Раздел: Ипотека и кредиты / Россия - Источник: М2

Зарубежные фонды рискуют по-российски

Зарубежные фонды рискуют по-российски

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Иностранные инвестиционные фонды активно вкладывают свои капиталы во все сегменты отечественного рынка коммерческой недвижимости. По данным экспертов, за 2007 год объем вложенных средств увеличился на треть по сравнению с 2006-м: с $4 млрд до $8 млрд. Основные игроки на российском рынке — фонды прямых инвестиций.

Сейчас их деятельность преимущественно развивается по двум сценариям: финансирование постройки того или иного коммерческого объекта либо его приобретение на этапе строительства.

Прямой путь к деньгам

Чтобы качество готового объекта соответствовало самым высоким требованиям, инвесторы стараются входить в проект как можно раньше, на этапе строительства. К тому же вложения в возводимое здание приносят ощутимо большую прибыль, чем в готовое. Если инвестиции в сданные объекты дают 9–10% годовых, то девелоперские проекты способны принести отдачу в два–три раза больше. Нередко прибыль фиксируется за счет продажи построенных объектов. Например, недавно британский инвестфонд London&Regional Properties продал финской инвестиционной компании Sponda за $109 млн два торговых центра в Москве — «Солнечный рай-1» в Солнцеве, недалеко от Боровского шоссе, и «Солнечный рай-2» в Раменском районе. Австрийский инвестфонд Immoeast Immobilien Anlagen AG приобрел в столице торговый центр «Пятая авеню».

«Приобретение готовых объектов интересует иностранцев в меньшей степени, поскольку большинство предложений не соответствует высоким запросам инвестиционных фондов, — отмечает управляющий директор консалтинговой компании Praedium Рубен Алчуджян. — Популярным становится форвардное финансирование, при котором фонд соглашается выкупить объект после заполнения арендаторами на условиях, которые согласованы еще на начальной стадии».

В качестве примера приведем сделку между синдикатом, в который вошли панамский инвестфонд Starr Investments Cayman Inc, два американских фонда — Old Lane и Artha Capital, Deutsche Bank AG Commercial Real Estate Group и немецкий инвестфонд KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH (KanAm Grund). Они купили четыре офисных здания класса А в многофункциональном офисном центре на ул. Кожевнической, 8/4, в Москве за $900 млн. Аналогичным образом швейцарская компания Eastern Property Holdings (EPH) приобрела логистический парк «Покров», а британский фонд Raven Russia — складские комплексы «Кулон-Восточный», «Кулон-Южный» и «Кулон-Балтия».

«На первоначальном этапе развития иностранных коллективных инвестиций в РФ зарубежные фонды активно использовали схему sale&leaseback: продавец арендует недвижимость на длительный срок, обеспечивая инвестора стабильным доходом, — комментирует руководитель проекта «УК «Метрополь» Олег Шевченко. — В настоящее время западные инвесторы часто стремятся не только владеть недвижимым имуществом в России, но и самостоятельно эксплуатировать его».

Сегодня на российском рынке действует больше десятка крупных игроков из числа фондов прямых инвестиций. Это уже упомянутые Immoeast, Eastern Property Holdings, Raven Russia, а также австрийский инвестфонд Meinl European Land Ltd, ирландская Quinn Group, британские фонды London&Regional Properties (L&RP) и Fleming Family&Partners Fund, казахская инвестиционная компания Capital Partners.

В компании Praedium отмечают новых игроков: британские фонды Aberdeen Property Investors и Rutley Russia Property Fund, Ovental Investments, сингапурский CapitalLand, немецкий ECE Projektmanagement, американскую инвестиционную компанию JER Partners, девелоперские организации — американскую Developers Diversified и голландскую Plaza Centers.

Капиталисты всех стран, объединяйтесь!

Стратегии хедж-фондов не предусматривают прямого инвестирования в конкретные объекты. Их целью может быть приобретение акцией (долей) в уставных капиталах хозяйственных обществ, владеющих недвижимостью, или девелоперских компаний. Прошлогодний бум IPO девелоперских фирм открыл новые горизонты для таких инвесторов.

Свои акции выпустили на публичный рынок ведущие строительные компании страны — ПИК, «Система-Галс», AFI Development, РТМ, RGI International limited.По словам О. Шевченко, доли в уставных капиталах девелоперских организаций сегодня приобретаются особенно активно. Например, венгерская компания TriGranit Development Corporation купила 50% группы компаний «Торговый квартал», Eastern Property Holdings — 50% долей ООО «Инконика», которое владеет правами на строительство 140 тыс. кв. м паркингов в центре Москвы.«Объем free float (реально выпущенных в обращение акций) таких компаний составляет около $6 млрд, в то время как объем прямых инвестиций — примерно $4,5 млрд», —описывает состояние дел директора по связям с инвесторами компании Capital Group Виктор Курило.

Пока эксперты не берутся прогнозировать перспективы функционирования в России иностранных хедж-фондов. О. Шевченко считает, что их деятельность предполагает наличие развитой рыночной инфраструктуры, доступность полной и достоверной информации об объектах, высокий уровень доверия к управляющим компаниям фондов, существование сложившихся «правил игры» на рынке недвижимости, достаточно большое предложение средних и небольших инвестиционных объектов.

Дальше — больше

По данным специалистов компании AFI Development, сегодня соотношение готовых объектов и девелоперских проектов в портфелях западных фондов в среднем составляет 70 на 30%. В отношении предпочтений иностранных инвесторов мнения экспертов разошлись. В. Курило считает, что большая часть инвестиций иностранных фондов пока уходит в ритейл (50%), оставшуюся половину примерно поровну делят офисы и склады. А ведущий юрист компании IMAC Евгений Жук полагает, что основная часть инвестиций приходится на бизнес-центры, в меньшей степени — на торговые площади и многофункциональные комплексы. Наиболее привлекательными объектами инвестирования, с точки зрения иностранных инвесторов, являются многофункциональные торговые центры, гостиницы, крупные складские терминалы, офисные здания.

