Цены отрезвеют после майских праздников

Как поведет себя рынок в ближайшее время? Чего ожидать от банков, работающих с ипотекой? Насколько серьезно сами граждане относятся к решению квартирного вопроса с помощью ипотечных программ?

Гонка вверх и гонка вниз

Все помнят события двух-трехлетней давности, когда цены на недвижимость взлетали вверх. Тогда казалось, что это будет продолжаться бесконечно. Но сработали законы рынка: вслед за бурным ростом наступил период стагнации.

Однако (в соответствии все с теми же законами) закончился и он – под занавес 2007 года цены на недвижимость в столице и области опять резко пошли вверх.

По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, произошло это, прежде всего, из-за повышения покупательского спроса. Вкладывать деньги в недвижимость граждане предпочитали, в основном, по двум причинам. Во-первых, чтобы сохранить их от инфляции. Во-вторых, чтобы благополучно пережить деноминацию, слухи о которой бродили до самого недавнего времени. Но после президентских выборов прекратились.

К тому же государство официально признало, что инфляция выше, чем должна быть. А потому, считают аналитики, в ближайшее время резких скачков цен ожидать не стоит.

При всем том нынешняя ситуация с дефицитом свободных квартир на рынке купли-продажи весьма похожа на ту, которая складывалась в 2005–2006 годах. Как и тогда, продавцы квадратных метров предпочитают сейчас тактику выжидания. Квартиры просто снимаются с продажи, поскольку их владельцы рассчитывают на пике покупательского спроса продать недвижимость по более высоким ценам. Помня о том, что было два-три года назад, они ожидают их двукратного роста.

В результате предложений на рынке мало, следовательно, мало и сделок. О. Репченко считает, что ситуация придет к своему логическому завершению, так как объективных причин для роста цен просто не существует. И, в конце концов, наступит всеобщее отрезвление. А тогда начнется «гонка» в обратную сторону. Все те, кто придерживал недвижимость до лучших времен, выставят ее на продажу. Но теперь уже покупатели не будут торопиться отдавать свои кровные... По мнению аналитика, стагнация на столичном рынке наступит в мае и продлится до конца года.

Возможно, коррекция произойдет не на «ценники», а на реальную стоимость квартир. То есть, скорее всего, в рекламе квартиры, дома, комнаты будут выставлены за «настоящие» деньги. Однако дефицит покупателей приведет к тому, что человек со средствами сможет «уторговать» продавца на 10-15 процентов от заявленной рекламной стоимости недвижимости.

Все вспомнят про ипотеку

Еще один момент, благодаря которому создается ложное впечатление о растущих ценах, это падающий курс «американского рубля». На протяжении многих лет было принято, что цены на недвижимость указываются в долларах.

И хотя ситуация меняется, и все больше квартир рекламируется в российской валюте, некая долларовая привязка сохраняется. То есть люди видят, что еще вчера эта квартира в рекламе была выставлена за $180 000, а сегодня – за $182 000. Выходит – подорожала. А самом деле – всего-навсего в очередной раз упал доллар. По прогнозам аналитика, в ближайшее время цены должны упасть не на всю недвижимость. Квартиры в домах классов «элита» и «бизнес» не подешевеют, а, напротив, будут плавно дорожать.

Прогнозируемая стагнация и ценовая коррекция должны коснуться жилья эконом-класса. Именно оно должно в обозримом будущем подешеветь на 10-15 процентов. А когда спрос на массовое жилье падает, то все вспоминают про ипотеку. Поэтому процент ипотечных сделок до конца нынешнего года, по прогнозам О. Репченко, будет только расти.

Не слушают тещу и брата

Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) провело опрос, который позволяет представить, что же известно на сегодняшний день россиянам об ипотеке, и как они относятся к этому способу решения жилищной проблемы.

Выяснилось, что в нынешнем году количество людей, считающих себя информированными об ипотеке, по сравнению с 2007-м выросло с 35 до 46 процентов. Причем наиболее информированными о таком способе решения квартирного вопроса считают себя жители небольших городов. Москвичи же и петербуржцы полагают, что их знаний по этому вопросу недостаточно, чтобы, отбросив все сомнения, воспользоваться ипотечным кредитом.

Интересно также, по каким критериям наши соотечественники выбирают банк для ипотеки. Меньше всего граждане, решившие воспользоваться ипотекой, прислушиваются к советам друзей, коллег и родственников. Основное, что принимается в расчет, – процентная ставка и размер первоначального взноса. Далее следуют: срок ипотечного кредитования и размер ежемесячного платежа. При обращении за ипотекой большинство людей мало волнует срок присутствия банка на рынке, а также известность кредитного учреждения.

Наиболее осведомленными об ипотеке считают себя те, кому от 25 до 44 лет. 57 процентов опрошенных в возрасте 25–34 лет и 54 процента в возрасте 35–44 лет сообщили: они знают, что такое ипотека. Наименее осведомленными в этом плане оказались пожилые россияне – те, кому за 60. Исследования показали также, что чем выше доход семьи, тем больше ее члены знают об этом способе решения квартирной проблемы.

При увеличении уровня образования также наблюдается тенденция к увеличению доли людей, осведомленных об ипотеке. 60 процентов опрошенных с высшим или неоконченным высшим образованием знают, что такое ипотека.

Наименее сведущими оказались респонденты с неполным средним образованием и ниже: 48 процентов опрошенных сообщили, что не знают об ипотеке ровным счетом ничего. Весьма плохо осведомлены об ипотеке жители сел. Лишь 35 процентов опрошенных сообщили, что знают о ней в самых общих чертах.

В ходе исследования россиянам был задан и такой вопрос: «Что вы понимаете под ипотекой?» Оказалось, большинство опрошенных понимают ипотеку правильно – как кредит на покупку жилья. 11 процентов – как просто кредит (без уточнения его цели). В 2007 году так определили ипотеку 7 процентов. А еще в этом году сократилась доля россиян, определивших ипотеку… как обман.

Блеск и нищета заемщика

Несмотря на некоторые ужесточения требований банков, покупка жилья с помощью ипотеки весьма популярна. Не пугают заемщиков, решивших жить в собственной квартире, и ужесточения банков по оценке платежеспособности.

Как сообщил генеральный директор компании – кредитного брокера Василий Белов, за последнее время заметно выросли сроки рассмотрения кандидатуры заемщика. Теперь банки могут раздумывать, дать или не дать кредит, в среднем около месяца. По сравнению с прошлым годом стало больше немотивированных отказов в выдаче кредита. В ряде банков увеличился первоначальный взнос. Сейчас в 95 процентах случаев, чтобы получить одобрение по ипотеке, на руках у заемщиков должно быть 20 процентов от стоимости квартиры.

В связи с ростом цен, увеличились и требования к размеру доходов заемщиков. В среднем, для покупки квартиры в ближнем Подмосковье при 20-процентном первоначальном взносе месячный доход семьи должен составлять $3500–4000. А для приобретения квартиры в столице – $4000-5000. И, тем не менее, за кредитами обращается все больше желающих. Особая группа заемщиков – граждане с относительно невысокими доходами, но уже имеющие какую-то недвижимость и мечтающие улучшить жилищные условия. Небольшие ипотечные кредиты, по мнению В. Белова, банки выдают сейчас намного охотнее.

Наталья Агафонова

Дата публикации: 19:45 03 апреля 2008

Источник: bpn.ru