С видом на Кремль - 2: резервы для московской элиты

Где в Москве возводятся последние объекты точечной застройки? Почему информация о сделках с самой дорогой недвижимостью «закрыта» для непосвященных? И кто отбирает хлеб у знаменитой Рублевки? Об этом – наш сегодняшний разговор.

Мы продолжаем публиковать цикл обзоров рынков элитной недвижимости России. На этот раз тема статьи – элитная недвижимость Москвы и Подмосковья. Проект осуществляется в преддверии международной конференции Elite Estate, которая пройдет в Петербурге 20–21 мая 2008 года.

Последние точки на карте

По данным компании Knight Frank, на конец 2007 года продажи на первичном рынке велись в 57 жилых комплексах, находящихся на разных стадиях строительства. Это на 46% больше, чем в 2006 году, когда значительное снижение объемов элитного строительства обусловило резкий скачок цен. Но все равно спрос пока остается неудовлетворенным.

Наибольшая активность продавцов на первичном рынке элитного жилья была зафиксирована в четвертом квартале прошлого года – отмечают в компании Blackwood. В данный период на рынок ЦАО было выведено сразу 5 новых проектов. Среди наиболее интересных – ЖК «Негоциант» напротив Храма Христа Спасителя («КРТ-Инвест»), клубный дом Smolensky на Арбате («Дон-строй»), «Имперский дом» в английском стиле на Якиманке («Капитал групп»), «Арт Хаус» на берегах Яузы (State Development). В последнем комплексе вместо квартир предусмотрены лофты – помещения без перекрытий с высокими потолками (от 3,8 до 10,3 м). В отличие от классических лофтов (преобразуемых под жилье промышленных зданий), «Арт Хаус» строится с нуля.

Также в течение 2007 года на первичный рынок жилья вышли проекты «Квартал на Плющихе» в Хамовниках; «Легион II» и «Аквамарин» в Замоскворечье; «Шоколад» в Таганском районе; несколько объектов в Пресненском районе и др.

В прошлом году значительное развитие на первичном рынке получил относительно новый для Москвы рынок апартаментов. Классические апартаменты по своей сути не являются жильем. Это, скорее, гостиничный номер в бизнес-центре, который может быть приобретен в собственность. В апартаментах невозможно оформить регистрацию. Но это не останавливает вип-покупателей. Они приобретают такие объекты рядом с местом основной работы – для временного проживания, при этом у них уже есть «обычная» квартира или загородный дом.

В начале года апартаменты можно было купить или арендовать всего в нескольких бизнес-центрах (прежде всего, в ММДЦ «Москва–Сити»). К концу 2007 года на различной стадии реализации находились уже около 15 подобных объектов – отмечают аналитики компании Knight Frank. В их числе проекты «Кремлёвский» на Красной площади, «Красный Октябрь» (Берсеневская наб.), «Кремлин Сайт» (Софийская наб.), «Легенда Цветного» (Цветной бульвар), «Фристайл Парк» (Киевское шоссе), «Миракс Плаза» (Кутузовский пр.) и др. По данным KF, в 2007 году цены на элитное жилье росли не такими высокими темпами, как в предыдущем, – по итогам года прирост составил 22,9%.

«Наибольшее число предложений на первичном рынке элитной недвижимости находится в ценовом сегменте $1,5–2,5 млн. Квартиры стоимостью более $10 млн занимают около 4% элитного рынка», – говорят эксперты компании Knight Frank.

Самыми дорогими проектами оказались «Остоженка Парк Палас», дом на Новом Арбате, 27–29, а также дома компании «Баркли»: в Хилковом и в 2-м Зачатьевском переулках. Наиболее высокие цены первичного рынка в декабре 2007 г. – $50 тыс. за кв. м – были зафиксированы в Таганском районе ЦАО (цены на лофты в «Арт-Хаусе»).

Наиболее дорогие пентхаусы, по данным «МИЭЛЬ», предлагаются в «Арбатской Усадьбе» в Трубниковском пер., 4, стр. 2 ($48 тыс. за кв. м). В «Копернике» на Якиманке есть предложения квартир по $42,1 тыс. В Молочном пер., д. 7, все четыре квартиры были проданы по $41,3 тыс. за кв. м.

Тайна за семью печатями

Вторичный рынок недвижимости Москвы труднее поддается анализу. По-настоящему элитные объекты стоимостью от $6 млн до $10 млн и выше не попадают в листинги. Купля-продажа таких квартир, как правило, осуществляется между хорошими знакомыми, партнерами по бизнесу. Иногда стороны действуют через персональных агентов.

Например, очень дорогое жилье, цену которого затрудняются назвать даже опытные риэлторы, – реконструированные особняки конца XVIII – начала XX века. Они располагаются в историческом центре Москвы (Арбат, Замоскворечье, Чистые пруды и Патриаршие). Площадь таких объектов превосходит даже габариты пентхаусов и начинается от 1 тыс. кв. м.

