Земля. Благодатная почва для ошибок!

Как выбрать «правильный» участок для загородного дома или коттеджа? Каких подводных камней следует опасаться при покупке земли, и как об них не ушибиться? Ответы на эти вопросы – в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».

Разобраться в чувствах

Путь от мечты о собственном «домике в деревне» до новоселья начинается с выбора земельного участка. И надо быть готовым к тому, что это тернистыйпуть.

Первое, что необходимо сделать, – определиться, для чего, собственно, покупается земля. Собираетесь ли вы поставить летний домик или хотите жить за городом постоянно. От этого зависят и размер участка, и его цена, и многое другое. К примеру, для садового летнего домика достаточно и шести соток. Для дома общей площадью 200-400 кв. метров (оптимальный вариант для семьи из четырех-пяти человек), в котором собираются жить круглый год, нужен участок от 12 соток. Понятно, чем больше соток, тем больше денег придется выложить.

После этого можно приступать к поиску. Его способы хорошо известны.

1. По объявлениям в рекламных изданиях, по тематическим Интернет-порталам и Интернет-сайтам агентств недвижимости.

2. С помощью риэлторов, которые помогут подобрать участок по нужному направлению.

3. На собственном автомобиле или пригородных электричках поездить по Подмосковью и выведать, не продает ли кто в приглянувшемся вам месте землю.

Впрочем, будьте готовы к тому, что ездить и ходить все равно придется. Не стоит безоговорочно верить тому, что написано в рекламе. Лучше убедиться самому, как там все на самом деле.

Неполный перечень сюрпризов

От месторасположения вашего будущего участка зависит очень много. Если он находится в чистом поле, открытом всем ветрам, – это одна история. Где-нибудь в сосновом бору – совсем другая.

Месторасположением определяется и цена земли. На голом «лысом» месте она значительно меньше. Сосны и березы делают участок дороже на 10-20 процентов. А вот расположенное в ста метрах за забором участка кладбище или туберкулезный диспансер играют на понижение.

Важно знать, не находится ли участок в природо- или водоохранной зоне. Несмотря на всю привлекательность подобных мест, от покупки земель, имеющих статус лесного или водного фонда, лучше воздержаться. Случаи, когда постройки на таких землях объявлялись незаконными и сносились, хорошо известны.

А еще поинтересуйтесь, не зарезервированы ли, не дай Бог, земли, на которых расположен понравившийся участок, под госнужды. Ведь если по территории поселения пройдет автотрасса, нефте- или газопровод, купленные сотки в недалеком будущем могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд.

Узнайте также, не планируется ли здесь реализовывать крупный инвестиционный проект по строительству завода или большого складского помещения. Зачем вам стройка под боком?

Используйте всю возможную информацию – слухи, данные из Интернета о перспективах развития территории и планах местных властей. Обратитесь в администрацию района, посмотрите по генплану, что планируется построить.

Кстати, о медведях

Если вы сознательно не намерены забраться в глухомань, в какой-нибудь медвежий угол, то, конечно, хотите, чтобы поблизости были магазины, школа, детский сад, аптека, отделение милиции и т.д. Небезразлично и то, откуда, случись что, придется вызывать «скорую» или пожарных.

В этой связи совет: изучите все сами, обойдите весь населенный пункт, зайдите в магазины, поликлинику... Узнайте, как далеко все это находится от участка, который собираетесь приобрести. Кстати, развитость инфраструктуры тоже влияет на цену участка. Причем везде – по-разному.

Променад до аптеки

Если участок обнесен забором, а поверху проходит колючая проволока, через которую пропущен ток, есть все основания насторожиться: а зачем? Это же сделано не из эстетических соображений. Значит, скорее всего, в этой местности есть проблемы с безопасностью. А вдруг неподалеку поселение, где живут рецидивисты, отсидевшие не по одному сроку?

Постарайтесь рассеять сомнения и наведите справки о криминальной ситуации в районе. Изучите милицейские сводки, запросите у стражей порядка данные о том, что происходило здесь за последний год.

