Коттеджи дорожают авансом

На темпы роста цен подмосковного загородного жилья оказывает влияние целый ряд факторов. К ним можно отнести подорожание московских квартир, качественное изменение состава предложения и, наконец, удорожание самой земли.

Наряду с ними есть еще один объективный показатель популярности в среде застройщиков того или иного направления – это качество дорожного покрытия и пропускная способность шоссе, рядом с которым можно строить поселки.

Сотрудники аналитического центра www.irn.ru решили оценить, насколько значимое влияние оказывает реконструкция и расширение шоссе на цены загородных коттеджей.

Когда на престижной «Рублевке» стало не хватать ликвидных участков под застройку, взоры девелоперов обратились к Новорижскому направлению и их логику можно понять. Сосед Рублево-Успенского шоссе, который на тот момент обладал прекрасной пропускной способностью, со временем мог превратиться в сильного конкурента. Новорижское шоссе было построено к олимпиаде 1980 года и с тех пор славилось своим качеством. Как только застройщики оценили привлекательность для клиентов скоростной трассы, цены на недвижимость в этом направлении стали расти галопирующими темпами. С 2000 года, когда началось освоение Новой Риги, и по 2002 год, включительно, прирост составлял в среднем 60% в год. Однако к 2003 году поток машин настолько возрос, что пробки стали обычным явлением. В итоге, за 2003 год рост цены на Новорижском шоссе остановился.

После этого шоссе стали постоянно реконструировать и расширять. А в Москве была построена автотрасса, которая без светофоров связала Звенигородское шоссе с Новорижским, существенно упростив выход на него из центральных районов столицы. В итоге, согласно результатам исследований рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенных «Индикаторами рынка недвижимости», загородные дома на Новой Риге вновь стали уверенно прибавлять в цене с начала 2004 до начала 2008 года по 30% ежегодно. Сегодня вдоль Новорижского шоссе продается 64 строящихся или уже достроенных поселков.

Следующим объектом экспансии оказалось Дмитровское направление. К началу 2008 года на первичном рынке загородного жилья по Дмитровскому шоссе продаются дома в 33 поселках. А началось все с реконструкции дорожного покрытия Дмитровского шоссе, стартовавшей в 2004 году. До этого момента цены на Дмитровке даже немного проседали. Однако с началом работ в 2004 году стоимость коттеджей подскочила на 44,5%. Правда, ажиотаж закончился уже в 2005 году и рост составил всего 10,5%, в 2006 году, на уровне общего скачка цен Дмитровка смогла набрать еще 23%. А в 2007 году цены остановились.

После того, как началась реконструкция дорожного покрытия Волоколамского шоссе от МКАД до Красногорска, цены по этому направлению уверенно поползли вверх. Прирост за 2005 год составил 42,7%. Тем не менее, глобальной реконструкции всего направления не последовало, и в 2006 году стоимость объектов выросла только на 12,2%. А к началу 2008 года по Волоколамскому шоссе остался всего лишь один коттеджный поселок, продающийся на первичном рынке. И информации о разработки новых участков не поступает. Это говорит о том, что девелоперы потеряли к Волоколамке живой интерес.

Похожая ситуация развернулась и на Ленинградском шоссе. С началом первого этапа масштабной реконструкции и расширения Ленинградского проспекта и шоссе, который начался в 2006 году, цены на коттеджи выросли на 43,5%.

Для сравнения прирост стоимости за 2005 год составил 18,5%. К сожалению девелоперов на этом все и закончилось. Губернатор Подмосковья Борис Громов, заявил, что модернизация Ленинградского шоссе в районе подмосковного города Химки начнется не раньше 2008 года, и темпы роста цен на загородную недвижимость снизились за 2007 год до 15,7%.

Цены на загородную недвижимость по Пятницкому шоссе тоже пошли в гору, стоило властям в 2006 году начать строить транспортную развязку в районе пересечения Пятницкого шоссе с МКАД и эстакада на пересечении Пятницкого шоссе с 1-м Митинским проездом, что должно было увеличить пропускную способность трассы. Так в 2006 году коттеджи по Пятницкому шоссе подорожали на 61,5%. Следует отметить, что в 2005 году цены по этому направлению не росли. За 2007 год стоимость коттеджей выросла всего на 21,5%.

И самым ярким примером зависимости между темпами роста цен на дома и реконструкцией шоссе, вдоль которого они расположены, можно увидеть на Киевском направлении. Капитальная реконструкция Киевского шоссе на участке от МКАД до Внуково, вывела рынок загородной недвижимости в этом направлении из спячки. За 2004 год цены на коттеджи выросли на 65,4%. Спустя год – в 2005 году – домовладения в этом сегменте подорожали только на 15,6%.

Когда же начались фактические работы по реконструкции Киевского шоссе уже на отрезке от Внуково до Апрелевки в 2006 году, коттеджи взлетели еще на 54,2%. В 2007 году темпы подорожания коттеджей по Киевскому направлению опять снизились – уже до 10,6%.

Исходя из всего выше сказанного, можно смело сделать вывод: загородные дома дорожают авансом. Больше всего загородная недвижимость дорожает в год начала работ по реконструкции трассы, рядом с которой эта недвижимость расположена. Застройщики быстро реагируют на начало дорожных работ и поднимают ценовую планку, закладывая в нее весь спектр запланированных властями улучшений. Причем это не зависит ни от престижности направления, ни от удаленности от Москвы. Подобную ситуацию можно наблюдать даже внутри Москвы. Ярким примером этого стало открытие станции метро «Строгино». Запуск метро никак не отразился на темпах изменения цен в прилегающих районах Москвы, зато в самом начале строительства, когда стало понятно, что метро будет, стоимость жилья в районе будущего метро ощутимо подорожала.

Таким образом, компания «Индикаторы рынка недвижимости» рекомендует приобретать участки на тех направлениях относительно, которых пока только идут разговоры о реконструкции там дорог и развязок, так как после начала работ по улучшению трассы цены в этом сегменте будут расти очень быстро. Как показывает практика, потенциал улучшения трассы, добавляет к общему росту цен дополнительные 20%-40% в зависимости от направления. В итоге, когда реконструкция в самом разгаре, и желающих купить много, оказывается, что цены уже выросли.

Дата публикации: 11:09 11 апреля 2008

Источник: bpn.ru