Собственники и наниматели - кто кого?

Создатели нового жилищного кодекса (ЖК) стремились защитить права собственников жилья. При этом, кажется, перестарались. Болезненных ситуаций меньше не стало. Точнее появились новые проблемы. В связи с этим возникает вопрос - что делать: ждать нового законотворческого документа или научиться жить с действующим кодексом? Пожалуй, второе видится более доступным…

Крайне сложно делить собственность, нажитую в совместном браке

Самую острую боль причиняет ст. 31 ЖК РФ, которая звучит следующим образом "Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении".

С одной стороны здесь налицо максимальная защита собственника (ов), а с другой… полная незащищенность нанимателей, совместно проживающих с собственником. Процитируем ч. 4 вышеупомянутой статьи "В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи". Данная формулировка касается не только разрыва семейных отношений после официального расторжения брака, но и фактически тех случаев, когда ребенок создает свою собственную семью и, соответственно, отделяется от семьи своих родителей. В документе же, увы, не разъясняется что именно следует понимать под разрывом семейных отношений… А трактовок может быть много.

Всем известно, сколько квартир переписано на детей еще при жизни родителей, при этом проживают все они совместно… А теперь получается, что сын или дочь могут выставить родителей на улицу на законных основаниях?!

В случае расторжения брака квартира, принадлежащая на правах собственности одному из супругов, остается у него, а другой супруг вынужден искать себе новое жилье. При этом нередко у другого супруга нет своей жилплощади и идти ему некуда. А если, супруг, не имеющий права собственности на жилье, остается еще и с несовершеннолетним ребенком?

Эта ситуация, несмотря на защиту попечительского совета, решается далеко не однозначно и не всегда в пользу матери с ребенком. А совершеннолетние дети? Они тоже могут лишиться родительского крова, если не являются собственниками. И куда идти 18-19 летним юношам и девушкам в таком случае?

С другой стороны, казалось бы по всем статьям защищенный собственник тоже далеко не всегда может распоряжаться личным жильем по своему усмотрению, даже при официальном согласии на то всех проживающих (зарегистрированных) в этом жилье лиц. Обременения на жилье у собственника фактически возникают сразу же после официального заключения брака, а тем более рождении ребенка, регистрации на своей жилплощади родственников или иных лиц (даже в тех случаях, если эта регистрация временная), а также получении банковской ссуды, когда жилье выступает предметом залога, потеря дееспособности и назначение собственнику опекуна и прочих действий.

Как показывает практика, суд при разборе жилищных споров, как правило, встает на сторону ущемленной в своих правах людей, особенно несовершеннолетних граждан. И здесь собственник может оказаться в довольно трудной ситуации. Так в случае развода, собственник не может лишить жилплощади (регистрации) своего несовершеннолетнего ребенка, но при этом вынужден обеспечивать жильем и его мать, которую с ребенком разлучать нельзя. Разумеется данная ситуация возникает, если у матери с ребенком нет альтернативной жилплощади (как ни странно, но в большинстве случаев именно так и случается). Если же мать имеет возможность жить отдельно, она будет проживать отдельно от супруга вместе с ребенком, при этом регистрация ребенка по адресу отца у него сохраняется. Опять же квартиру уже не продашь из-за несовершеннолетнего нанимателя. Даже если попытаться продать, кто купит жилье с обременением?!

Возможна ситуация, когда помимо бывших супругов, имеющих право пользования жильем собственника, совместно с ними проживают (зарегистрированы) родственники со стороны бывшего супруга. Их выселение также зависит от ряда факторов, среди которых главный - наличие или отсутствие иной жилплощади. Ведь согласно ст. 40 Конституции РФ каждый человек имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища. Особенно это касается лиц, получивших статус нанимателей (то есть зарегистрированных), до 1 марта 2005 года, согласно действовавшему на тот момент жилищному законодательству.

