкими потребительскими характеристиками –дома под снос, без с минимумом удобств, без кухни, квартиры гостиничного типа и т.п. (расположенного за ТТК и в спальных районах)

Стоимость «квадрата» в подмосковных квартирах незначительно, но превышает стоимость московских квартир с низкими потребительскими характеристиками, а однокомнатные подмосковные квартиры в среднем на 10-13 тыс. дороже некачественных московских квартир.

Это сравнение, конечно, весьма относительно, однако в целом инфографика отражает общую картину - плохонькая городская квартира сейчас может быть дешевле хорошей подмосковной – раза в полтора больше по метражу, с кухней от 10 метров, в раздельным санузлом и с лифтом в подъезде.

2. Психологический фактор играет все меньшую роль. Жить в подмосковном Красногорске, например, престижнее чем в московской Капотне. Тысячи бывших москвичей стали жителями Подмосковья, переехав в загородные дома, променяв на них городскую квартиру, приезжим из регионов еще менее важно где они живут: в Балашихе или в Измайлово. Важнейшую роль играет фактор транспортной доступности и социальный фактор: потеря прописки, столичного медобслуживания, возможности устроить ребенка в хорошую школу. С другой стороны, все эти проблемы решаемы.

5. Приобретение жилья в ближнем Подмосковье оправдано и с точки зрения ценовой доступности, и с точки зрения инвестиционной целесообразности. Покупатель квартиры в городах-спутниках может стать жителем Москвы, которая постоянно расширяет свои границы. Какие районы станут Москвой? Там, где будут строить метро.

Все границы будут стерты

Григорий Алтухов, Советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер»:

1. Разница в цене квадратного метра между «спальными» районами Москвы и ближнем Подмосковьем в среднем колеблется от 500 до 1000 $/кв.м.

2. Из-за психологического фактора ценовая граница между Москвой и областью пока не стерта. Существует ошибочное мнение, что область «отстала от жизни». Но в связи с дефицитом площадок под строительство в Москве, строительство семимильными шагами переходит в Подмосковье. Соответственно, улучшится транспортное сообщение, инфраструктура.

3-4. Границы между Москвой и областью «размываются». Сравните: средняя стоимость 1 кв.м. в Мытищах — $3,5 тысячи долларов, а в Новокосино – $3,7 тысяч. Большинство городов ближнего Подмосковья практически ни в чем не уступают Москве. Единственный минус – сложности с транспортом, и то, это касается не всех городов. Например, из Одинцово до центра Москвы можно без проблем добраться на электричке 20 минут. А из отдаленного района столицы дорога до центра можно занять намного больше времени.

К тому же все более популярной становится тенденция застраивания целых мини-городов. Это приведет в итоге к полному «стиранию» границ между столицей и областью.

5. Пока есть и возможность сэкономить, я бы посоветовал приобретать жилье в ближнем Подмосковье. Сэкономленные деньги можно потратить на ремонт либо приобрести квартиру большего метража.

Цена московской прописки – 5-10% от стоимости жилья

Михаил Комлев, эксперт по недвижимости агентства недвижимости «Октава»:

1. Разница между первичным и вторичным жильем в отдаленных районах Москвы и ближайших городах Подмосковья распределятся пропорционально – на уровне 5-10% в пользу Москвы. Если в Москве, условно говоря, квадратный метр стоит 100 тысяч рублей, то в Подмосковье в доме с аналогичными потребительскими качествами он будет стоить 90 тысяч.

2.Психологический фактор имеет большое значение. Есть понятие «статус города», «статус москвича». Человек, приехавший из региона, всегда выберет Москву, для него это важно. Имеет значение набор «социальных благ», который в столице традиционно более высокого качества. Имеется в виду – работа, учеба, медицинское обслуживание.

3-4.На мой взгляд, сближения не происходит, и не произойдет. То, что находится в административной границе Москвы, будет дороже. И разница в – 5-10% будет сохраняться, так сложилось с советских времен, когда люди еще менялись с доплатой, и эта доплата примерно такой и была.

5.Если человека не особенно волнует дорога на работу, и он готов ехать в своей машине с кондиционером больше двух часов и при этом успевать по мобильнику решать рабочие дела, то, конечно, он выберет Подмосковье. Эта же тенденция наблюдается и в сегменте дорогого жилья. Обеспеченный покупатель предпочитает купить коттедж в Подмосковье, чем квартиру в городе за те же деньги гораздо меньшей площади.

Психологический барьер – это МКАД

Алексей Кудрявцев, Руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости:

1. Средняя стоимость на первичном рынке Москвы в феврале 2008 года увеличилась на 3,9% в долларовом эквиваленте и на 4% в рублевом исчислении, достигнув $4425 (108 504 руб.), в ЮВАО, одном из самых дешевых районов Москвы, $4227 за кв.м.

Цены на новостройки в пятикилометровом кольце варьируются от $2569 за кв.м. в Долгопрудном до $3484 за кв. м в Красногорске.

Свыше 30% возводимых новостроек сосредоточены в ближнем Подмосковье на расстоянии до 5 км от МКАД. Наиболее интенсивно застраиваются города, около МКАД, – Красногорск, Химки, Одинцово, Мытищи, Люберцы, Балашиха, Реутов.

2. Можно говорить о том, что МКАД является психологическим барьером.

Например, Жулебино и Люберцы, Новокосино и Реутов. Существенной разницы нет, т.к. оба московских района находятся за пределами МКАД. Если говорить про Новогиреево (в пределах МКАД) и Реутов (за МКАД), то присутствует воздействие психологического фактора.

3-4.По итогам февраля средняя стоимость в городах-спутниках составляла $3066 (75 117 руб.) за кв. м., в то время как в Москве средняя стоимость новостройки достигла $4425 (108 504 руб.). Год назад разница в цене могла достигать 70%. Сейчас этот разрыв стремительно сокращается и находится на уровне максимум 40%.

5.По мере удаления от Москвы ухудшается состояние дорог, уровень развития торговой и развлекательной инфраструктуры, уровень обеспеченности медицинскими услугами и т.д. Из-за этих факторов, я бы советовал не удаляться от Москвы.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

В некоторых оценках наши эксперты разошлись. Например, в том, сойдутся в результате московские и подмосковные цены или нет. Согласия больше по поводу психологического барьера при определении стоимости – он безусловно, существует. Москва в целом дороже. По наблюдениям наших практиков, охотнее соглашаются на «не Москву» москвичи, приезжие предпочитают поселиться в столице. Но подмосковные города интенсивно застраиваются и активно подтягивают инфраструктуру. Практический вывод: поскольку ценовая разница будет все-таки еще сохраняться, у покупателей есть шанс сэкономить деньги.

Дата публикации: 10:57 26 марта 2008

Источник: bpn.ru