Сколько хозяев у земли московской?

Московские власти обещают, что примерно через три года в столице будет создан полноценный рынок оборота земли. Ровно столько времени потребовалось областному правительству, чтобы подготовить, опробовать и внедрить правовые механизмы, обеспечившие выполнение аналогичной задачи. А что могут предъявить рынку столичные законодатели уже сегодня? На этот вопрос попытался ответить депутат Московской городской думы Иван Новицкий на конференции «Рынок земли и недвижимости — 2008: юридические и налоговые аспекты», организованной газетой The Moscow Times и компанией Ernst&Young.

По мнению законодателя, наступил некий переломный период, когда необходимые правовые основы для существования в столице рынка земли вроде бы есть, а полноценной деловой активности фактически не наблюдается.

Только с 1 января 2008 года стала возможна продажа не только прав аренды, но и самих участков. Не так давно в городском Департаменте земельных ресурсов подсчитали, что у московских гектаров около 700 хозяев, причем более половины из них — физические лица. Однако к концу нынешнего года собственников будет несколько тысяч, уверен Иван Новицкий.

Какие же для этого есть основания? Как известно, в июле 2007 года вступил в силу закон № 212 -ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». В нем установлены размеры платежей за приватизацию, в том числе льготная ставка (до 1 января 2010 года). Для Москвы она равна 20% кадастровой стоимости участка. Но сразу после Нового года показатели кадастровой оценки были пересмотрены, в результате чего земля подорожала в два — пять раз в зависимости от места расположения, обременений и т.п. В этой ситуации в выигрыше оказались бы те, кто успел оформить приватизацию до 1 января. Но в том -то и дело, что соответствующий закон Москвы под № 48 был издан только 19 декабря 2007 года. Тот, кто все же успел подать заявку в конце прошлого года, платить будет по-старому.

Впрочем, собственников коммерческих объектов едва ли испугают новые расценки. Сегодня их волнует совсем другая проблема. Дело в том, что предприниматель, заплативший за выкуп участка 20% его кадастровой стоимости, не имеет права на реконструкцию зданий и сооружений, находящихся на приобретенной земле. Кроме того, запрещено строительство, меняющее установленную городскими властями категорию использования земельного участка. То есть если в вашем распоряжении участок с действующим производством, то возводить на его месте офисы или гостиницы нельзя.

Но ведь как -то строят? Разумеется, только предварительно платят в московскую казну недостающие 80% кадастровой стоимости приобретенной земли. В результате по закону льготная ставка есть, а толку от нее немного.

Сегодня все с нетерпением ждут, когда наконец будет принято постановление московского правительства, отменяющее эти ограничения. По словам Ивана Новицкого, городская администрация держит ситуацию под контролем, и, возможно, вскоре такой документ появится.

С другой стороны, в Москве еще не проработаны механизмы взаимодействия власти и собственников городской земли. По словам депутата, эта тема будет обсуждаться в нынешнем году в Мосгордуме и правительстве Москвы. В результате планируется принять закон о правилах застройки и землепользования, в большей степени рассчитанный на юридических лиц, которые намерены не просто эксплуатировать объекты, расположенные на своих участках, но развивать их, реконструировать, осуществлять новое строительство на месте сносимых зданий.

В настоящее время Комплексу имущественно-земельных отношений столицы поручено оценить объекты и земельные участки, которые будут выставлены на аукцион единым лотом. Цель — сопоставить величину итоговой стоимости объекта приватизации с участком и без него. Требование выставлять на торги здания вместе с землей было заложено еще в Федеральном законе № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», принятом в 2001 году. В других регионах, в том числе и в Подмосковье, подобная практика уже давно существует. В столице это пока только эксперимент, для которого по согласованию с префектурами административных округов подобрали несколько вариантов объектов. Впрочем, лучше поздно, чем никогда.

Зато в нормативном регулировании развития промышленных территорий Москвы изменения уже произошли. В частности, Постановлением правительства столицы от 30 октября 2007 года 962-ПП «О мерах по упорядочению градостроительной деятельности и осуществлению комплексной застройки на территориях города Москвы, освобождаемых от использования в производственных целях», введена новая система освоения промзон. По мнению Ивана Новицкого, это очень важно, поскольку инвестиционные проекты по большей части связаны с производственными территориями. Оценку данному документу пока давать рано, так как он принят несколько месяцев назад, но главное сделано. С 1 ноября 2007 года проектирование, строительство, реконструкция объектов на земельных участках в пределах промышленных зон должны осуществляться исключительно в соответствии с утвержденной документацией. То есть де-юре установлена тесная связь градостроительной планировки с инвестиционными проектами.

Кстати, сегодня в Москве еще нет закона об инвестиционной деятельности. Эту тему, особенно переход от быстроокупаемых проектов к долгосрочным, тоже серьезно обсуждают в городской думе и столичном правительстве.

В ряду приоритетных направлений развития столицы — возведение объектов социальной и транспортной инфраструктуры, строительство отелей, а не бизнес-центров, особенно в центре. Естественно, площадки для реализации подобных проектов следует резервировать на законных основаниях. Кроме того, нужно более продуманно выбирать участки под объекты оптовой торговли продовольствием, жестче контролировать использование территорий природного комплекса. Наконец, необходимо окончательно решить вопрос с ограничением прав государственной собственности на землю.

Между тем по данным Департамента земельных ресурсов может быть продано не более 7% московской территории. Иван Новицкий считает эту цифру вполне реальной — свободной земли в городе очень мало. Словом, высокий спрос нарождающемуся сегменту рынка обеспечен.

Дата публикации: 11:17 03 апреля 2008

Источник: bpn.ru