Аренда столичного жилья дорожает из-за спроса на элитные квартиры

Рост ставок аренды элитного жилья в Москве превышает темпы роста стоимости самой недвижимости. А все потому, что в столице все больше ощущается недостаток пригодных для аренды квартир европейского качества. С середины прошлого года их и без того недостаточное количество стало сокращаться: хозяева квартир не желают вкладываться в их ремонт и это жилье переходит из элитного в более низкую категорию. В результате, прошлогодний рост ставок аренды составил 30%. В этом году рост ожидается не меньший - ведь уже за первый квартал цена аренды элитного жилья выросла на 10%.

Рынок арендуемого в Москве жилья не имеет единой среди риэлторов классификации. Поэтому все экспертные оценки, приводимые в прессе - и этот текст не исключение - субъективны. «Подсчитать количество сдаваемых квартир на сегодняшний день не представляется возможным, поскольку договоры аренды не подлежат обязательной регистрации. Остается только догадываться, - говорит гендиректор компании «Пересвет-Недвижимость» Николай Андреев. - Я считаю, что в Москве сдаётся около 5% существующего жилого фонда». А директор департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty Андрей Садо оценил «парк» арендуемых столичных квартир в 250 тысяч штук. Порядка 25-30% из них риэлторы не выпускают из поля зрения. Именно эта часть предложения представляет собой дорогой сегмент - от $3 тысяч в месяц и выше. «Основную массу сдаваемого городского жилья представляют квартиры эконом-класса ценой 25-40 тысяч рублей в месяц. И совсем мало на рынке представлено квартир, условно говоря, бизнес-класса по 50-100 тысяч рублей», - добавляет руководитель отдела аренды компании «Контакт - Элитная недвижимость» Мария Пехтерева, согласная с количественной оценкой предложения в Москве. «Правда, оборот на нашем рынке в денежном выражении, оцениваемый прессой примерно в $4 млрд в год, я думаю занижен раза в полтора», - добавляет она,

Привычка к роскоши

Впрочем, в определении нынешнего тренда эксперты солидарны. "Одна из главных тенденций рынка элитной аренды, проявившаяся в прошлом году - сокращение предложения квартир из-за увеличения неликвидного жилья", - говорит Садо. "Примерно треть, казалось бы, пригодных для успешной аренды жилья квартир, не соответствует ожиданиям арендаторов, - горюет Пехтерева. - У арендаторов все чаще проявляется любовь к luxory". Дело в том, что хозяева дорого оцененных квартир поднимают цены, не сопровождая новые цены улучшением предложения, объясняют эксперты. Основанием для повышения цен зачастую служит простое желание хозяина, который ориентируется на свои инфляционные ожидания. "К увеличенной на величину годовой инфляции цене аренды, арендодатель приплюсовывает свои индивидуальные фантазии - вот и получается нереальная цена на объект. Она фактически запретительная для квартиры хотя бы без свежего ремонта", - утверждает Пехтерева.

Неликвидные предложения стоят на рынке месяцами, говорит Пехтерева, а собственники не только не снижают своих цен, но и ничего не делают для улучшения качества своих объектов. Их позиция в вопросе ценообразования, как правило, заключается в том, что дом имеет уникальное расположение, а качество среды внутри жилища - вторично.

Арендаторы же сегодня ценят состояние квартиры гораздо выше, нежели раньше. Поэтому солидная часть квартир простаивает невостребованными.

Дефицит скромности

Сокращение объема предложения касается не только дорогого, но и дешевого сегмента рынка. По данным компании «Миэль-Аренда» на протяжении последнего полугодия на рынке городской аренды сохранялась тенденция по снижению объема предложения квартир и в эконом-классе. «Многолетний лидер по объему спроса на рынке городской аренды - дешевый сегмент, начал уступать позиции следующей ценовой категории - квартирам бизнес-класса», - заявила «Газете» первый замдиректора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. По ее словам, спрос на аренду квартир нижней ценовой категории начал сокращаться, зато спрос в сегменте бизнес-класса вырос. И здесь причина та же: дешевые московские квартиры не могут стоить тысячу долларов, как бы ни хотели этого их хозяева, не улучшая качества своего предложения. А построенные за последние годы квартиры бизнес-класса частично заместили некачественное предложение в эконом-классе. Но только частично - вот и образовался дефицит предложения.

