Три способа оформления новостройки в собственность

Подавляющее большинство новостроек продается сегодня на стадии строительства. Это означает, что дома нет юридически еще долго: квартиры еще не существуют ни в каких государственных реестрах, а покупатель приобретает лишь «право требования» или еще что-то в этом роде.

Теоретически оно, может быть, и неплохо: пока трудолюбивые строители завершат монтаж и благоустройство, не менее трудолюбивые оформители приведут в порядок все документы. На практике же бывает иначе: у строителей получается гораздо быстрее. Картина, которая в Москве повторяется, наверное, тысячекратно: дом уже построен, люди сделали ремонт и заселились, а документы все еще где-то бродят…

Чем это плохо?

На первый взгляд ничего страшного тут нет. Один из экспертов, которого мы из деликатности не станем упоминать (стоит ли говорить, что представляет он компанию-застройщика?!), даже пытался уверять, что все замечательно.

Граждане ведь получили ключи, живут, а оформление права собственности – это всего лишь «формальная долгосрочная процедура». Другие специалисты, однако, с такой точкой зрения категорически не согласились.

«Жизнь в Москве не то чтобы немыслима, но, во всяком случае, очень затруднена без регистрации по месту жительства, – перечисляет проблемы Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город». – А если юридически квартиры нет – некуда и «прописываться». Хуже всего тем, у кого в Москве нет другого жилья: получается, что они находятся на территории города вроде как незаконно. Но даже если адрес, по которому можно зарегистрироваться, имеется – жить будет как минимум неудобно. Поставить на учет автомобиль, оформить загранпаспорт – все это возможно только по месту регистрации. Даже ребенка в государственный сад или школу обязаны брать только по месту жительства. В остальных случаях – только при наличии свободных мест и на усмотрение директора этого учреждения».

Второе соображение: недооформленная собственность – это нечто неполноценное, «недоимущество». Нельзя сказать, что право частной собственности в нашей стране соблюдается всегда и свято, но настоящее свидетельство – это все-таки понадежнее, чем какие-то «предварительные договоры». Недооформленной квартирой на порядок сложнее распорядиться – подарить, продать, завещать. Еще аспектик: как известно, согласно Налоговому кодексу, продавцы освобождаются от подоходного налога в том случае, если владели квартирой более трех лет. Но срок отсчитывается от момента именно оформления в собственность – у тех, кто «просто живет», «часики не тикают».

И еще пара аргументов. Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор», обращает внимание на то, что банки, выдающие ипотечные кредиты, считают полноценным залогом только юридически существующие квартиры. На незавершенные новостройки кредиты не то чтобы вообще не дают, но, во-первых, делают это выборочно – только на объекты тех застройщиков, которые банку известны и понятны. А во-вторых, процентная ставка будет на 1-2% годовых выше. Потом, когда квартира будет оформлена в собственность и передана покупателем банку в залог, проценты снижаются до нормальных величин. Так что задержки с оформлением означают для ипотечных покупателей вполне осязаемые денежные потери. А Ангелина Крутова, ведущий специалист отдела оформления ОАО «Пересвет-Девелопмент», напоминает еще и о том, что до получения прав собственности и регистрации в квартире все коммунальные платежи начисляются по коммерческим расценкам – никакие дотации жителям, предоставляемые городскими властями, здесь не предусмотрены.

Как это происходит?

Оформление прав собственности на квартиры занимает в Москве 1,5-3 года, говорит Николай Вопиловский, руководитель департамента правовой поддержки компании «Миэль-Новостройки». Длительность процедуры, по его словам, объясняется тем, что это очень сложный процесс, в котором задействовано много участников: правительство Москвы, администрации округов и районов, застройщик, инвесторы (причем последние могут быть нескольких «звеньев» – с учетом того, что недостроенные квартиры перепродаются).

Кроме того, оформление квартиры в собственность физического лица – это, если можно так выразиться, финальный аккорд: до него предстоит много стадий. Первым делом, рассказывает Вопиловский, городские власти и застройщик подписывают Акт о реализации (закрытии) инвестиционного контракта на строительство, в котором стороны фиксируют распределение площадей построенного дома. Этот документ готовит застройщик, но со стороны государства подписывают окружные и районные власти, Тендерный комитет правительства Москвы, и только после этого – городское правительство.

При проведении обмеров БТИ фактическая площадь квартир в большинстве случаев не совпадает с проектной. Это означает, что все покупатели всех «звеньев» должны окончательно рассчитаться друг с другом и с застройщиком.

Также предстоит подписание актов о реализации (закрытии) всех остальных договоров по цепочке от застройщика до покупателя, в которых стороны подтверждают, что полностью выполнили обязательства и не имеют друг к другу претензий. Только после этого формируется пакет документов, необходимый для регистрации прав на квартиры. Он сдается в регистрирующий орган на юридическую экспертизу, в ходе которой орган может запросить еще какие-то дополнительные документы…

Неожиданная аналогия

Теперь посмотрим на процесс с точки зрения обычного человека, покупателя. Как говорит Константин Парменов, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект», существует три способа оформления: при помощи компании-застройщика, самостоятельно (или при участии стороннего эксперта) и через суд.

Первый вариант самый частый: застройщики берут с покупателей некоторый процент (или фиксированную сумму), готовят все документы на все квартиры, и раздают жителям свидетельства о собственности. Способ самый удобный, но, как видим, далеко не всегда самый быстрый.

Делать самостоятельно разумно тем, кто хочет сэкономить. Тут нужно дождаться, когда компания-застройщик зарегистрирует в собственность первую квартиру. Это означает, что «открыт адрес» – иными словами, для государственных органов данный дом начинает существовать. Покупатель или его представитель обращается к застройщику с просьбой предоставить им пакет документов, необходимых для самостоятельной регистрации права собственности на квартиру. Застройщики обычно отказываются или предлагают дополнительно оплатить подготовку пакета документов. Но после заявления в двух экземплярах с входящими номерами, где указывается ваше несогласие с дополнительными расходами, документы отдадут – правда, часто не весь пакет. С этими документами нужно обратиться в управление Федеральной регистрационной службы, донести нужные документы – и получить через месяц зарегистрированное свидетельство.

Способ «через суд» приходится применять тогда, когда застройщик сам не занимается регистрацией. Причины могут быть любые: например, нерешенные проблемы с городом или с инвесторами. В любом случае покупателю – частному лицу эти подробности вряд ли должны быть интересны: он свою квартиру оплатил и хочет получить свидетельство о собственности. Судебный путь – это около 30 тыс. руб. издержек и примерно полтора года времени.

…В общем, подводит итог Константин Парменов, общение с компаниями-застройщиками очень похоже на общение с женщинами: их «нет» и «да» совсем не всегда следует воспринимать буквально. Нужно не только правильно спрашивать, но и правильно слышать ответы. От себя добавлю, что такая аналогия кажется мне красивой. Однако в вопросах юридических, а не амурных, все же хотелось бы больше ясности…

Что делать?

Проблемы оформления кроются в том, что система регистрации весьма невнятна – различных инстанций множество, кто как работает – до конца неизвестно. Кроме того, в нашей стране, как известно, человек отвечает перед государством по полной программе, государство же перед ним – никак. Например, притом что состоялась уже масса судов, признавших право покупателей оформить права собственности, не было ни одного прецедента, чтобы тот же суд наказал чиновников за волокиту. Нет таких законов. А это означает, что система регистрации новостроек в обозримом будущем вряд ли изменится…

Дата публикации: 11:08 01 апреля 2008

Источник: bpn.ru