Рост после затишья

Вторичный рынок Москвы в большей степени реагирует на изменение ситуации. Объем предложения в январе — феврале 2008 г. увеличился вслед за активизацией рынка, говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. По данным аналитического консалтингового центра (АКЦ) холдинга «Миэль», в феврале 2008 г. объем предложения городских квартир достиг уровня ноября — декабря 2007 г. — около 35 000 объектов (по данным «Инкома» и МИАН — около 24 000 объектов). Количество квартир, впервые выставленных на продажу в феврале, выросло на 11%. Сейчас доля нового предложения занимает 32% общего объема, считают в «Миэле».

В «МИАН — Агентство недвижимости» отметили, что в структуре предложения на 6% возросла доля квартир бизнес-класса (30% от общего объема предложений), на типовое жилье приходится не более 8%. Зафиксированное увеличение доли объектов бизнес-класса говорит о начале выхода на рынок инвестиционных квартир. Пока продавцы удерживают цены на высоком уровне, но более массовый сброс инвестквартир может обрушить рынок — такие ожидания нередки на рынке.

Ольга Селютина, руководитель управления вторичного жилья РК «Русский дом недвижимости», обратила внимание на рост в марте предложения объектов экономкласса, в том числе за счет выхода на вторичный рынок квартир, выставленных впервые.

Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate, считает, что на элитном рынке за это время предложений, наоборот, стало меньше. «Во-первых, в феврале — марте 2008 г. состоялось большое количество сделок, во-вторых, многие продавцы сняли свои квартиры с продажи в ожидании дальнейшего роста цен», — объясняет она. По мнению эксперта, наибольшее количество предложений в настоящий момент сосредоточено в районе ул. Якиманки и в Краснопресненском районе.

Cтали появляться на рынке и квартиры, которые находятся в залоге у банка, — бывший владелец приобрел недвижимость, воспользовавшись ипотечным кредитом, но не смог его погасить. По словам Ольги Селютиной, продавать квартиры с обременением всегда сложно, сделка требует больше времени на поиски покупателя, к тому же риэлторам необходимо действовать в интересах продавца, не занижать ценовую планку. Подобную сделку компания провела в доме на ул. Маршала Жукова. Сложность заключалась в том, что реализовать нужно было большую двухуровневую квартиру из пяти комнат.

Не было бы счастья

Спрос на жилплощадь в столице стабильно высокий. В числе стимулирующих покупательскую активность факторов эксперты назвали международный финансовый кризис и неутешительные новости с фондового рынка, слухи о деноминации, инфляцию. А также сезонное увеличение денежной массы — премиальные, бонусы, гонорары, которые по итогам года выплатили российским топ-менеджерам и которые многие из них в отсутствие других надежных механизмов сохранения и приумножения решили вложить в недвижимость.

Константин Ковалев считает, что инвестиционные покупки в настоящее время сосредоточены в основном в сегменте жилой недвижимости бизнес-класса. Число инвестиционных сделок в начале 2008 г. сократилось до 10%, в то время как в период ажиотажа в 2006 г. инвестиционные покупки составляли около 30%. «Наибольшим спросом в первые два месяца 2008 г. пользовались небольшие по площади квартиры экономкласса, на что указывает наибольшая положительная динамика роста цен именно в этом сегменте», — отмечает он. Ольга Творогова считает, что на ценах отразилось резкое падение доллара США. «За последние две недели цены выросли за счет того, что большинство продавцов зафиксировало имеющиеся цены в рублях по курсу 25 руб./$», — говорит она.

Выше и выше

По данным АКЦ холдинга «Миэль», за два месяца 2008 г. цены на вторичном рынке жилья Москвы выросли на 10%, а средняя цена предложения столичных квартир по итогам февраля составила $6028 за 1 кв. м. В компании «Русский дом недвижимости» зафиксировали рост цен на уровне 10-15%. «Рекордный рост по сравнению со спокойным 2007 годом», — оценивает Ольга Селютина. В корпорации «Инком» утверждают, что быстрее всего дорожает наиболее ликвидное жилье невысокого качества.