В результате, по словам Садо, в прошлом году ставки аренды росли на 20-30% в зависимости от сегмента рынка. И это касается не только городского жилья. Садо рассказал "Газете", как в прошлом году в процессе сдачи таунхауса в коттеджном поселке "Росинка" два иностранца устроили аукцион, и подняли цену со стартовых $25 тысяч до $32 тысяч.

Такие аукционы - явление не редкое на рынке. "Правда, очень скоро победитель аукциона сбежал из своего жилья из-за транспортных проблем. То направление теперь слишком перегружено для ежедневных визитов в московский офис", - иронизирует Садо.

Самым дорогим в текущий момент предложением по данным компании "Контакт - Элитная недвижимость" является 7-комнатная квартира в "Алых Парусах" (500-метровый пентхаус), за которую хозяева просят 35 тысяч евро (около $52 тысяч) в месяц. "Уйдет. Вне всяких сомнений", - уверена Пехтерева. Никаких причин к перемене тенденции роста цен на рынке она не видит, как и ее коллеги из других компаний. Все эксперты считают, что в этом году тенденция к росту арендных ставок подтвердится. Но если специалисты Penny Lane и "Контакта" прочат рынку рост арендных ставок на треть по итогам года, то Андреев из "Пересвет-Недвижимость" ждет только 15%.

Заплати налоги - и подними цену

Другая заметная тенденция последнего времени связана с поведением арендодателей, которые все чаще сдают квартиры "вбелую", дабы представить представить честные налоговые декларации фискальным органам. В первую очередь, это касается рынка элитного жилья и бизнес-класса. Причиной такой непривычной для России законопослушности, по версии одного из экспертов, может быть стремление арендодателей отмыть часть своих доходов. Но с этим решением арендодателей - жить на честные доходы - в частности, и связан рост арендных ставок.

Еще один фактор роста ставок аренды - рост цен на рынке купли-продажи столичных квартир и необходимость возврата инвестиций в расчетный срок. Удорожание квартир в сегментах элитного и бизнес-класса было в последнее время настолько значительно, что доходность вложений в объекты элитного сегмента жилья начала превышать доходность инвестиций в ПИФы. Например, открытый ПИФ «Альфа-Капитал Металлургия», являющийся лидером доходности в 2007 году в своем классе фондов ценных бумаг, по итогам 8 месяцев показал доходность всего лишь в 22,3%, а как отмечается в пресс-релизе компании "Мосстройреконструкция", квартира в одном из строящихся этой компанией домов с весны прошлого года по настоящее время выросла в цене на 34%.

Когда прекратится рост стоимости аренды, никто из экспертов ответить не смог, но опрошенные специалисты не увидели причин для торможения роста цен. Качественное предложение не может вырасти в объеме мгновенно, объясняет Андрей Садо из Penny Lane. Потому что в Москве сейчас дефицит и строительных рабочих - по словам эксперта, на бригады, делающие качественные ремонты и - что не маловажно - в срок, собственники квартир даже в очереди стоят.

В результате, столичный рынок жилья перегрет - как в области купли-продажи, так и аренды. "В общемировой практике адекватной признается стоимость среднестатистической квартиры, если она не превышает совокупного дохода среднего домохозяйства за 3,5-4 года, - комментирует Андреев. - В свою очередь, стоимость аренды должна составлять не более половины ежемесячного дохода". В Москве оба этих показателя выше принятых в международной практике. Но стоимость аренды жилья будет расти, пока продолжается рост цен на его покупку, говорят эксперты.

Дата публикации: 10:48 09 апреля 2008

Источник: bpn.ru