Земля растет в цене

Рынок земельных участков в Северной столице растет, становится равноправным сегментом рынка коммерческой недвижимости, хотя и является самой молодой его частью. Процедура оборота этого актива, по мнению экспертов, пока еще недостаточно проработана. Но несмотря на это, рынок земельных участков весьма привлекателен для инвесторов и девелоперов.

Приобретение земельных участков на первичном рынке в Петербурге доступно по большей части компаниям с солидным капиталом. Но даже самые профессиональные, опытные и лидирующие игроки на местном строительном рынке проигрывают в борьбе за большие участки крупным московским организациям.

По мнению Елены Александрийской, руководителя промышленно-складского департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis, результаты прошедших в 2007 году торгов на право комплексного освоения территорий демонстрируют явную тенденцию: Петербург стал привлекать внимание внешних стратегических инвесторов. В основном, столичных.

В феврале прошлого года на торгах Фонда имущества определились права на застройку территории площадью 400 га в Западной части Приморского района. Победителем аукциона стала компания ООО «Главстрой-СПб» (строительная компания, входящая в холдинг «Базовый элемент» Олега Дерипаски). Второй участник аукциона – местное строительное предприятие ООО «Юнтолово». Петербургские компании не смогли составить конкуренцию мощной столичной структуре. Победитель предложил максимальную цену – 1,77 млрд руб., при стартовой цене 617,7 млн руб.

В мае прошлого года на торгах реализованы два крупных земельных участка на территории Красносельского района – территории площадью 29,2 и 23,9 га. Эти участки расположены вблизи строящегося китайскими инвесторами комплекса «Балтийская жемчужина». В первом случае победителем торгов стала столичная компания ОАО «Мосметрострой», а во втором – ООО «Гатчинский ДСК», входящее в петербургскую Группу ЛСР. Жесткая конкуренция на торгах привела к десятикратному росту цен на лот.

Участок площадью почти 270 га в Выборгском районе ушел с торгов в мае 2007 года. И в этом аукционе победа досталась компании «Главстрой-СПб»! Фирма заплатила за лот 7,073 млрд руб. при начальной цене – 665,4 млн. В торгах принимали участие восемь претендентов.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Елена Александрийская руководитель промышленно-складского департамента компании Maris Properties:

В условиях острого общероссийского дефицита земли, предлагаемой для жилой и комплексной застройки, Петербург стал привлекать внимание многих внешних стратегических инвесторов. Рынок земельных участков остается малоструктурированным, плохо поддающимся и систематизации, и попыткам выстраивать модели его развития.

Каждая сделка является штучной. Но несмотря на слабые стороны актива, он был и остается привлекательным как для инвесторов, так и для конечных потребителей, а вводимые законодательные инициативы должны помочь сделать этот рынок более понятным и эффективным.

«Результаты показывают, что даже самые крупные петербургские застройщики не могут участвовать в торгах по большим наделам (от 30 га) из-за экономических ограничений (размеров годового оборота, общей капитализации), – говорит Елена Александрийская. – Аукционы по территориям от 100 и более гектаров – не что иное, как предоставление благоприятной возможности для внешних инвесторов. Удел средних игроков строительного бизнеса – приобретение земельных участков на вторичном рынке».

«Основным итогом 2007 года на земельном рынке стало усложнение процедуры получения земельных участков под целевую застройку, – говорит Алексей Лазутин, директор департамента инвестиционных продаж Becar Realty Group. – Теперь земля распределяется только через торги. Под целевую застройку остались лишь рекреационные земли».

По мнению Елены Александрийской, процедура получения земельных участков на первичном рынке по целевому выделению недостаточно прозрачна: в Петербурге право на целевое строительство объекта можно получить, только приобретя статус «стратегического инвестора». Практика показывает, что получение такого статуса – «уравнение со многими неизвестными». «На сегодняшнем очень молодом и быстро развивающемся рынке земельных участков присутствуют все признаки «болезни роста»: от формирования процедур оборота лотов до выстраивания логики ценообразования», – считает она.