По данным «Инкома», средняя цена жилой недвижимости на вторичном рынке Москвы составила около $6900, или 166 300 руб., за 1 кв. м. По данным аналитической службы «МИАН — Агентство недвижимости», быстрее всего растут цены в Южном и Северо-Западном административных округах, где 1 кв. м в долларах подорожал на 5,4% и 5,3% ($5031 и $5251 соответственно), а в рублях — на 5,5% и 7,5% (123 300 руб. и 128 600 руб.). Центральный и Западный округа занимают лидирующие позиции по дороговизне: $8819 (216 100 руб.) и $6887 (171 200 руб.) за 1 кв. м. По оценке РК «Русский дом недвижимости», по росту цен на вторичную недвижимость лидируют Северо-Западный округ (6%), Зеленоград (5,3%), Юго-Восточный округ (5,1%).

По словам Люции Казимир, руководителя отдела мониторинга АКЦ холдинга «Миэль», более стремительными темпами в первые месяцы 2008 г. дорожали 1-комнатные квартиры и дешевое жилье низкого качества, что свидетельствует о более высоком спросе на квартиры, которые чаще других в периоды экономической нестабильности используются в инвестиционных целях. Люди спешат хоть куда-то вложить сбережения, пока их не съела инфляция или падение курса валюты.

По данным аналитического отдела БН «Агент 002», средняя стоимость 1-комнатной квартиры экономкласса достигла $215 000. Самые дешевые округа Москвы — ВАО, ЮВАО и Зеленоград. В первых двух округах цена на 1-комнатные квартиры составляет около $210 000, а в Зеленограде — $145 000. Средние ценовые позиции занимают САО и СЗАО, где квартиры стоят около $231 000. В ЦАО 1-комнатная квартира в обычном доме стоит около $400 000.

Убывающий товар

По словам Юрия Синяева, директора по маркетингу ГК «Конти», с начала года спрос на квартиры в строящихся домах рос вплоть до мартовских президентских выборов. «Вместе с тем предложение увеличивалось медленно, поскольку застройщики не спешили выставлять новые объекты на продажу зимой», — уточняет он.

В середине марта эксперты БН «Агент 002» зафиксировали максимальное за последние три месяца снижение предложения в сегменте столичных новостроек экономкласса. В конце марта на рынке было представлено всего 1365 квартир, что на 47% меньше, чем в декабре 2007 г., когда на первичном рынке экспонировалось 2579 объектов.

Например, если в конце прошлого года компания «Миэль-Новостройки» продавала в микрорайоне «Юбилейный» 5000 кв. м в месяц, то с начала 2008 г. ежемесячно увеличивала объемы продаж в среднем на 30%.

Жилплощадь стремительно уходит с рынка, утверждают в АКЦ «Миэля». По данным аналитиков компании, в феврале 2008 г. продажи шли в 329 новостройках, тогда как в декабре 2007 г. — в 328. Адресов в листингах меньше почти не становится, но квартир в предлагаемых объектах зачастую остается совсем мало. По подсчетам аналитиков «МИАН — Агентство недвижимости», в январе продажи шли по 320 адресам, а в феврале — по 315. Для сравнения: в январе и феврале общий объем рынка снижался в среднем на 8% в месяц. В «Конти» объясняют сокращение объема предложения небывалой активностью покупателей накануне президентских выборов. «Менталитет наших соотечественников, которые всегда готовятся к худшему варианту развития событий, стал причиной возвращения отложенного спроса», — считает Юрий Синяев.

Среди основных причин сокращения нового предложения на рынке в МИАН назвали запрет на точечную застройку. В городе остановлено строительство более 30 объектов точечного строительства. Многие из них находилось на стадии разработки проектной документации. Политика столичных властей по сокращению строительства коммерческого жилья с 2,6 млн кв. м в 2007 г. до 2,4 млн кв. м в 2008 г. ведет к уменьшению доли жилья экономкласса (практически и до того незаметной) в общем объеме предложения. «На повышение спроса может оказать влияние психологический фактор — ожидание дефицита квартир в будущем» — говорит Георгий Кузин, исполнительный директор компании «РДР-Холдинг».

Меньше предложения становится и в других сегментах. По данным БН «Агент 002», в середине марта на 10,2% сократилось количество выставленных на реализацию квартир в домах бизнес-класса и на 9,8% — в элитных новостройках.