Если вы покупаете участок в черте какого-нибудь города или поселения, не поленитесь, потратьте время на вечернюю прогулку, понаблюдайте за нравами и обычаями. Зайдите в аптеку и поинтересуйтесь, много ли они продают шприцев.

Уже по этому факту можно, например, судить об уровне наркомании. Еще один способ хотя бы минимально обезопасить себя и свою семью – завести собаку. Неважно, какой породы – лишь бы не ленилась лаять.

Со всеми неудобствами

Жить на природе приятно вдвойне, когда удобства и блага цивилизации (электричество, вода, газ, отопление, канализация) существуют нераздельно с домом. Идеальный вариант – когда все это уже есть. Если нет, о многом придется побеспокоиться самим. Поэтому при поиске участка, подходящего под строительство дома, обратите внимание, насколько близки инженерные коммуникации:

– электросети;

– проложен ли газопровод;

– есть ли водопровод или надо бурить скважину;

– канализация.

Нужно также выяснить, какова возможность подсоединения к системам жизнеобеспечения.

Допустим, вам обещают, что газ будет, поинтересуйтесь у владельца участка, есть ли договор на подключение к газовым сетям. Если на участке торчит газовая труба, попросите документ, из которого видно, что этот газ уже оплачен.

Если труба от газовой магистрали подходит к вашему участку, но не оплачена бывшим хозяином, то, чтобы вам разрешили пользоваться газом, за его прокладку и подключение придется заплатить. Как правило, цена доходит до 250 000 рублей, но бывает и выше. Правда, можно попробовать договориться с соседями, чтобы вскладчину довести ее до ваших и их владений. Рытье скважины при отсутствии центрального водоснабжения встанет примерно в 100 000 рублей. Плюс фильтры, насосы и пр. Смело прибавляйте еще 100 000.

Если нет центральной канализации, скорее всего, придется поручить специализированной компании прокладывать септик – многоуровневую систему, которая перерабатывает все отходы жизнедеятельности человека в воду, которую потом можно использовать на полив участка. Довольно сложная и дорогостоящая технология. Основные работы обходятся примерно в 150 000 рублей.

Не стоит обольщаться и слишком верить на слово продавцу земли. Вам могут наобещать всего с три короба, лишь бы купили: «Вот придет весна – проведем газ, сделаем дорогу...» Но все эти слова юридически ничем не подкрепляются. А слово к делу не пришьешь. И финансовую гарантию – что вернет часть денег, если не выполнит обещания, никто не даст.

Может быть, не стоит так уж сильно гнаться за всеми городскими удобствами в «деревне». Ведь за землю в «цивилизованном» поселке придется заплатить дополнительно. Но если для вас электричество, газ, водопровод, канализация имеют первостепенное значение, обратитесь в местные органы управления и организации по эксплуатации инженерных коммуникаций для проверки наличия таковых. Либо для выяснения перспективы их прокладки и возможности к ним присоединиться.

Там, где кончается асфальт...

...Там и начинаются проблемы.

Участок может быть всем хорош, но на вашем автомобиле к нему не подъедешь после дождей. Тогда лучше отказаться от покупки или приобрести внедорожник.

Сравнительно низкая начальная стоимость надела может обернуться большими расходами на проведение нормального подъезда к нему. Наличие автомобильной дороги – асфальтированной (или с твердым покрытием), а также наличие транспортных коммуникаций делает участок более привлекательным и дорогим.

Удобно, если где-то рядом находится железнодорожная станция или налажено автобусное сообщение.

Многим хочется жить неподалеку от города, от места службы. Но можно поселиться в десяти километрах от МКАД, а добираться до загородной резиденции столько времени, как если бы вы ехали сто верст. Поэтому, конечно, надо учитывать скоростные возможности трасс. Самыми «пробочными» считаются Щелковское и Горьковское шоссе. Самым быстрыми – Новорижское и Киевское.

