Ипотека не влияет на доступность жилья

Традиционно считается, что ипотека - это один из важнейших инструментов обеспечения доступности жилья. Всем известно, что чем доступнее ипотека, тем проще купить жилье. Однако среди участников рынка бытует мнение, что, повышая доступность ипотеки, власти исподволь "взвинчивают" цены на недвижимость. Действительно, чем доступнее ипотека, тем больше людей готово купить жилье.

Улучшение условий ипотеки мало повлияло на доступность жилья

Как известно, рост платежеспособного спроса при сохранении уровня предложения порождает рост цен. Теоретически, вроде бы, такая взаимосвязь выглядит логично. Однако, насколько данные процессы взаимосвязаны на практике, ответить, что называется, "с ходу" затруднительно. И все же "Индикаторы рынка недвижимости" вычленили между ними определенную зависимость.

Как уже писал аналитический центр www.irn.ru, главными параметрами, влияющими на уровень доступности ипотеки, выступают минимальный размер первоначального взноса и максимальный срок кредита. Первый из этих двух параметров влияет на размер выдаваемого кредита, а от второго в значительной зависимости находится величина ежемесячных платежей. При этом на размер платежа, хоть и в гораздо меньшей степени, но все же оказывает влияние размер процентной ставки.

В течение последних 7 лет размер процентной ставки по кредиту снижался, а величина максимального срока кредита росла. В итоге, размер ежемесячного платежа в течение этих 7 лет планомерно уменьшался. Так же планомерно в течение последних 4 лет снижался размер минимального первоначального взноса. Снижение ежемесячного платежа и размера первоначального взноса и характеризует улучшение условий ипотеки или увеличение ее доступности.

При этом необходимо учитывать, что доступность - понятие растяжимое. Общеизвестно, что наиболее выгодные условия предлагают маленькие банки. Кроме того, маленькие банки подходят к клиенту в индивидуальном порядке, а не путем применения стандартных схем оценки платежеспособности клиента, которые используют крупные банки. Однако не всякий потребитель пойдет в маленький банк.

Помимо выгодных цен на услуги и индивидуального подхода к клиенту другими важными параметрами, определяющими лояльность потенциального заемщика к банку, являются удобное расположение отделений банка и широкий ассортимент услуг. Такими качествами, в основном, обладают банки крупные. При этом они, естественно, зачастую предлагают не самые лучшие условия по цене. Поэтому для оценки повышения уровня доступности ипотеки следует ориентироваться на среднегодовые уровни ставок, сроков и первоначальных взносов.

Соответственно, при оценке взаимосвязи динамики цен на недвижимость от улучшения условий ипотеки стоимость квадратного метра также следует брать в среднегодовом выражении.

Как уже говорилось, главные проявления улучшения условий ипотеки - это уменьшение размера ежемесячного платежа и первоначального взноса при фиксированной стоимости жилья и сумме кредита. Ежемесячный платеж зависит, напомним еще раз, от размера ставки по кредиту (чем она меньше, тем меньше платеж) и от срока заимствования (чем он дольше, тем меньше ежемесячный платеж).

Для того чтобы оценить насколько улучшились условия ипотеки, необходимо узнать насколько уменьшился ежемесячный платеж и размер первоначального взноса. При сведении этих коэффициентов в единую величину их необходимо "взвесить" - присвоить каждому из них определенный вес в общей величине. При этом размер первоначального взноса является параметром, от которого зависит может ли клиент хотя бы потенциально претендовать на получение кредита. Если у клиента есть деньги на первоначальный взнос, он может подавать заявку, если имеющейся у него суммы не хватает, то сколь бы велика ни была у него на данный момент зарплата, кредита ему не дадут. Исходя из этого, специалисты компании "Индикаторы рынка недвижимости" посчитали, что адекватный коэффициентом для параметра снижения размера первоначального взноса - 0,6. Соответственно, для параметра снижения величины ежемесячного платежа таким весом станет 0,4. Результаты, полученные после перемножения годичных изменений на указанные веса, складываются, что дает в итоге единый параметр измерения улучшения условий ипотеки за год.

В итоге, при сопоставлении динамики цен и динамики улучшения условий ипотеки выясняется, что периоды спада и подъема темпов роста цен почти синхронны с такими же периодами спада и подъема темпов улучшения условий ипотеки.