В «МИАН — Агентство недвижимости» считают, что отчасти снижение предложения связано с политикой ряда застройщиков, которые приостановили продажи своих объектов в ожидании максимально возможного роста цен в этом году. Но, по мнению Константина Ковалева, в течение 2007 г. позиции продавцов на рынке новостроек кардинально изменились: для многих девелоперов политика придерживания квартир потеряла актуальность. «В настоящее время значительная часть новостроек возводится с привлечением кредитных ресурсов, стоимость обслуживания которых (процент по кредиту) превышает текущую скорость роста цен», — объясняет он. Кроме того, получить у банка деньги становится для многих девелоперов затруднительно. Застройщикам вновь становится выгоднее привлекать деньги покупателей на ранних стадиях строительства.

По словам Оксаны Каармы, управляющего партнера компании «Миэль-Новостройки», спросом у покупателей пользуются проекты комплексной застройки. На сегодняшний день на рынке востребованы все квартиры, даже 4-комнатные. «Но в данный момент наблюдается острый дефицит такого предложения, поскольку реализуемые сейчас проекты разрабатывались несколько лет назад, за это время приоритеты покупателей успели измениться, а заложенные в проекте площади девелопер поменять уже не может», — говорит она. По мнению эксперта, лучше всего продаются квартиры оптимального для данного класса недвижимости размера. Например, для домов экономкласса это 1-комнатные квартиры от 40 до 50 кв. м, 2-комнатные — от 50 до 65 кв. м, 3-комнатные — от 70 до 90 кв. м.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал», отметил, что в связи с увеличением стоимости 1 кв. м растет и список требований покупателей к будущему жилью. Нужна оптимальная система сервисов, способная удовлетворить запросы всей семьи. Люди больше не стремятся жить на верхних этажах — видовые характеристики перестали быть столь актуальными, как это было пять лет назад, продолжает Лушкин. Обязательным требованием к объектам повышенной комфортности является наличие оптимального планировочного решения квартиры, развитой инфраструктуры и системы безопасности, благоустроенной придомовой территории, как минимум одного машино-места на квартиру в подземном паркинге, а также наличие гостевых парковочных мест.

В 2008 г. на рынок вышло несколько новых проектов. Один из них — жилой комплекс бизнес-класса «Адмирал-3» в районе Новые Черемушки (квартал 22-23, корп. 6). В трехсекционном монолитном доме переменной этажности (23-24 этажа) 238 квартир. Первые два этажа будут нежилые. Дом находится на стадии строительства нижних этажей.

Квартиры вышли на рынок по цене $6845-9127 за 1 кв. м (март 2008 г.). Второй жилой комплекс бизнес-класса также возводится в ЮЗАО (Ломоносовский проспект, кв. 5-6, корп. 11). Средняя цена предложения на март 2008 г. составила $5157-5576 за 1 кв. м.

По словам Екатерины Батынковой, директора департамента городской недвижимости компании «Усадьба», расширяется спектр предложения на рынке элитной недвижимости, появляются апартаменты, лофты. Например, в районе Китай-города в начале 2008 г. началась продажа квартир в новом комплексе «Арт-хаус». Стилизованный под формат лофтов проект создан архитектором Сергеем Скуратовым. По данным компании Blackwood, в феврале 2008 г. открылись продажи апартаментов с обслуживанием, расположенных в новом сданном ГК в декабре 2007 г. «Бизнес-центре на Николоямской» (Таганский район), который помимо апартаментов включает в себя офисы класса А и инфраструктуру.

Сейчас активно разрабатываются проекты жилых комплексов в таких районах, как Пресня, Таганка и т. д., ранее не пользовавшихся высоким спросом у покупателей элитной недвижимости. Например, в районе Красной Пресни уже в этом году может быть заявлено о строительстве около пяти новых элитных жилых комплексов. Практически столько же новых площадок разрабатывается сейчас в районе Сретенки. Вместе с тем, по словам Константина Ковалева, значительного увеличения объемов первичного предложения на рынке Москвы в среднесрочной перспективе также не предвидится. «Оказывают влияние дефицит свободных земельных участков, рост доли социального жилья и другие факторы», — уточняет Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank.