Наибольшее же количество сделок на вторичном рынке элитных объектов сейчас совершается в ценовом диапазоне от $3 млн. Если в 2006 г. на долю объектов недвижимости стоимостью более $3 млн приходилось порядка 10% рынка, то в 2007 г. этот показатель превысил 30% – отмечают в компании Blackwood. В то же время доля самых недорогих объектов (до $1 млн) за 2007 год сократилась более чем в 1,5 раза.

В основном на вторичном рынке элитного жилья обращаются трех- и четырехкомнатные квартиры. Но есть, конечно, и более просторные.

Таун-хаусов (сблокированных коттеджей) в центре Москвы немного. В пределах Садового кольца находятся два таких комплекса: «Чистые пруды» (6 объектов) и «Палаты Муравьевых» (17 объектов). Остальные жилые комплексы расположены за пределами исторического центра.

Большинство таун-хаусов располагается на окраинах Москвы, например, в Куркино («Аэлита», 9 микрорайон), Митино («Рождествено»), Алтуфьево («Новые Вешки»), в Серебряном бору (Silver Place), Южном Бутово («Потапово»), Северном Тушино («Вишневый сад»).

География спроса на вторичном рынке за прошлый год значительно не изменилась – считают в компании Blackwood. Среди округов города наиболее востребованными остались Центральный и Западный. На них пришлось более 70% запросов, поступивших в компанию в 2007 г. В центре максимальным спросом пользовались квартиры в районах Хамовники, Тверской, Арбат и Замоскворечье. В то же время был отмечен рост популярности таких территорий, как Пресненский район и Якиманка.

Вслед за Рублевкой

В феврале 2008 года цена земли на Рублево-Успенском шоссе в Подмосковье, по словам генерального директора агентства элитной недвижимости «Усадьба» Евгения Иванова, достигла $300 тыс. за сотку. Впрочем, Рублевка, ставшая притчей во языцех, год от года вызывает все больше нареканий у потенциальных покупателей. Вечные пробки, ветхие коммуникации, плотная хаотичная застройка вынуждают вип-персон искать свой райский уголок в других направлениях. Так, по словам Елены Логвиной, руководителя отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга «МИЭЛЬ», все большим спросом пользуется Новорижское направление, Калужское шоссе. Планируется выход на рынок нескольких крупных загородных проектов к западу от столицы.

В их числе Плещеево (600 га), «Грибаново» (470 га, оба проекта – «ОПК Девелопмент»), «Рублево-Архангельское» (430 га, реализует компания с одноименным названием), «Остров Барвиха» (430 га, Sinergo Development), «Миллениум Парк» (285 га, Villagio Estate) и др.

Проекты относительно небольших элитных поселков реализуются на Рублево-Успенском направлении («Корабельные сосны», «Николино», «Николина гора», «Папушево»), Новорижском («Резиденция Бенилюкс», «Гринфилд», Crystal Istra, «Маленькая Италия», «Павловы Озера»), Дмитровском («Лазурный берег»), Ильинском («Ильинка»). По данным компании «МИЭЛЬ», самые дорогие дома предлагаются в «Корабельных соснах», «Резиденции Бенилюкс», «Николино» и «Николиной горе».

По сравнению с 2006 годом доля домовладений, запрашиваемых в ценовом диапазоне от $1 млн до $4,5 млн, выросла с 31% до 46% – отмечают эксперты Knight Frank. В то же самое время спрос на домовладения стоимостью более $20 млн сократился почти вдвое, с 15% до 7%.

Аналитики KF отмечают расширение диапазона коттеджного строительства до 90–100 км от МКАД. Так, в 2007 году был заявлен ряд проектов, располагающихся на границе смежных с Московской областей: «Конаково Ривер Клаб» в Тверской и «Гагаринленд» в Смоленской областях.

Качели класса люкс

По оценкам аналитиков компании Blackwood, в среднесрочной перспективе процесс активизации рынка элитного жилья усилится. Спрос может, в частности, повыситься за счет перехода в этот сегмент части игроков с фондового рынка, рассчитывающих защитить свои активы в условиях возможного затягивания международного финансового кризиса.

С другой стороны – считают эксперты – повысятся и объемы предложения за счет реализации части заявленных ранее проектов, в том числе и крупномасштабных. В итоге объемы спроса и предложения, скорее всего, окажутся сбалансированным, что позволит удержать рынок от резких ценовых скачков.

Более подробно перспективы рынка элитного жилья Москвы и в целом по России будут рассмотрены на международной конференции Elite Estate.

P. S. Международная конференция Elite Estate будет проходить в гостинице «Парк Инн Прибалтийская» 20–21 мая 2008 года. В настоящее время на сайте www.proelite.ru осуществляется регистрация участников.

Дата публикации: 11:08 03 апреля 2008

Источник: bpn.ru