С видом на Кремль: элитная недвижимость по-московски

В России много городов, где зарабатывают большие деньги, и фактически только один, где их в таких же количествах тратят, – это Москва. А значит, ответ на вопрос, что такое элитная недвижимость, следует искать именно в первопрестольной и ее окрестностях.

Мы продолжаем публиковать цикл обзоров рынков элитной недвижимости России. На этот раз тема статьи – элитная недвижимость Москвы и Подмосковья. Проект осуществляется в преддверии международной конференции Elite Estate, которая пройдет в Петербурге 20–21 мая 2008 года.

Региональные отличия

По мнению президента Российской гильдии риэлторов (РГР), председателя оргкомитета международной конференции Elite Estate Александра Романенко, трудно дать общее описание элитной недвижимости как таковой. Без учета, скажем, региональных особенностей. «Недаром появились даже понятия элитная недвижимость по-питерски и по-московски», – говорит Александр Романенко.

В целом московские состоятельные покупатели более требовательны и разборчивы, чем петербургские. Что определяет, между прочим, сами принципы классификации дорогостоящих объектов. Риэлторы и застройщики Северной столицы склонны вообще не разделять класс элиты на сегменты либо выделяют всего два подкласса – «де люкс» и «премиум».

Московские специалисты, как правило, дробят «элитку» сильнее. «В нашей компании объекты элитной недвижимости подразделяются на несколько классов: люкс, А, B и C», – рассказывает Елена Аросева-Каширина, руководитель отдела элитной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» (Москва). По ее словам, на градацию влияет, прежде всего, местоположение объекта, архитектурное решение, планировка квартир, качество инженерии и оборудования, качество строительства и отделки, уровень благоустройства общественной зоны, количество квартир в самом доме и ряд других параметров.

В холдинге «МИЭЛЬ» принята другая классификация. Специалисты компании выделяют три степени качества элитного проекта: КП1, КП2, КП3 (от высшего к более низкому). По словам директора Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислава Луцкова, классификацию отдельного объекта с точки зрения качества проекта нужно делать на основе его потребительских характеристик. «Для каждого класса качества существуют свои параметры критериев элитности. В том или ином классе предъявляются разные требования к высоте потолков, системе отопления, качеству остекления и т. д.», – говорит эксперт. Сторонником «двоичной» классификации московской элитной недвижимости выступает компания Knight Frank, отделения которой есть как в столице, так и в Петербурге. Здесь считают целесообразным выделять элиту только двух «сортов»: A и А+.

«Договориться о единых принципах классификации элитных объектов недвижимости (особенно жилых) в столице пока не получается, – отмечает профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, главный аналитик РГР Геннадий Стерник. – Но даже если это будет сделано, требования к элите придется постоянно пересматривать ввиду эволюции запросов покупателей».

Так, например, по словам Геннадия Стерника, несколько лет назад оригинальность архитектуры здания не сильно интересовала покупателей элитных квартир. Сегодня же этот фактор приобрел важное значение, – говорит Андрей Титюник, заместитель Председателя Правления корпорации MIRAX GROUP, – Недвижимость класса люкс гарантирует своему владельцу высокий уровень сервиса и полную безопасность, обеспечиваемую круглосуточной охраной, патрулированием территории и системой видеонаблюдения».

«Безусловно, элитные комплексы предполагают наличие собственной обустроенной и хорошо охраняемой территории, - своему владельцу высокий уровень сервиса и полную безопасность, обеспечиваемую круглосуточной охраной, патрулированием территории и системой видеонаблюдения».

Необходимой частью инфраструктуры, по его словам, являются парковки, причем часто все подъездные дороги бывают убраны под землю, что исключает движение машин рядом с домом и освобождают дополнительное пространство для парков, садов, детских площадок, зон отдыха, бассейнов, искусственных водоемов и т.д.

Знаки отличия

Часть объектов, позиционируемых застройщиками и инвесторами как элитные, на самом деле таковыми не являются – считают эксперты Института экономического развития (международная группа компаний «РосРазвитие»). По-настоящему эксклюзивные объекты, по их мнению, отличают неповторимая концепция, уникальность местоположения, неповторимые архитектурные решения и т. д. Обязательна некая изюминка, отличающая один проект от другого.

Например, на территории своих жилых комплексов «Золотые ключи – 2» и «Корона» MIRAX GROUP открыла первые в Москве частные зоопарки, а первый для Москвы проект дельфинария на территории жилого комплекса реализуется в рамках проекта MIRAX PARK. Еще в одном из новых проектов компании – элитном жилом комплексе Paradise Living, строительство которого начнется в этом году, будут созданы так называемые «небесные сады». Это четырехуровневые атриумы, объединяющие 8 и более квартир, чередующиеся в здании через определенные интервалы, которые призваны служить оазисом для жителей комплекса, где они смогут наслаждаться красотой экзотических растений.

Удивить покупателя чем-то выдающимся стремится практически каждый застройщик, работающий в сегменте элитного жилья. Скажем, в элитном комплексе «Остоженка Парк-Палас» (инвесторы «Бизнес-строй», «ВессоЛинк Единая Пейджинговая») имеется необычный бассейн с прозрачным куполом; в «Ближней Даче» («Проминдустрия АГ») – старинная липовая аллея; в комплексе «Покровский берег» (ГК «Конти») – собственные гольф- и яхт-клуб.