Основными ценообразующими факторами на земельном рынке являются: местоположение, транспортная доступность, возможность инженерного обеспечения земельного участка, правовой статус и целевое назначение, размер участка.

Наименьшим спросом среди покупателей пользуются участки сельскохозяйственного назначения, так как для возведения на них объектов промышленной недвижимости необходимо пройти операцию перевода земли в категорию промышленного назначения. «Процедура достаточно трудоемка и длительна. На перевод земельного участка из категории сельскохозяйственного назначения потребуется затратить около года и от $5 до $10 на каждый квадратный метр площади, – говорит Дмитрий Чумак, руководитель отдела земли «Knight Frank Санкт-Петербург.» – К тому же существует вероятность отказа в изменении назначения надела».

По данным компании Knight Frank, стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения на данный момент в среднем составляет $15–25 за кв. м, в то время как за земли промышленного назначения (вне черты города) запрашивают от $20 до 200 за кв. м, в зависимости от местоположения и наличия инженерных коммуникаций.

Наибольшее влияние на цену земельного участка оказывает его местоположение, причем значение имеют общее направление, удаленность от черты города и крупных транспортных магистралей, близость к кольцевой автодороге (КАД) и ее развязкам.

Диапазон цен на земли промышленного назначения в черте города, по данным компании Knight Frank, составляет от $100 до $800 за «квадрат».

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Дмитрий Деев коммерческий директор ООО «ЦПРН «Вечер»:

Основная тенденция конца 2007 – начала 2008 года – создание крупных многофункциональных комплексов, или бизнес-парков, с количеством площадей более 300 тыс. кв. м («Набережная Европы», «Невская Ратуша», «Деловой квартал» «Полюстрово», «Охта-центр» и др.). Среди земельных участков под коммерческую застройку в Петербурге в минувшем году обозначились некоторые зоны повышенной инвестиционной активности. Это, как правило, зоны развязок КАДа и, к примеру, Пулковское шоссе. Цена на землю продолжает расти. Максимальные суммы приходятся на участки, находящиеся вблизи с развязками КАДа.

Средняя цена на подобные участки в настоящий момент зафиксировалась на уровне $200–300 за кв. м без учета стоимости коммуникаций. При этом как правило предполагается перепрофилирование производственных объектов под более доходные виды использования.

Наиболее востребованными сегодня являются земли, расположенные вдоль строящейся кольцевой автодороги. Основным сдерживающим фактором для развития территорий вдоль КАДа считается недостаток развязок и съездов, а также – проблемы инженерного обеспечения. Стоимость таких наделов зависит от удаленности от КАДа: земельные участки в непосредственной близости к развязкам КАДа – по $100–150 за кв. м, участки, расположенные вдоль КАДа, но удаленные от основных развязок, – по $50–100; в зонах, удаленных от КАДа менее чем на 5 км, – по $50–70, более чем на 5 км – по $15–50. Все цены приведены без учета стоимости коммуникаций. В отдаленных районах Ленобласти (от 50 км от КАДа) цена предложения редко превышает $10 за кв. м. По мнению экспертов, в 2008 году перспективным направлением на рынке земельных участков в Северной столице станет редевелопмент производственных территорий.

«Продолжит развиваться вторичный рынок под строительство коммерческой недвижимости – будут продаваться старые производственные комплексы, реализовываться проекты по редевелопменту, – считает Алексей Лазутин. – Динамика реализации участков идет по нарастающей. Это связано прежде всего с тем, что участков под застройку в городе остается все меньше и меньше, а спрос не снижается». Эксперты прогнозируют продолжение удорожания земель. По мнению Алексея Лазутина, замедления роста цен ожидать не приходится, так как дефицит на рынке коммерческих площадей в Петербурге пока еще есть.

Дата публикации: 14:36 09 апреля 2008

Источник: bpn.ru