Количество зарубежных инвестиционных фондов и компаний на российском рынке недвижимости растет год от года. Правда, масштабы заявок пока на порядок опережают размах строительства, но, как бы то ни было, российским инвесторам не тягаться с иностранными — сейчас на рынке все равно доминируют последние. В результате растет качество возводимых объектов: иностранцы подтягивают строителей до международных стандартов.

Постепенное снижение ставок капитализации на московском рынке коммерческой недвижимости способствует перемещению иностранных инвестиций в провинцию. Meinl European Land Ltd уже владеет сетью торгово-развлекательных центров «Парк Хаус» в Волгограде, Екатеринбурге, Тольятти и Казани и намеревается в этом году начать строительство двух новых ТРЦ — еще одного в Екатеринбурге и в Минеральных Водах.

Компания RED (ООО «Реалэстейтдевелопмент»), представляющая интересы частных инвесторов Голландии и стран Центральной Европы, собирается в ближайшие несколько лет вложить около $500 млн в постройку двух–трех десятков торговых центров в разных регионах России.

Британский фонд Rutley Capital Partners LLP анонсировал создание фонда прямых инвестиций Rutley Russia Property Fund, который займется инвестированием в коммерческую недвижимость на территории России. Инвестбанк Goldman Sachs формирует фонд, который будет специализироваться на инвестициях в недвижимость стран БРИК (Бразилия, Россия, Индия и Китай). Планируется собрать $4 млрд, из которых половина будет вложена в России. Подобной стратегии придерживаются Raiffeisenbank и австрийская строительная компания Strabag AG, создавшие год назад фонд Raiffeisen Evolution Emerges, который должен до 2010 года инвестировать Є500 млн в российскую недвижимость.

В перспективе в России ожидается увеличение количества иностранных фондов прямых инвестиций, которые займутся непосредственно девелопментом или созданием новых инвестиционных объектов в сфере недвижимости. В этом году, по мнению Е. Жука, будет дальше развиваться кооперация иностранных инвестиционных фондов с российскими девелоперами и застройщиками. Должны получить распространение закрытые ПИФы недвижимости и рентные фонды, созданные на средства, привлеченные из-за границы. Также появится интерес к жилой недвижимости и земельным активам, считает эксперт. Прецедент уже создан: в январе группа компаний «ПИК» продала государственному инвестиционному фонду правительства Сингапура GIC Real Estate 25% в своем жилом проекте «Ярославский» в Мытищах за $233 млн. В. Курило подводит итог: «На фоне общего кризиса ликвидности, оттока капитала и неуверенности инвесторов все-таки хочется верить, что перспективный, быстрорастущий и высокодоходный российский рынок недвижимости сохранит свою привлекательность и динамику роста в 2008 году».

Дата публикации: 13:23 08 апреля 2008

Источник: bpn.ru



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Ипотека и кредиты - Россия - последние новости

Популярные публикации в разделе Ипотека и кредиты - Россия

Ипотека с господдержкой

Ипотека с господдержкой

14.07.2010 - Раздел: Ипотека и кредиты

Еще весной этого года заработала новая ипотечная программа "Новостройка", которая содержит и низкие проценты, и льготные вычеты и гарантию государства.

Эксперты рассказали, что делать с долларовой ипотекой

Эксперты рассказали, что делать с долларовой ипотекой

27.10.2014 - Раздел: Ипотека и кредиты

Доля кредитов, выданных в иностранной валюте, в целом по России невелика: это порядка 216 займов с общим объемом задолженности 1,7 млрд рублей*. Однако просроченная задолженность по таким кредитам всегда была выше, чем по рублевым, и с 2011 года к настоящему времени количество должников увеличилось – примерно до 13% в общем объеме выданной ипотеки*. Что делать таким пострадавшим, ведь курсы валют продолжают расти не по дням, а по часам.

Регионы Сибири и Крайнего Севера лидируют в рейтинге доступности ипотеки

Регионы Сибири и Крайнего Севера лидируют в рейтинге доступности ипотеки

09.09.2019 - Раздел: Ипотека и кредиты / Банки и кредитные организации

Ипотека остается главным драйвером развития строительного рынка. От ее доступности во многом зависит устойчивость всей отрасли. Но было бы некорректно сводить доступность ипотечного кредитования лишь к ставкам, срокам и взносам. Более объективным критерием выступает соотношение между суммой ежемесячного платежа по кредиту и уровнем семейного дохода. Urbanus.ru составил рейтинг регионов, где этот показатель является наиболее благоприятным. Также были определены десять субъектов федерации, где ипотека наименее выгодна для домохозяйств.

Программу господдержки ипотечного кредитования продлят до конца 2016 года

Программу господдержки ипотечного кредитования продлят до конца 2016 года

17.02.2016 - Раздел: Ипотека и кредиты

Минфин РФ внес в правительство проект постановления о продлении государственной программы поддержки ипотечного кредитования до 31 декабря 2016 года с увеличением объема выдаваемых кредитов до 1 трлн рублей.

Ипотека: что несет нам 10% первоначальный взнос?

Ипотека: что несет нам 10% первоначальный взнос?

08.07.2010 - Раздел: Ипотека и кредиты / Ипотечные программы

АИЖК, Сбербанк и ВТБ 24 снизили первоначальный взнос по ипотечным кредитам в два раза, пойдут ли другие банки на такие же меры?


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012