Поэкспериментируйте. Сядьте в машину и проделайте весь путь от дома до загорода в час пик. Прикиньте, сколько времени уходит на дорогу в период самого интенсивного движения. А потом решайте – готовы ли жертвовать своим драгоценным временем ради жизни на своем куске земли. Желательно, чтобы расстояние до Москвы можно было преодолевать примерно за 40-60 минут – столько в среднем тратится на дорогу при передвижениях внутри самого города. Как уверяют риэлторы, удобный подъезд может добавить 10-15 процентов к стоимости сотки.

От экологии до онкологии

Обратите особое внимание на экологическое состояние территории. Вдруг окажется, что рядом находится свалка, вредное промышленное производство или захоронены какие-то таинственные отходы. Какой смысл тогда бежать из города? Запаситесь экологической картой и тщательно изучите ее.

Имейте в виду, что на чистоту воздуха может влиять местоположение участка относительно города с учетом розы ветров. По словам специалистов, промышленные предприятия в столичном регионе строились с учетом розы ветров, чтобы вредные выбросы, минуя Москву, уходили в область и там рассеивались.

За свежий воздух сегодня приходится платить. Но если нет «лишних» денег, можно сэкономить, купив землю где-нибудь в Домодедове, Быкове или поселиться неподалеку от железной дороги. Там сотка стоит дешевле. Правда, придется испытывать дискомфорт от шума пролетающих самолетов или стука поездов. Самым неблагоприятным, с точки зрения экологии, считается Каширское направление. Наиболее загрязненные районы расположены на востоке и юго-востоке Подмосковья.

Не экономить на «чистоте»!

Вы нашли «свой» участок – он вам подходит по всем параметрам. Проверьте, оформлена ли земля в собственность. Потому что только на таком участке можно строить дом по индивидуальному проекту. Если покупаете сотки у частного лица, сначала удостоверьтесь, что они оформлены на того, кто их продает. Убедитесь, что права собственности продавца на землю правильно оформлены и зарегистрированы.

Для проверки «юридической чистоты» участка обратитесь в органы, регистрирующие права и сделки с недвижимостью. Выясните, кому принадлежит право собственности на участок, не наложен ли на него арест, не находится ли участок под залогом. Будьте особенно внимательны, если со стороны продавца действует доверенное лицо. Не лишним будет получить заключение по документам у профессионального юриста, либо нотариуса. Изучите процедуру сделки купли-продажи, чтобы представлять себе последовательность своих действий.

Проконсультируйтесь со знакомыми, которые недавно проводили подобные сделки, посмотрите специальную литературу, статьи на эту тему. Но лучше не экономить на услугах профессионала и сразу обратиться за помощью к юристу, разбирающемуся в тонкостях подобных сделок, а также имеющему связи в госорганах.

Цена вопроса

Участки на хорошо освоенных землях ценятся существенно дороже, чем те, на которых, кроме трех елок-палок, ничего нет. Например, наличие газа увеличивает цену за сотку на 10-15 процентов. На столько же вырастает стоимость земли при наличии центральных коммуникаций. Если есть вода (водопроводы, колодцы, скважины), а также возможность врезаться в отопительную или канализационную сеть, плюсуйте еще от 5 до 15 процентов. Учтите также, что земельный участок, как правило, стоит 20-30 процентов от стоимости будущего дома.

Мечты в процентах

То, что горожан в последнее время все больше тянет на природу, к собственному «домику в деревне», подтверждают и социологические опросы. В минувшем году фонд «Общественное мнение» опросил 1500 респондентов из 100 населенных пунктов 44 областей, краев и республик России. Цель исследования - выяснить, где люди (будь у них такая возможность) предпочли бы жить постоянно – в городской многоэтажке или собственном загородном доме. В пользу второго варианта проголосовало 58 процентов опрошенных. По результатам аналогичного опроса, сделанного годом раньше, таких было лишь 35 процентов. Так что тенденция налицо. Аргументы тех, кто отдает предпочтение загородному дому: возможность жить на природе, дышать свежим воздухом, питаться экологически чистыми (в том числе выращенными на собственном участке) продуктами, не зависеть от соседей.

Материал подготовлен при содействии руководителя Интернет-портала kvadroom.ru Алексея Липскерова

Галина Писарчик

Дата публикации: 19:53 03 апреля 2008

Источник: bpn.ru