Раздел: Ипотека и кредиты / Россия -
Иностранные инвестиционные фонды активно вкладывают свои капиталы во все сегменты отечественного рынка коммерческой недвижимости. По данным экспертов, за 2007 год объем вложенных средств увеличился на треть по сравнению с 2006-м: с $4 млрд до $8 млрд. Основные игроки на российском рынке — фонды прямых инвестиций.
Сейчас их деятельность преимущественно развивается по двум сценариям: финансирование постройки того или иного коммерческого объекта либо его приобретение на этапе строительства.
Чтобы качество готового объекта соответствовало самым высоким требованиям, инвесторы стараются входить в проект как можно раньше, на этапе строительства. К тому же вложения в возводимое здание приносят ощутимо большую прибыль, чем в готовое. Если инвестиции в сданные объекты дают 9–10% годовых, то девелоперские проекты способны принести отдачу в два–три раза больше. Нередко прибыль фиксируется за счет продажи построенных объектов. Например, недавно британский инвестфонд London&Regional Properties продал финской инвестиционной компании Sponda за $109 млн два торговых центра в Москве — «Солнечный рай-1» в Солнцеве, недалеко от Боровского шоссе, и «Солнечный рай-2» в Раменском районе. Австрийский инвестфонд Immoeast Immobilien Anlagen AG приобрел в столице торговый центр «Пятая авеню».
«Приобретение готовых объектов интересует иностранцев в меньшей степени, поскольку большинство предложений не соответствует высоким запросам инвестиционных фондов, — отмечает управляющий директор консалтинговой компании Praedium Рубен Алчуджян. — Популярным становится форвардное финансирование, при котором фонд соглашается выкупить объект после заполнения арендаторами на условиях, которые согласованы еще на начальной стадии».
В качестве примера приведем сделку между синдикатом, в который вошли панамский инвестфонд Starr Investments Cayman Inc, два американских фонда — Old Lane и Artha Capital, Deutsche Bank AG Commercial Real Estate Group и немецкий инвестфонд KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH (KanAm Grund). Они купили четыре офисных здания класса А в многофункциональном офисном центре на ул. Кожевнической, 8/4, в Москве за $900 млн. Аналогичным образом швейцарская компания Eastern Property Holdings (EPH) приобрела логистический парк «Покров», а британский фонд Raven Russia — складские комплексы «Кулон-Восточный», «Кулон-Южный» и «Кулон-Балтия».
«На первоначальном этапе развития иностранных коллективных инвестиций в РФ зарубежные фонды активно использовали схему sale&leaseback: продавец арендует недвижимость на длительный срок, обеспечивая инвестора стабильным доходом, — комментирует руководитель проекта «УК «Метрополь» Олег Шевченко. — В настоящее время западные инвесторы часто стремятся не только владеть недвижимым имуществом в России, но и самостоятельно эксплуатировать его».
Сегодня на российском рынке действует больше десятка крупных игроков из числа фондов прямых инвестиций. Это уже упомянутые Immoeast, Eastern Property Holdings, Raven Russia, а также австрийский инвестфонд Meinl European Land Ltd, ирландская Quinn Group, британские фонды London&Regional Properties (L&RP) и Fleming Family&Partners Fund, казахская инвестиционная компания Capital Partners.
В компании Praedium отмечают новых игроков: британские фонды Aberdeen Property Investors и Rutley Russia Property Fund, Ovental Investments, сингапурский CapitalLand, немецкий ECE Projektmanagement, американскую инвестиционную компанию JER Partners, девелоперские организации — американскую Developers Diversified и голландскую Plaza Centers.
Стратегии хедж-фондов не предусматривают прямого инвестирования в конкретные объекты. Их целью может быть приобретение акцией (долей) в уставных капиталах хозяйственных обществ, владеющих недвижимостью, или девелоперских компаний. Прошлогодний бум IPO девелоперских фирм открыл новые горизонты для таких инвесторов.
Свои акции выпустили на публичный рынок ведущие строительные компании страны — ПИК, «Система-Галс», AFI Development, РТМ, RGI International limited.По словам О. Шевченко, доли в уставных капиталах девелоперских организаций сегодня приобретаются особенно активно. Например, венгерская компания TriGranit Development Corporation купила 50% группы компаний «Торговый квартал», Eastern Property Holdings — 50% долей ООО «Инконика», которое владеет правами на строительство 140 тыс. кв. м паркингов в центре Москвы.«Объем free float (реально выпущенных в обращение акций) таких компаний составляет около $6 млрд, в то время как объем прямых инвестиций — примерно $4,5 млрд», —описывает состояние дел директора по связям с инвесторами компании Capital Group Виктор Курило.
Пока эксперты не берутся прогнозировать перспективы функционирования в России иностранных хедж-фондов. О. Шевченко считает, что их деятельность предполагает наличие развитой рыночной инфраструктуры, доступность полной и достоверной информации об объектах, высокий уровень доверия к управляющим компаниям фондов, существование сложившихся «правил игры» на рынке недвижимости, достаточно большое предложение средних и небольших инвестиционных объектов.
