Кризис доверия

Прошлый год прошел под знаком недоверия банков и частных покупателей к застройщикам. В этом году ситуация вряд ли изменится. Но покупать квартиру стоит именно сейчас, потому что из-за инвестиционной "недостачи" на рынке образуется дефицит жилья и цены на него взлетят вверх.

Между нами, инвесторами

Два года назад мой приятель положил глаз на квартирку в новостройке на проезде Черского в Алтуфьево. Цена оказалась подходящей, а дом обещали достроить всего через пару месяцев. "Я вложил деньги в строительство", - солидно заявлял он. Деньги за новое жилье приятель отдал полностью еще до окончания строительства.

Меж тем дом был сдан лишь весной 2004 года - с опозданием почти на год. Но это были только цветочки. Ягодки, как водится, появились осенью, уже после праздника раздачи ключей. Вместо необходимых документов для регистрации прав собственности застройщик разослал будущим жильцам письма, в которых потребовал доплатить около 50% от стоимости квартир. Требовал почти на законных основаниях - как у соинвесторов. "У нас есть задолженность перед компанией-подрядчиком, и наши соинвесторы обязаны помочь ее покрыть", - заявил представитель застройщика. "Помощь" моего приятеля, например, тянула на $29 тыс.

Почувствовав себя обманутыми, "соинвесторы" моментально переквалифицировались в потребителей и подали на девелопера в суд. История получила довольно широкую огласку. Осенью прошлого года журналисты постоянно теребили строителей, пытаясь найти следующего, кто попытается погасить свои долги за счет доверчивых клиентов. Застройщики клялись, что этот случай - первый и последний на московском рынке. То есть вот так, чтобы набавлять сразу по 50% от стоимости жилья, - что вы, никогда не повторится! Ну кое-что добрать можно, конечно, за образовавшиеся в процессе строительства "лишние" метры, за неучтенные планом лоджии и общие коридоры, за помощь в регистрации прав собственности, наконец. Но понемножку, господа, по мелочи - в пределах нескольких тысяч.

Впрочем, частным инвесторам и этого оказалось достаточно, чтобы потерять доверие к девелоперам. В результате, по мнению Вячеслава Ширяева, генерального директора Vesco Group, число инвестиционных покупателей в скором времени может упасть до нуля. А тех, кто просто приобретает квартиру на стадии котлована, поубавится вдвое. Причины падения инвестиционного энтузиазма прозрачны.

Алексей Буздалин, консультант Института открытой экономики: "Очень часто строительство жилья происходит по принципу пирамиды, когда люди несут деньги и покупают квартиры в еще недостроенном доме. Но при этом они платят даже не за те квартиры, которые для них построят, а за жилье, которое застройщик должен достроить сейчас и сдать клиентам, инвестировавшим средства ранее. Когда люди видят, что у строительных компаний возникают проблемы, спрос на жилье в недостроенных домах сокращается. Это негативно сказывается на общем объеме инвестиций в строительную отрасль. Пирамида начинает схлопываться, и это может привести к достаточно печальным последствиям".

Развод с банками

Объем московского рынка жилищного строительства на сегодняшний день составляет, по экспертным оценкам, около $10 млрд. Инвестиции в коммерческие проекты сейчас привлекаются тремя основными способами. Крупные компании не слишком любят заимствования, предпочитая полагаться на собственные силы. У них объем собственных средств, вложенных в проект, обычно составляет порядка 80-85%. Застройщики помельче привлекают больше денег со стороны, но и у них объем заимствований не должен превышать 50%, иначе проект окажется просто нерентабельным. Финансирование конкретного объекта во многом зависит от того, как быстро компания принимает решение о его продаже. Если продажи открыты на ранней стадии - дом фактически строится за счет средств вкладчиков. Если на более поздней - основное финансирование осуществляется на собственные или заемные деньги компании.

Возможность девелопера самостоятельно инвестировать в проект сейчас выходит на первый план, поскольку два других способа привлечения денег в условиях стагнации рынка могут оказаться довольно ненадежными. Вторым по солидности методом для привлечения инвестиций серьезные застройщики считают банковские кредиты. В чистом виде они, по данным Олега Репченко, руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", занимают сейчас около 15% рынка. Правда, есть еще и долевое участие банков в строительстве, поэтому общий объем банковских инвестиций можно оценить примерно в 30%.

Проблемы в отношениях с финансовыми институтами в этом году наверняка ожидают многих девелоперов. Благодаря летнему межбанковскому кризису, а также стагнации рынка недвижимости (средние цены на столичное жилье, замершие в июне на отметке $1800 за кв. м, так и не смогли сдвинуться с места до конца года) банки сейчас стали очень осторожными в вопросах кредитования и перекредитования строителей. Финансисты смотрят уже не только на кредитную историю компании, но и на то, имеет ли она производственную базу, работает ли в разных сегментах жилищного рынка.