«Элитный дом не может быть безликим. Каждый элитный комплекс создается по уникальному архитектурному проекту, в котором продумана каждая деталь. То же самое можно сказать и о внутреннем устройстве элитных домов и квартир: авторский дизайн интерьеров, эксклюзивная мебель, часто изготовленная на заказ, дорогие отделочные материалы.

Понятия «элитарность» и «уникальность», «эксклюзивность» - неразрывны», - рассказывает Андрей Титюник. Соответствие этим понятиям, по его словам, - главный критерий, по которому можно отличить элитную недвижимость как у нас в стране, так и за рубежом.

«При этом элитное жилье – не просто красивая картинка. Гарантом качества и воплощения в жизнь самых необычных проектов является бренд застройщика, главная цель которого заключается в том, чтобы создать не просто комфортную для жизни среду, но и новое качество жизни», - говорит Андрей Титюник.

Центробежная элита

Престижное местоположение является одной из определяющих характеристик элитного жилья. Между тем если требования к уровню комфорта постоянно растут, то «фактор места», наоборот, играет на понижение. «Совсем недавно эксперты прописывали в классификациях определенные улицы в пределах Бульварного кольца. Через какое-то время их ресурс был исчерпан, появилась «Золотая миля» в районе Остоженки, ее добавили в классификации и стали именовать элитной. Остоженка себя исчерпала, и элита шагнула за пределы Садового кольца и даже дальше.

Появились элитные проекты и вне Центрального административного округа (ЦАО), например, жилой комплекс «Чайка» в Северном округе, жилой комплекс «Ближняя дача» (Западный округ)», – делится наблюдениями Владислав Луцков («МИЭЛЬ»). Сначала, по его словам, такие объекты неохотно принимались рынком. Но сейчас в Западном округе появляется все больше и больше объектов, которые можно отнести к элитному классу.

Данную тенденцию отмечают и в Департаменте консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. Хотя максимальная доля в структуре предложения элитного жилья по-прежнему приходится на Центральный округ, – сказано в аналитическом отчете компании за 2007 год, – наблюдается увеличение доли Западного округа. В структуре предложения на рынке ЦАО отмечается увеличение долей районов, которые ранее не считались престижными – Якиманка, Пресненский.

Но и на этом элита, похоже, останавливаться не собирается. Как отмечает Елена Аросева-Каширина («БЕСТ-Недвижимость»), в связи с малым количеством территорий для застройки в центральной части столицы, элитные объекты будут плавно «перемещаться» в зоны между третьим и четвертым (проектируемым) транспортным кольцом.

В Институте экономического развития отмечают, что наиболее перспективными районами для строительства элитного жилья на ближайшие несколько лет эксперты считают Западный, Северо-Западный административные округа, а именно: Кутузовский проспект, Рублевское шоссе, районы Сокол, Крылатское, Москва-Сити, район Поклонной горы и Воробьевых гор. Приемлемая транспортная доступность и относительно благоприятная экологическая обстановка, наличие парков и скверов, набережные рек делают эти районы потенциально привлекательными для строительства элитного жилья.

Промзоны растят ликвидное жилье

Прошлый год стал переломным для рынка строящегося элитного жилья Москвы. В августе правительство столицы принято постановление «О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях…». Согласно этому документу, точечная застройка в городе запрещается. Отныне новые объекты, в том числе и элитные, станут возводить целыми кварталами на месте бывших промышленных предприятий.

Новые объекты точечной застройки (клубные дома) теперь будут появляться на первичном рынке только в результате реконструкции старых зданий. Соответственно, рост спроса (и цен) на такие дома обеспечен.

В течение 2007 года было заявлено о реализации ряда новых крупных проектов, в том числе на месте реорганизуемых промышленных зон: территории заводов «Мосдормаш», «Экспериментального завода напитков «Хамовники», «Обувной фабрики «Патита» (все три завода расположены между Садовым и Третьим транспортным кольцом).

В перспективе названные проекты обеспечат увеличение предложения на рынке элитного жилья. Но пока трудно сказать, когда именно это произойдет. «В настоящее время большинство девелоперов в элитном сегменте не начинает продаж без необходимого пакета документов, – отмечают в компании Blackwood. – На его подготовку уходит как минимум год: длительность срока сбора документации по конкретному адресу напрямую зависит от масштаба проекта, наличия технических проблем и административных барьеров». Именно по этой причине в 2007 году не состоялся запланированный выход на рынок таких масштабных комплексов, как «Золотой остров» (на месте бывшей фабрики «Красный Октябрь», напротив Кремля) и «Каучук» – в Хамовниках.

Реализация крупных проектов строительства элитного жилья будет достигаться не только за счет вывода из центра промышленных предприятий. Еще один резерв – земли, занятые ветхим жилым фондом. По мнению специалистов Института экономического развития, в первую очередь, интересны в этом отношении участки под жилфондом на Плющихе и в Замоскворечье. Здесь, по их данным, находится много домов, которые просятся под снос.

Дата публикации: 15:59 27 марта 2008

Источник: bpn.ru