По данным специалистов компании AFI Development, сегодня соотношение готовых объектов и девелоперских проектов в портфелях западных фондов в среднем составляет 70 на 30%. В отношении предпочтений иностранных инвесторов мнения экспертов разошлись. В. Курило считает, что большая часть инвестиций иностранных фондов пока уходит в ритейл (50%), оставшуюся половину примерно поровну делят офисы и склады. А ведущий юрист компании IMAC Евгений Жук полагает, что основная часть инвестиций приходится на бизнес-центры, в меньшей степени — на торговые площади и многофункциональные комплексы. Наиболее привлекательными объектами инвестирования, с точки зрения иностранных инвесторов, являются многофункциональные торговые центры, гостиницы, крупные складские терминалы, офисные здания.
Количество зарубежных инвестиционных фондов и компаний на российском рынке недвижимости растет год от года. Правда, масштабы заявок пока на порядок опережают размах строительства, но, как бы то ни было, российским инвесторам не тягаться с иностранными — сейчас на рынке все равно доминируют последние. В результате растет качество возводимых объектов: иностранцы подтягивают строителей до международных стандартов.
Постепенное снижение ставок капитализации на московском рынке коммерческой недвижимости способствует перемещению иностранных инвестиций в провинцию. Meinl European Land Ltd уже владеет сетью торгово-развлекательных центров «Парк Хаус» в Волгограде, Екатеринбурге, Тольятти и Казани и намеревается в этом году начать строительство двух новых ТРЦ — еще одного в Екатеринбурге и в Минеральных Водах.
Компания RED (ООО «Реалэстейтдевелопмент»), представляющая интересы частных инвесторов Голландии и стран Центральной Европы, собирается в ближайшие несколько лет вложить около $500 млн в постройку двух–трех десятков торговых центров в разных регионах России.
Британский фонд Rutley Capital Partners LLP анонсировал создание фонда прямых инвестиций Rutley Russia Property Fund, который займется инвестированием в коммерческую недвижимость на территории России. Инвестбанк Goldman Sachs формирует фонд, который будет специализироваться на инвестициях в недвижимость стран БРИК (Бразилия, Россия, Индия и Китай). Планируется собрать $4 млрд, из которых половина будет вложена в России. Подобной стратегии придерживаются Raiffeisenbank и австрийская строительная компания Strabag AG, создавшие год назад фонд Raiffeisen Evolution Emerges, который должен до 2010 года инвестировать Є500 млн в российскую недвижимость.
В перспективе в России ожидается увеличение количества иностранных фондов прямых инвестиций, которые займутся непосредственно девелопментом или созданием новых инвестиционных объектов в сфере недвижимости. В этом году, по мнению Е. Жука, будет дальше развиваться кооперация иностранных инвестиционных фондов с российскими девелоперами и застройщиками. Должны получить распространение закрытые ПИФы недвижимости и рентные фонды, созданные на средства, привлеченные из-за границы. Также появится интерес к жилой недвижимости и земельным активам, считает эксперт. Прецедент уже создан: в январе группа компаний «ПИК» продала государственному инвестиционному фонду правительства Сингапура GIC Real Estate 25% в своем жилом проекте «Ярославский» в Мытищах за $233 млн. В. Курило подводит итог: «На фоне общего кризиса ликвидности, оттока капитала и неуверенности инвесторов все-таки хочется верить, что перспективный, быстрорастущий и высокодоходный российский рынок недвижимости сохранит свою привлекательность и динамику роста в 2008 году».
Дата публикации: 13:23 08 апреля 2008
14.07.2010 - Раздел: Ипотека и кредиты
Еще весной этого года заработала новая ипотечная программа "Новостройка", которая содержит и низкие проценты, и льготные вычеты и гарантию государства.
27.10.2014 - Раздел: Ипотека и кредиты
Доля кредитов, выданных в иностранной валюте, в целом по России невелика: это порядка 216 займов с общим объемом задолженности 1,7 млрд рублей*. Однако просроченная задолженность по таким кредитам всегда была выше, чем по рублевым, и с 2011 года к настоящему времени количество должников увеличилось – примерно до 13% в общем объеме выданной ипотеки*. Что делать таким пострадавшим, ведь курсы валют продолжают расти не по дням, а по часам.
09.09.2019 - Раздел: Ипотека и кредиты / Банки и кредитные организации
Ипотека остается главным драйвером развития строительного рынка. От ее доступности во многом зависит устойчивость всей отрасли. Но было бы некорректно сводить доступность ипотечного кредитования лишь к ставкам, срокам и взносам. Более объективным критерием выступает соотношение между суммой ежемесячного платежа по кредиту и уровнем семейного дохода. Urbanus.ru составил рейтинг регионов, где этот показатель является наиболее благоприятным. Также были определены десять субъектов федерации, где ипотека наименее выгодна для домохозяйств.
17.02.2016 - Раздел: Ипотека и кредиты
Минфин РФ внес в правительство проект постановления о продлении государственной программы поддержки ипотечного кредитования до 31 декабря 2016 года с увеличением объема выдаваемых кредитов до 1 трлн рублей.
08.07.2010 - Раздел: Ипотека и кредиты / Ипотечные программы
АИЖК, Сбербанк и ВТБ 24 снизили первоначальный взнос по ипотечным кредитам в два раза, пойдут ли другие банки на такие же меры?
Разместить рекламу
По вопросам обращаться: info@bpn.ru