Когда ждать остановки цен на жилье? Часть 2

На рынке недвижимости Московского региона – все предвестники кризиса. С одной стороны, эксперты прогнозируют продолжение роста цен, с другой – обозначают проблемы, каждая из которых способна привести к стагнации уже в мае этого года. Эксперты открыто обсуждали проблемы рынка на пресс-конференции* в рамках выставки «Домэкспо Россия».

Один из старейших аналитиков рынка недвижимости Геннадий Стерник прогнозирует намного более высокий взлет цен на жилье в этом году, чем другие эксперты. «На нынешний год приходится удорожание в 50-60%», – заявил он, не конкретизируя, правда, в какой валюте. Он заявил, что проанализировал 18 факторов, влияющих на рынок недвижимости, как локальных, так и макроэкономических, и сейчас баланс этих факторов в пользу бурного роста цен.

Для широкой публики Стерник озвучил единственный фактор: ВЦИОМ в декабре провел опрос, согласно которому в 2008 году готовы покупать квартиры 4% москвичей. «Это очень большая цифра – если перевести ее в количество семей, то получится, что хотят купить 180-200 тыс. квартир. Готовы – на том уровне цен», – так заявил эксперт.

Далее Стерник рассказал, сколько квартир рынок может предложить этому спросу. На вторичном рынке ежегодно выставляется 82-85 тыс. квартир, на первичном – 30-40 тыс. «Получается, что на примерно 120 тыс. имеющихся квартир приходится 180-200 тыс. желающих. В Москве продолжают покупать состоятельные люди из других регионов.

Поэтому спрос в нашем городе можно считать неисчерпаемым», – считает Геннадий Стерник. «Цены, конечно, должны прямо лететь вверх, – добавил он, – и затишье на рынке недвижимости наступит только в 2009 году».

А вот вниз должен падать рынок ипотеки. В 2008 году «начнет задыхаться ипотечный рынок», уверен аналитик. По его мнению, как только цены начинают расти, банки не могут одобренные кредиты реализовать в сделки. В итоге как «отпадание» наименее платежеспособных покупателей, так и сокращение числа ипотечных покупателей приведет к стагнации рынка. Но только в 2009 году.

Надо отметить, что все участники конференции, да и другие аналитики, очень осторожно говорят о потолке платежеспособного спроса, который неизбежно тормозит рост цен. Этот «потолок», конечно, трудно измерить, но коль о нем заговорили специалисты в недвижимости, то это означает только одно: они в него уже уперлись. Падение цен на рынке аренды, который обычно улавливает все тенденции спроса на 3-4 месяца раньше, чем рынок продаж, говорит о том, что летом нас ждет отнюдь не рост цен.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, на конференции связал воедино два этих рынка: рынок аренды и рынок продажи жилья. «Весь прошлый год цены продажи стабилизировались, а арендные резко росли.

Их рост (рублевый) составил 17-18% на фоне роста в 2% на рынке продажи недвижимости. Арендные ставки отыгрывали отставание, создавшееся в 2006 году. А сейчас цены аренды снижаются». По его мнению, тому способствовал кризис роста цен на рынке продаж. «Цены продаж росли, и многие люди, которые планировали продавать, передумали. Вместо этого решили подождать, а тем временем сдавать. С этим, в том числе, я связываю и снижение цен на аренду», – добавил он.

Другие эксперты говорят о том, что в этом году резко снизился приток иногородних граждан в Москву, связывая это как с тем, что крупный бизнес сейчас пошел в регионы, да активное развитие рынка коммерческой недвижимости тоже перетекает туда же. Активизируется в регионах и жилищное строительство. Многих останавливает от переезда в столицу неподъемность цен аренды жилья: средняя планка за «однушку» в декабре прошлого года впервые в истории превысила среднюю московскую зарплату. Так что со спросом на московские квартиры сейчас далеко не так благополучно, как было года два назад.

Константин Апрелев считает, что на рынке сейчас наблюдается использование жилья как доступного средства сбережения на фоне ожидаемого кризиса финансового рынка. «Население опасается за свои деньги, и в том числе в недвижимости. Лучше купить недвижимость, цена на которую, может быть, чуть-чуть снизится, чем вообще потерять капитал. Это видно, особенно на фоне недоверия ко всем валютам», – обозначил эксперт. Но все чаще инвесторы, понимая перегретость московского рынка и сложность приобретения здешней недвижимости, ищут другие рынки недвижимости для вложения средств. Московский рынок теряет как арендаторов, так и покупателей, которые уходят в регионы и на зарубежные рынки, где цены на недвижимость куда доступнее для россиян.

Резюмируя все сказанное экспертами, получается, что, с одной стороны, никто из них не обещает падения цен, и вполне обоснованно, с другой стороны, никто из экспертов не готов предсказать психологию покупателей на рынке и изменение их моделей поведения в зависимости как от эмоциональных факторов, так и экономических. А таковых на рынке накопилось достаточно: сказывается и влияние мирового финансового кризиса, и просто усталость покупателей.

По данным центра irn.ru, прошлая неделя дала повышение долларовой цены на московский метр на 1%, и аналитики отмечают снижение темпов роста по сравнению с февралем. В мае, на фоне снижения деловой активности, станет ясно, настолько ли упадет спрос, чтобы цены начали снижаться. И в значительной степени влияние на это окажет ситуация на рынке аренды в апреле.

* Пресс-конференция называлась «Ценовая ситуация на рынке недвижимости России (Москвы) – взгляд профессионалов (участники: брокеры, девелоперы, аналитики). Мировой финансовый кризис и его последствия для ценовой ситуации на рынке недвижимости России».

Дата публикации: 12:10 15 апреля 2008

Источник: bpn.ru