По мнению Дмитрия Некрасова, исполнительного директора КТ "СУ-155", "вкладывать деньги в объекты недвижимости и чувствовать себя при этом относительно спокойно можно, если этот объект строит компания, осуществляющая полный цикл строительства своими силами. То есть имеется шанс, что, даже испытывая определенные финансовые проблемы, объект будет построен за счет собственной ресурсной базы и компания сможет выполнить взятые на себя обязательства".

Эксперты считают, что на рынке уже наметилась группа застройщиков, которые переоценили свои силы и из-за стагнации не смогут закончить свои проекты в намеченный срок. Для банкиров это является фактором риска, что, в свою очередь, означает, что суммы кредитов и сроки их погашения станут меньше, а проценты - больше. Кстати, изменения в строительном законодательстве, которые грядут в 2005 году, банки тоже вполне могут счесть за фактор риска. Что неудивительно. Ведь одна только отмена лицензий на строительную деятельность, по мнению Некрасова, может отрицательно отразиться на качестве объектов.

Как рассказал "Профилю" Ярослав Лисовалик, старший экономист ОФГ, из-за проблем с ликвидностью банки провели переоценку своих рисков, переориентировав свои кредитные портфели в сторону менее долгосрочных и менее рискованных вложений. Получать займы под залог недвижимости теперь все сложнее, и это ведет к тому, что количество средств на рынке жилой московской недвижимости становится недостаточным. Финансовые трудности, по мнению Геннадия Стерника, руководителя аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", сейчас испытывают многие. Правда, большинство застройщиков способны справиться с этими проблемами. "Отдельным компаниям уже ничто не поможет, но это нормально, - говорит он. - Любой микрокризис на рынке - это очистительная гроза, после которой дышится легче".

Заброшенный котлован

Третьим способом привлечения инвестиций в недвижимость все еще является финансирование проектов за счет средств физических лиц. Жить этому способу, возможно, осталось недолго, но пока он еще достаточно массовый и очень привлекательный для большинства участников рынка. При этой схеме компания обычно вкладывает 20-30% собственных средств, которые идут на подготовку проектной документации и начальный этап строительства, а затем привлекает соинвесторов, продавая квартиры на ранних стадиях строительства. Правда, такой способ финансирования является довольно дорогим, потому что девелопер продает жилье по гораздо меньшей цене, чем мог бы, и, таким образом, привлекает меньше средств.

Сейчас к поиску частных "соинвесторов" застройщики начинают постепенно охладевать.

Кирилл Писарев, президент группы компаний "ПИК": "Серьезные компании не строят на этом политику финансирования. Обычно за счет средств физических лиц строят те, кто решает проблему сегодняшнего дня - как заработать. Ведь в этом случае динамика строительства зависит только от продаж и ни о каком развитии компании не может быть и речи".

Отток с рынка частных инвестиций объясняется и недоверием к застройщикам, и общей стагнацией. Перспектива падения цен многим кажется весьма реальной, поэтому покупатели занимают выжидательную позицию, а девелоперы испытывают немалые трудности с реализацией жилья. Покупка квартиры на стадии котлована перестала быть модной. Это подтвердила даже осенняя специализированная выставка "Недвижимость-2004": около половины объектов, представленных в прайс-листах компаний, либо уже построили, либо должны были сдать в текущем квартале. Для сравнения: на выставке "Недвижимость-2003" готовые предложения занимали меньше 20%.

Еще пару лет назад крупный инвестор вкладывал в недвижимость деньги, исходя из наличия административного ресурса и престижности местоположения участка под строительство. На волне роста рынка проблем с покупателями не существовало, поэтому никого не интересовало, кто и как будет строить объект. Теперь ситуация изменилась.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: "Площадок, предлагаемых под строительство, гораздо больше, чем желающих на них строить, - это особенно актуально для домов бизнес-класса, инвесторы которых испытывают трудности с реализацией квартир. Поэтому внимание инвестора приковано к полюсам - самому дорогому и наиболее дешевому жилью".

Сверхприбылей уже не будет

По данным московского правительства, сейчас доходность инвестиций в столичную жилую недвижимость находится на уроне 25% годовых. Инвестиционные проекты в городе окупаются в среднем за 2-4 года. При этом доходность с учетом инвестирования в объект примерно в 2-3 раза выше, чем прибыль компании, которая является просто строителем. Сами участники рынка называют чуть меньшие цифры. По словам Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, сейчас доходность в 18-20% считается весьма неплохой, в то время как еще в 2003 году рентабельность многих объектов превышала 60%. "Стагнация в сегментах стандартного жилья и квартир бизнес-класса в прошлом году привела к тому, что масса частных инвесторов перестала вкладывать в недвижимость свои средства. Подобное поведение понятно. В среднем с января по декабрь 2004 года доходность вложений в недвижимость упала в 3-3,5 раза", - говорит Аверьянов.