По своему сложно делить собственность, нажитую в совместном браке. Во многих случаях продажа доли этой собственности невозможна по причине, что комната или даже комнаты в коммуналке (а именно такой и становится квартира после разделения лицевых счетов) пользуются небольшим спросом (соответственно ее цена низкая).

То есть в итоге, от нового ЖК собственник получил формальные "права и свободы", на деле сохранив прежнюю материальную ответственность за тех, кто живет вместе с ним. А наниматели получили дополнительные страхи и риск оказаться на улице.

Выходом в данной ситуации могут быть дополнительные соглашения, оформленные письменно и заверенные нотариусом. Зачастую трудно предложить близкому человеку заключить подобный договор, поскольку всегда есть риск быть непонятым или вызвать подозрение в искренности испытываемых чувств. Но, тем не менее, это лучше, чем потом кусать локти. Кстати, брачный договор также является документом, закрепляющим материальные ценности за супругами в случае прекращения их супружеских взаимоотношений.

Родители, желая передать своим детям жилье, также могут подстраховаться. Например, заключив договор ренты или пожизненного содержания с иждивением или договор о проживании в переданной (подаренной) ребенку квартире до конца жизни или же составив элементарное завещание. Причем, при составлении завещания, желательно не вписывать в него другую собственность (лучше это сделать в другом завещании) и конкретизировать доли и наследников на них.

Самое простое, если наследником на всю жилплощадь является один человек, являющийся близким родственником (наследником первой очереди) и зарегистрированный по этому адресу. Но, во-первых, такое не всегда возможно, а во-вторых, следует помнить, что завещание может быть оспорено в суде другими наследниками… Поэтому, панацеи в данном случае не существует и каждому следует подобрать свой удобный вариант.

Кроме того, не стоит забывать еще об одном варианте "как избавится от нежелательных жильцов"… Оказывается, собственник может продать свою собственность и купить новую, к которой бывшие члены семьи не имеют никакого отношения (в том числе и те, по отношению к которым имеются алиментные обязательства или по отношению к которым суд принял решение о временном проживании - отсрочке отселения).

Нанимателям тоже приходится позаботиться о себе. В большинстве своем они не виноваты в том, что не являются собственниками жилья, в котором проживают. Поэтому им следует не затягивать с оформлением регистрации. Кроме того, следует позаботиться о документе, подтверждающим, совместное приобретение жилой собственности, а также мебели, бытовой техники и иных существенных вложений в жилье. Ибо согласно ст. 37 СК РФ имущество супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет доказано что одним из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (реконструкция, ремонт и пр.) А прекратить право нанимателя, вкладывавшего свои средства в улучшение жилья уже не так-то просто.

В случае, если собственник настаивает на отселении бывшего члена семьи, суд, как правило, начинает с отсрочки на такое отселение, например до достижения совершеннолетия ребенка или просто на любой срок: 3 года, 5-7 лет, в зависимости от конкретной ситуации. Подобные отсрочки могут повторяться, ведь за время, выделенное на отсрочку, могут возникнуть новые обстоятельства, сохраняющие право пользования жилым помещением в дальнейшем.

Есть люди, добровольно отказавшиеся от причитающегося им по закону жилья, например, отказавшиеся от приватизации своей доли. Настоящий Жилищный кодекс не дает ответа о возможной судьбе таких граждан. Однако, согласно Федерального закона №189-ФЗ от 29.12.04 в редакции от 29.12.06 такие граждане сохраняют право на пользование жилым помещением наравне с собственником.

В итоге следует отметить, что в условиях нынешней ситуации приходится весьма внимательно распоряжаться и пользоваться своей собственностью, уважая закон и людей, живущих под одной крышей. Решая вопрос о проживании, мы во-первых, заблаговременно подчеркиваем уважительное отношение к членам своей семьи и всех тех, кто проживает вместе с нами, а во-вторых избавляемся от тяжких судебных разбирательств в связи с жилищными спорами.

Дата публикации: 10:37 31 марта 2008

Источник: bpn.ru