Московские квартиры. Чересчур центр

Общеизвестно, что практически в каждом крупном российском городе цена квартиры в значительной степени определяется близостью ее расположения к центру. Районы внутри Бульварного кольца столицы являются исключением из этого правила: несмотря на то что они находятся «центрее некуда», жилье тут не самое дорогое и престижное. Всевозможных сооружений в районе Бульварного кольца немало, застройка плотная. Однако доля жилой недвижимости здесь незначительна. Территория в основном занята административными зданиями, памятниками, храмами.

Можно выделить следующие категории имеющегося жилья. Первая — дореволюционные дома. «Их достаточно много, и некоторое время назад они даже соперничали по ценам с новыми элитными зданиями, — говорит Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate. — В частности, их плюсами считались толстые кирпичные стены, высокие потолки, небольшое количество квартир. Но, из-за того что подобные дома заселены смешанной публикой, спрос на квартиры в них с каждым годом уменьшается — покупатели стали отдавать предпочтение домам с однородным статусом жильцов. К тому же в дореволюционных постройках не предусмотрена профессиональная охрана и подземные паркинги».

В последнее время правительство Москвы и девелоперы занялись самыми ветхими из дореволюционных зданий: в них проводят реконструкцию, причем иногда довольно масштабную — с устройством подземных гаражей. Такие дома пользуются большей популярностью. Их исторический облик сохранен, квартир мало, зато коммуникации и межэтажные перекрытия новые. Да и по социальному статусу жители примерно равны. Стоимость 1 кв. м в обновленных домах начинается от 25 тыс. долл., что сравнимо с ценами на элитное жилье. Цены на нереконструированные объекты значительно ниже — от 12 тыс. долл. за 1 кв. м.

Во вторую категорию входят здания сталинской застройки. По оценке О. Твороговой на сегодня в районах Бульварного кольца они наименее привлекательны. Сталинки обладают всеми недостатками дореволюционных доходных домов (изрядная изношенность, смешанный контингент жильцов). Многие здания лишены придомовой территории. Это по нынешним временам большой минус, ведь в результате невозможно организовать детскую площадку или стоянку для автомобилей. «Квартиры в сталинках пользуются спросом у тех, кто не имеет достаточно средств для покупки новых домов или особняков, но при этом принципиально хочет жить в центре, — жестко резюмирует эксперт. — Такой человек согласится закрыть глаза на подобные недостатки». Стоимость квартир в сталинских домах — от 9 тыс. долл. за 1 кв. м.

Но далеко не все специалисты рынка столь категоричны по отношению к сталинкам. По мнению Натальи Ветлугиной, руководителя аналитической службы компании «Новый город», квартира в таком доме вполне может стоить 15–20 тыс. долл. за 1 кв. м, при условии что здание полностью отремонтировано, а в подъезде не осталось нерасселенных коммуналок.

Третья категория — так называемый кирпич ЦК, то есть дома, построенные в 70–80-е годы такими организациями, как ЦК КПСС и Совмин. В основном «царские села» находятся дальше от центра (в разных районах — от Малой Бронной до Новых Черемушек), но один-два объекта построены и внутри Бульварного кольца. Квартиры в них по-прежнему востребованы. По словам Елены Ижболдиной, руководителя направления «Элитная недвижимость» компании «Национальная риэлторская группа», цены начинаются от 20 тыс. долл. за 1 кв. м. Столь значительный отрыв от сталинок объясняется наличием у таких домов отдельной территории, охраны, отсутствием коммуналок, поскольку «цековки» изначально строили для элиты. Существенно меньше степень износа зданий: 20–30 лет для дома совсем не то же самое, что 50–60. Недостатком «кирпича ЦК» по сравнению с современным элитным жильем является отсутствие подземного паркинга. Но это несложно исправить, ведь в данном случае есть возможность организовать парковку на придомовой территории.

И, наконец, четвертая категория в нашем списке — современные элитные дома. Их тоже очень мало. К середине-концу 90-х годов, когда стали появляться первые подобные проекты, свободной земли внутри Бульварного кольца уже не осталось. Застройщики обратили свое внимание на Остоженку (рядом, но уже вне интересующей нас зоны) и другие районы. В результате новых элитных зданий здесь всего ничего: в Колымажном, Гнездниковском, Дмитровском и Брюсовом переулках, Шведском тупике, на Неглинной улице и Страстном бульваре. Жилье в этих домах стоит от 20 тыс. долл. за кв. м в зависимости от того, на каком этаже находится квартира, каковы видовые характеристики и степень готовности здания. Площадь квартир разнообразна — от 80–110 (небольшие студии) до 300–400 (просторные апартаменты) кв. м.

Что касается других категорий жилых домов, то их в зоне Бульварного кольца просто нет — ни хрущевок, ни недалеко ушедших от них по качеству девятиэтажек конца 60-х — начала 70-х. Панельные 12–16-этажные здания 70-х годов тоже отсутствуют. Внутри Садового кольца они еще встречаются, но в пределах Бульварного их не решились возводить даже в те годы, когда никакой элитной недвижимости в стране (официально) не существовало, и все «строители коммунизма» были между собой (опять же официально) равны.

Из ряда прочих московских колец (Садового, МКАД, Третьего транспортного и Четвертого, которое сейчас прокладывают) Бульварное выделяется прежде всего тем, что кольцом оно только называется: с юга, от станции метро «Кропоткинская» до площади Яузские ворота, оно не замкнуто. Но главное его отличие не в этом. Остальные московские кольца являются не только магистралями, но и границами. Они разделяют зоны, серьезно отличающиеся друг от друга по престижности и стоимости. «Подберите мне квартиру внутри Садового кольца» — подобное требование, по словам риелторов, клиенты высказывают довольно часто. Третье транспортное кольцо также стало существенным «водоразделом». Весьма разнятся по цене и районы, разграниченные МКАД. Бульварное же кольцо в этом смысле будто бы и не существует.

«За долгие годы работы мне не попался ни один человек, который хотел бы приобрести жилье именно внутри Бульварного кольца, — говорит Н. Ветлугина. — Те, кто требовал в паспорте прописку непременно на Остоженке, были. Встречались покупатели, желавшие «деревню Барвиху» на Рублевке. А вот жилье в границах Бульварного кольца не востребовано. Случается, покупатель обозначает район, например окрестности Никитской улицы, а после решает, что в пределах Бульварного кольца ему будет лучше, поскольку так удобнее ездить на работу. Но совершенно очевидно: подобные пожелания — результат стремления к практическому удобству, а никак не гонка за пафосным названием».

«Сказать, что внутри Бульварного кольца цены выше, никак нельзя, — переходит к разговору о стоимости жилья Сергей Лупашко, президент группы компаний «Рескор». — Покупатели понимают, что здесь слишком уж тесно, невозможно поставить машину, совсем нет парков. Самые дорогие районы находятся за пределами Бульварного кольца (Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды). А зону, расположенную в его границах (Китай-город, Петровка, Рождественка) лучшим районом Москвы не назовешь. Одним словом, если цены «внутри» и корректируются, то никак не вверх. Это уже чересчур центр». Вряд ли Бульварное кольцо в перспективе станет наиболее престижным районом Москвы. Новые элитные объекты появятся на Золотом острове, Плющихе — там, где будут желающие «продвигать» их.

Дата публикации: 12:07 27 марта 2008

Источник: bpn.ru