Со второй половины прошлого года единственным мотивом для покупки инвестиционной квартиры стала возможность уберечь деньги от инфляции. Впрочем, частные инвесторы давно уже начали искать другие, более надежные инструменты. Дело в том, что весной 2004 года доходность жилья, по данным "Индикаторов рынка недвижимости", составляла более 8 единиц от средней доходности по банковским валютным депозитам. Такое значение индекса признавалось специалистами необыкновенно высоким и связывалось в первую очередь с бурными темпами роста цен на жилье и заметной эффективностью спекулятивных операций. Но с начала лета этот показатель стал стремительно падать. На конец 2004 года он составлял уже 1,22.

Специалисты считают, что даже рынок аренды жилья в Москве не так привлекателен для инвестирования, как ранее. По словам Михаила Гроховского, президента Московской ассоциации гильдии риэлтеров, из 3,8 млн. квартир в столице в аренду сдается около 50 тыс., а из 96 тыс. сделок с недвижимостью в год по аренде совершается только 12 тыс. "Рынок аренды непривлекателен для инвестирования, поскольку окупаемость квартир слишком длительная: 6 лет для дорогих объектов и 12 лет - для дешевых", - уточняет Гроховский.

Новые пути

Стагнация рынка, недоверие банков и потребителей заставляют девелоперов искать новые способы привлечения средств на свои проекты. Сейчас одним из самых подходящих инструментов для институциональных инвесторов, интересующихся строительными проектами, являются ПИФы. "Есть определенный класс инвесторов, который имеет денежные средства, но не хочет вкладывать их в банки, в акции, а желает поучаствовать в строительстве. Сейчас нарождаются ПИФы, куда люди могут вложить деньги, стать пайщиками и участвовать в инвестиционном процессе, связанном со строительством жилья", - рассуждает Кирилл Писарев. Финансовые аналитики полагают, что в ближайшее время этот сегмент рынка должен активизироваться, что позволит реализовать прозрачный механизм вложения средств в объекты недвижимости. Кроме того, паи таких фондов являются удобным залогом для кредитных организаций.

По словам Аверьянова, 2004 год стал знаковым в плане роста популярности ЗПИФов. Мелкие и средние инвесторы стали обращать на них внимание из-за резкого удешевления входной цены в такие фонды. Раньше "пропуск" в ЗПИФ составлял не менее $30-40 тыс., а сейчас этот имущественный ценз упал до $500-1000. Доходность ЗПИФов не идет ни в какое сравнение с прямыми инвестициями в недвижимость, но в условиях нынешней ситуации на рынке такое вложение средств гораздо менее рискованно и может гарантировать стабильный доход в 13-15% в год. Кроме того, пайщику не приходится платить никаких налогов.

С инвестициями надо поторопиться

Главной причиной охлаждения рынка недвижимости Геннадий Стерник ("МИЭЛЬ") считает отток капитала из России, который начал отражаться на жилищном сегменте еще в марте 2004 года. "Оптимизм инвесторов вернется только тогда, когда стабилизируются и наладятся отношения бизнеса и власти. А доверие первого к политике второй пока лишь снижается", - считает он.

В результате в 2004 году объем инвестиций в московское жилье остался примерно на уровне 2003 года. "Это обусловлено тем, что много заделов было начато еще в позапрошлом году, - утверждает Кирилл Писарев. - С учетом того, что в 2004 году заделов было сделано меньше, в 2005 году возможно падение общей суммы инвестиций, вложенных в жилую недвижимость. Данный процесс носит инерционный характер - ведь чтобы продать квартиру сегодня, надо было начать весь процесс еще два года назад. Поэтому из-за того, что в 2004 году строительный комплекс испытывал проблемы с финансированием и задел на будущие годы не был сделан, к 2006 году объем предложений на рынке сократится".

Потребителям недостаток инвестиций грозит прежде всего новым витком роста цен. Поэтому эксперты предупреждают, что лучшим периодом для инвестиций в недвижимость будут ближайшие полгода, пока не аукнутся проблемы, заложенные уже сейчас. "Жилье, купленное сегодня за $100 тыс., равнозначно покупке жилья за $400 тыс. года через полтора", - говорит Константин Ковалев.

При этом необходимо рассматривать каждый проект отдельно и правильно оценивать риски. Например, покупать квартиру в больших домах бизнес-класса до сдачи объекта может быть опасно - финансирование идет за счет покупателей, возможности кредитования ограничены, поэтому стройка может быть заморожена. Инвесторам, приобретающим квартиру для сдачи ее в аренду, стоит покупать в домах, построенных 4-5 лет назад и заселенных на 60-70%. Тогда они могут рассчитывать на доход порядка 6-8% годовых. Строящиеся дома следует рассматривать лишь тем, кто вкладывает в элитную недвижимость с целью получения выгоды от роста стоимости квартиры.

Дата публикации: 10:10 27 января 2005

Источник: bpn.ru