Хроники пикирующего квартиросъемщика

Счастливы те, кому не приходится снимать квартиру. Цены заоблачные, интерьеры особенно не выбирают. Счастливы те арендаторы, кому попались адекватные хозяева.

Хроники пикирующего квартиросъемщика

Нашей читательнице Елене Куровой не повезло дважды: она снимает квартиру всего полгода, но уже вынуждена подавать на хозяйку в суд.

«Я сняла однокомнатную квартиру в июне 2006 г. на станции метро „Октябрьское Поле“ без мебели за 11 000 руб. плюс оплата электричества. Соответственно заплатила агенту 11 000, хозяйке 11 000 и залог 11 000, хотя квартира была без мебели (в этом случае залог обычно не оставляют, но хозяйка настояла). Мы заключили два договора на полгода: реальный и для налоговой службы. Через полгода, когда я только докупила мебель и обустроилась, хозяйка объявила, что собирается продать квартиру — под предлогом, что потом упадут цены…

Хозяйка жила далеко от метро, и я перечисляла ей деньги через банк. Платила исправно (и за электричество тоже), цветы, оставленные в квартире, поливала — жить бы и радоваться, а тут меня „обрадовали“. Более того, хозяйка начала настаивать, чтобы я, пока живу у нее последний месяц и ищу новое жилье, показывала квартиру потенциальным покупателям!

Я вообще человек неконфликтный, но тут мое терпение лопнуло. На это я не согласилась, сказала, что не буду незнакомых людей пускать, вы приезжайте вместе с ними и смотрите.

Я начала собирать вещи, квартиру оставляла в первоначальном состоянии — чистенькую, аккуратненькую, без мебели. И тут произошло то, что в голове у меня до сих пор не укладывается. Хозяйка заявила, что я испачкала раковину и теперь ее придется менять. Поэтому залог в размере 11 000 руб. она не отдаст, так как на эти деньги собирается поменять раковину.

Во-первых, раковину можно помыть. Во-вторых, если уж менять, то не на итальянский мрамор, а на то, что и стояло, только новое — стоит это 2 000, максимум 3 000 руб. Я взяла реальный договор, квитанции из банка и сказала, что отнесу все это в налоговую. А если она не вернет залог, то и в суд.

Хозяйка, ничуть не смутившись, заявила, что я ее обкрадываю, что она не заслужила такого отношения. Более того, она даже умудрилась позвонить моим родителям в другой город и рассказать им увлекательную историю о том, какое чудовище они вырастили. Причем разговор этот происходил в первом часу ночи».

Комментарий экспертов

Мария Жукова, заместитель директора компании «МИЭЛЬ-АРЕНДА» считает, что нужно учесть следующее:

ПЕРВОЕ. Вы поступили правильно, что сохранили квитанции и договор. Несмотря на то что договор найма жилого помещения не требует обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации, это основной документ, который может вас защитить. Ни в коем случае не теряйте его.

ВТОРОЕ. В следующий раз, когда будете составлять договор найма, пропишите в нем штрафные санкции для наймодателя в случае, если он будет инициатором досрочного расторжения договора. Хозяин квартиры лишний раз подумает, что ему выгоднее — выселить вас и заплатить штраф или дождаться окончания срока договора.

ТРЕТЬЕ. Тщательная разработка договора сведет количество рисков к минимуму. Если собственник квартиры нарушит условия договора, вы вправе подать на него в суд. Ссылаться в суде вы будете именно на договор найма — документ, подтверждающий законность вашего пребывания в квартире. Поэтому все условия и санкции за невыполнение этих условий прописывайте со всей тщательностью. Не лишним будет для этих целей нанять юриста.

ЧЕТВЕРТОЕ. Каждый месяц при оплате квартиры берите расписку с хозяина или, как в вашем случае, сохраняйте банковские квитанции, подтверждающие, что вы платили исправно — в полном объеме и в срок. В суде расписки также имеют силу.