По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости «Новое качество», хотя многие аналитики говорят о начале строительства элитных объектов за пределами ЦАО, все новостройки класса de luxe и премиум по-прежнему концентрируются в центре города. «Некоторые девелоперы рассматривают площадки в Западном округе, но о строительстве там объектов высокого уровня пока говорить рано», — отмечает он.

Екатерина Тейн добавила, что у застройщиков много проектов, которые сейчас находятся на стадии разработки концепции и получения документации, этот факт позволяет предположить, что в ближайшие 2-3 года на карте Москвы появятся новые районы с элитной застройкой. Элитное жилье строить выгоднее: цена продажи превышает себестоимость в пять и более раз, объясняет Георгий Кузин.

По словам Оксаны Каармы, на рынке дорогого жилья наблюдается тенденция оптимизации площадей и один из основных приоритетов — не расточительный, а рациональный подход к приобретению жилой недвижимости. Если раньше покупатели стремились приобрести многокомнатные квартиры, то теперь ситуация изменилась. У состоятельных людей уже есть загородные дома, в которых предусмотрены и бильярдная, и сауна, и тренажерный зал.

Поэтому в городских квартирах нет необходимости все это размещать, и большие площади уже не требуются. Покупатели городского жилья обращают все большее внимание на то, чтобы в их будущей квартире объем нефункциональных площадей был минимальным.

Заработать на дефиците

По словам Дмитрия Дементьева, заместителя коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век», с начала года рост стоимости жилплощади в новостройках столицы составил 9-15%. Цена 1 кв. м в объектах компании «Квартал» за этот период выросла на 7%, говорит Сергей Лушкин.

По данным аналитической службы «МИАН — Агентство недвижимости», средняя стоимость на первичном рынке Москвы в феврале 2008 г. увеличилась на 4% в рублях и на 3,9% в долларовом эквиваленте, достигнув 108 504 руб. ($4425) за 1 кв. м. В Москве наибольший рост цен (на 7,5%) отмечен в сегменте типового жилья ($3640 за 1 кв. м). Это обусловлено ограниченным объемом востребованного рынком предложения. Объекты экономкласса из монолита в феврале подорожали на 4,1% до $4852 за 1 кв. м.

В марте цены начали расти еще большими темпами и на разных объектах продемонстрировали показатели 5-7% в месяц. С начала года, например, стоимость квартир в Новопеределкино увеличена на 17%, тогда как на квартиры в микрорайоне «Волжский» цены подняли на 10,5%. С начала января цены в «Континентали» (строящийся проект ГК «Конти») выросли на 5-10%. 1 кв. м на сегодняшний день стоит там от $4700 до $7000. «По итогам февраля мы несколько подняли цены на отдельные квартиры, которые, по нашему мнению, являются наиболее ликвидными», — комментирует Юрий Синяев. По словам Максима Темникова, члена совета директоров корпорации Mirax Group, с начала года средняя стоимость новых объектов бизнес-класса повышена на 5-7%. «На наших объектах мы зафиксировали увеличение от 10% и выше», — уточняет он.

По данным «МИАН — Агентство недвижимости», разброс среднего уровня цен на первичном рынке недвижимости Москвы по административным округам в феврале составил от $4227 за 1 кв. м в ЮВАО до $14 828 за 1 кв. м в ЦАО.

Наибольший рост в феврале отмечен в ЮВАО и ВАО — 9,0% и 6,2% соответственно. На юго-востоке это обусловлено появлением в продаже нового монолитного корпуса в ЖК «Волжский», а в ВАО столь значительный рост стал следствием достаточно резкого увеличения цен на новостройки по ул. Новогиреевской.

Андрей Уфимцев рассказал, что в доме на ул. Гиляровского, 55, с начала года цены выросли на 10-15%. Екатерина Батынкова объясняет: те покупатели, кто не успел приобрести квартиру в декабре прошлого года по тем или иным причинам, стали заключать сделки в 2008 г. «Образовавшийся дефицит предложения привел к росту цен», — подводит итог она.

Людмила Чичерова

Дата публикации: 10:45 16 апреля 2008

Источник: bpn.ru