За это покупатели готовы платить на 25% больше

В профессиональном языке риелторов прочно поселилось понятие «видовая квартира». За живописный вид из окна, а под ним в нашем городе обычно понимается Кремль, храм Христа Спасителя и еще, как забавно изъясняются специалисты рынка, «левый сапог Петра I», покупатели готовы заплатить существенно больше. А сколько именно? И какой он бывает, этот самый «вид»?

О Кремле и не только

Больше всего этот вид из окна «зарабатывает» в центральной части Москвы. И дело не только в том, что здесь сконцентрирована добрая часть исторических и архитектурных памятников столицы. Квартира в пределах Садового кольца для состоятельных людей не просто жилище, а элемент статуса и престижа. Поэтому покупатели не просто абстрактно хотят хороший вид из окна – они готовы заплатить за конкретный вид, свидетельствующий о статусе.

«По-прежнему позицию номер один по видовым характеристикам занимают жилые объекты, обращенные на историческую застройку центральной части города, – говорит Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate. – Люди готовы заплатить деньги за вид на купола храмов и башни Кремля. Не меньшей популярностью пользуются виды на Москву-реку, Обводной канал. Еще лучше – сочетание памятников архитектуры, парковой зоны и реки».

Поэтому очень интересным, по мнению эксперта, является район Замоскворечья. «Сочетание исторических малоэтажных построек, красивой набережной, обилие церквей, большой пешеходной и парковой зоны, соседство с Третьяковской галереей способны сделать Замоскворечье достойным соперником Остоженки», – отмечает Елена Зубарева. Еще один перспективный для элитного жилья район – Чистые пруды, где сохранилась богатая историческая застройка. Пруд и бульвары, расположенные там, в последнее время заметно облагородились. В архитектурный ансамбль района органично вписаны современные элитные комплексы: например, на улице Машкова, 1, 5, 6, на улице Жуковского, 6, в Большом Харитоньевском переулке, 16–18, резиденция «Чистые пруды» и еще ряд интересных объектов.

Но говорить, что «видовые» квартиры сосредоточены исключительно в центральной части Москвы, было бы, конечно, неправильно. В периферийных районах, в первую очередь в западной половине города, идет активное строительство объектов бизнес-класса, а иногда и по-настоящему элитных. И их покупателям застройщики тоже предлагают «виды».

«Во-первых, – отмечает Ольга Казарина, управляющая «Хирш – операционные системы», – это может быть интересное архитектурное окружение – в этом смысле примечательны районы Аэропорта и Сокола, окрестности Университета. Во-вторых, абсолютно беспроигрышным с точки зрения современных горожан вариантом является зелень – недаром застройщики при малейшей возможности используют эту тему в своей рекламе. «Дом рядом с парком» – что может быть привлекательнее? В эту же категорию попадают и виды на воду – Москву-реку и канал им. Москвы.

И наконец, хороший вид из окна, который может быть создан практически в любом районе, кроме самых промышленных, – это панорама города. Для этого нужно всего-то «немного» – построить здание этажей в 30, и самые верхние можно продавать как настоящие пентхаусы».

Красота в цифрах

За хороший вид из окна покупатели готовы платить больше – с этим тезисом согласны все эксперты рынка. На сколько именно? Тут выясняется, что ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Все зависит от класса жилья, и есть простое правило: чем дороже недвижимость, тем больше эта разница.

По мнению Елены Зубаревой, в элитном сегменте идеальный вид из окна может добавить к стоимости квадратного метра до $5 тыс. Если вспомнить, что элитная недвижимость сегодня продается по $15-20 тыс., получается, что «прибавка» оказывается до 25-33%.

Впрочем, приходилось слышать и более радикальные высказывания. «Пример, о котором я расскажу, относится к началу 2000-х годов, когда цены были немного другими, – говорит Ольга Казарина. – И относится он к аренде. Но очень показательный. Я знала две абсолютно одинаковые квартиры на Новом Арбате – обе находились в доме, где расположен магазин «Дом книги». И даже ремонт в них был схожим. Но одна смотрела окнами на Кремль, а другая – на внутренний двор магазина, где постоянно что-то разгружалось, бегали грузчики. В итоге первая квартира сдавалась за $2 тыс. в месяц (напоминаем еще раз – это реалии примерно семилетней давности), а вторая – за $700».

В периферийных районах хороший вид из окна покупателям, конечно, нравится, но вот платить за него слишком много они уже не согласны – 5-7% максимум. Более того, в эконом-классе многие покупатели до сих пор считают последний этаж даже недостатком квартиры. Людям здесь не до живописности, они озабочены более «земными» материями: не протечет ли крыша, не сломается ли лифт, не влезут ли ко мне через чердак воры?

Коль скоро вид из окна – столь мощный фактор ценообразования, застройщикам, вероятно, очень хочется, чтобы он был лучше. Но готовы ли они что-то сделать для него или только эксплуатируют имеющееся? В большинстве случаев ответ будет вторым: никаких серьезных мероприятий на этот счет застройщики не проводят. И дело тут вовсе не в лени или недальновидности.

Прежде всего, из окна видно достаточно далеко – явно за пределы данного жилого комплекса. Улучшить панораму практически невозможно: эти места принадлежат другим собственникам. Кроме того, траты в данном случае были бы колоссальны – учитывая размеры облагораживаемой территории. Поэтому в большинстве случаев все работы ограничиваются благоустройством собственной территории – на уровне традиционных кустиков, газонов и детских площадок. Из примеров, когда работы выносились «за ограду», наши консультанты вспомнили лишь один: как рассказала Елена Зубарева, возле одного из новых домов в Старомонетном переулке располагалось старое обшарпанное здание, которое явно отпугивало покупателей. Застройщик, поразмыслив, завесил его фасад панорамной сеткой, которая висит там уже несколько лет…

Ничто не вечно под луной…

При всем том, что вид из окна столь приятен покупателем, нет в нашем градостроительстве материи более недолговечной. Сегодня под окном прекрасная панорама, а завтра застройщик возводит пятую очередь своего жилого комплекса, и все, чем можно любоваться, – это стена очередной 40-этажной башни. И юридически поделать с этим ничего нельзя: как отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», право собственности на недвижимость ограничено стенами этой самой недвижимости (в городе) или забором участка (за городом). То, что за окном, – уже не ваше имущество.

Что-либо гарантировать тут невозможно, и единственный совет, который дают наши эксперты – это по возможности постараться просчитать ситуацию. «Оснований для беспокойства нет, если дом расположен на первой линии или на набережной, где практически невозможно что-либо еще построить, – обнадеживает Елена Зубарева. – Во всех остальных случаях лучше обратиться к долгосрочным планам застройки района. В Москве осуществляется строительство согласно программе развития территорий округов до 2020 года. Ознакомление с этим документом нелишне при выборе жилья». Добавим от себя, что градостроительные планы – это замечательно, но они, как и все в нашей жизни, подвержены постоянной коррекции. Практика показывает, что появление нового здания может произойти в течение двух лет – именно столько времени занимает сегодня разработка и согласование проекта.

«Добросовестная компания-застройщик может проинформировать потенциального покупателя о том, как далее будет развиваться строительство рядом с их домом, застройщики обычно располагают информацией о дальнейшей застройке района», – говорит Ольга Казарина. А что делать, если компания недобросовестная? И как вообще определить, добросовестная ли она? Вопросы, что называется, риторические…

Дата публикации: 12:25 27 марта 2008

Источник: bpn.ru