ПЯТОЕ. Ваша хозяйка нарушила закон, когда решила вас выселить под предлогом продажи квартиры. В соответствии с Гражданским кодексом РФ при продаже объекта недвижимости условия договора найма сохраняются и новый собственник квартиры становится наймодателем — со всеми вытекающими отсюда последствиями. Иными словами, вас продажа квартиры вообще не должна была коснуться: вы просто стали бы платить аренду новому владельцу квартиры.

ШЕСТОЕ. При поиске квартиры имеет смысл обращаться в крупные, проверенные, стабильно работающие на рынке компании. В любом случае вы заплатите 100% агентских, но при этом в авторитетной компании вам составят грамотный договор найма и главное — выдадут гарантийный сертификат, который позволит вам получить возмещение с компании (!). То есть вести судебные баталии с собственником квартиры вам лично не придется, этим займется агентство после того, как выплатит вам компенсацию. В этом случае оно выступает как страховая компания.

СЕДЬМОЕ. Помните, что санкции по защите прав нанимателя работают только в том случае, если вы выполняете все принятые на себя обязательства: содержите квартиру в чистоте и порядке, не шумите, не заливаете соседей, не разводите домашних животных, если хозяин предупредил, что для него это неприемлемо.

И, НАКОНЕЦ, обязательно продлевайте договор письменно (или подписывайте новый), когда срок договора заканчивается, — не полагайтесь на хорошие отношения с хозяином и «честное слово». Подписание договора займет пять минут, но может избавить вас от многих проблем в будущем. Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента МИАН-агентства недвижимости объясняет, что сроки аренды устанавливаются договором. Если срок договором установлен, договор называется срочным. Если нет — бессрочным.

Для бессрочных договоров законом предусмотрено предварительное предупреждение о прекращении аренды за три месяца. В срочном договоре найма, как в брачном договоре, стороны могут принять любые условия: хозяин может предупредить квартиранта о том, что ему пора съезжать, за три месяца, за неделю… Чаще всего устанавливают срок один месяц. Чем хороши срочные договоры: вы можете прописать любые условия — не только сроки предварительного предупреждения, но и неустойку в случае досрочного расторжения, обязанности обеих сторон. Вы таким образом сильно снижаете возможные риски.

Расторгнуть договор на пустом месте хозяин не имеет права. По закону это можно сделать только в том случае, если вы нарушаете условия договора: ухудшаете имущество (сломали диван, засорили трубы, например; грязная раковина, если ее можно отмыть до того состояния, в котором она находилась, когда вы въехали, к порче имущества не относится), не платите аренду дольше двух месяцев или, скажем, не сделали капитальный ремонт в установленные договором сроки, если такая ваша обязанность была прописана в договоре.

По закону арендодатель отвечает за изначальные недостатки сданного имущества («прожженные» квартиросъемщики часто фотографируют квартиру до въезда, чтобы запечатлеть сломанные дверцы шкафа и потертые обои.

Фотографии можно послать себе наложенным платежом, чтобы не оставалось сомнений, когда они были сделаны), за своевременную сдачу жилья и за непрепятствие арендатору пользоваться имуществом. Выражаясь человеческим языком, хозяин не должен мешать вам жить: приезжать без звонка, пускать кого-то в квартиру без вашего ведома и т. д. В ваши обязанности по закону входит поддержание имущества в исправном состоянии и его текущий ремонт, своевременная оплата аренды. Остальные условия и меры ответственности вы устанавливаете в договоре сами.

И еще: имейте в виду, что по закону повышение арендной платы возможно не чаще раза в год. Многие хозяева пользуются юридической безграмотностью квартирантов и позволяют себе потихоньку (по $20—50) повышать аренду каждые три месяца — будучи уверенными, что все равно арендатор никуда не денется: искать новую квартиру слишком хлопотно и затратно, придется выложить одномоментно довольно крупную сумму денег. Не позволяйте себя обманывать.

Дата публикации: 12:16 27 марта 2008

Источник: bpn.ru