Единственным исключением, которое, как известно, подтверждает правило, стало различие в динамике темпов роста цен и динамике улучшения условий ипотеки по итогам 2007 года, когда темпы улучшения условий ипотеки значительно превзошли темпы роста цен на недвижимость. Но и это с лихвой окупилось в начале 2008 года, когда условия ипотеки несколько ухудшились по сравнению с 2007 годом, а цены на недвижимость стали расти высокими темпами.

Таким образом, по мнению специалистов "Индикаторов рынка недвижимости", можно вполне сделать вывод, что на фоне общего дефицита предложения жилья, от которого, похоже, в России в ближайшее время, никуда не деться, улучшение условий ипотеки ничего, по сути, не меняет в уровне доступности жилья. При улучшении условий ипотеки на определенный процент, примерно на тот же процент вырастает сама цена квадратного метра.

В итоге, улучшая условия ипотеки, власти борются не с болезнью, а с ее симптомами. И единственным эффективным средством повышения доступности жилья оказывается только наращивание объемов ввода нового жилого фонда.

Таким образом, только в условиях насыщения рынка жильем ипотека сможет стать механизмом, который делает жилье более доступным. При наличии же дефицита жилья такой механизм не работает.

А вот компания "ФОСБОРН ХОУМ" считает, что единственной возможностью купить квартиру для многих претендентов становится увеличение сроков ипотечного кредитования…

Она пределила значения Индекса ФОСБОРН - средневзвешенного показателя оптимальных предложений по ипотеке - в марте 2008 г.

Динамика Индекса Фосборн по итогам марта 2008 г. (Москва и МО)

В марте Индекс ФОСБОРН по ипотечным кредитам составил в московском регионе в иностранной валюте 9,97%, в рублях - 11,45%. В абсолютном выражении по сравнению с февралем произошел рост на 0,02 процентных пункта (п.п.) в иностранной валюте и понижение на 0,01 п.п. в рублях РФ.

По-прежнему значения Индекса ФОСБОРН ниже средневзвешенных ставок ЦБ (по которым сегодня берет кредиты большинство населения), согласно недавно опубликованной статистике за IV квартал 2007 г., на 1,2-1,5 п.п. (см. рис. 7 и 8).

Основной тенденцией на московском ипотечном рынке в марте 2008 г. явилось увеличение сроков кредитования. Люди стали больше брать ипотеку на срок до 25 лет. Так, по сравнению с январем 2008 г. в марте доля заемщиков по программам кредитования на срок 15-20 лет выросла на 3,2 п.п. Доля заемщиков по программам кредитования на срок 20-25 лет выросла на 3,5 п.п. Это связано с ростом цен на жилую недвижимость в российской столице, который наблюдался со второй половины декабря 2007 г. По-прежнему наиболее популярными среди заемщиков остаются программы со сроком кредитования 10-15 лет. Однако с декабря 2007 г. продолжается снижение долей таких заемщиков. Снижение наблюдается также в категориях кредитования на сроки от 0-5 лет и 5-10 лет. Ипотека не становится доступнее населению, хотя и продолжает оставаться единственным альтернативным способом приобретения жилья.

В марте ряд федеральных банков - Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк (ГИБ), Абсолют Банк и др. - внесли изменения в ипотечные программы и повысили ставки, однако лучшие ставки по основным продуктам остались на уровне февраля, так что это повышение не оказало влияния на Индекс оптимальных предложений.

В Санкт-Петербурге значение Индекса ФОСБОРН за счет перераспределения спроса на местном ипотечном рынке даже понизилось по сравнению с февралем и составило 9,92% в иностранной валюте, 11,58% в рублях.

Также, стоит в очередной раз упомянуть, что банки стали более тщательно подходить к формированию своих кредитных портфелей. Огромную роль здесь играет качество потенциального заемщика. В последнее время банки ужесточили требования к заемщикам, преимущественно предпочитая клиентов с "белыми" доходами, т. е. подтвержденными по форме 2-НДФЛ. Процентные ставки по ипотеке для таких заемщиков претерпели гораздо меньше изменений (в основном остались на прежнем уровне), нежели для клиентов с неподтвержденными доходами. Данный факт оказывает влияние на Индекс ФОСБОРН, в особенности по Московскому региону и Санкт-Петербургу с ЛО, где значение Индекса в последнее время достаточно стабильно либо немного понижается.

В остальных регионах сложилась несколько иная ситуация. В регионах число людей, получающих серую зарплату выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Это приводит к тому, что банки ужесточают по отношению к таким клиентам условия андеррайтинга и поднимают ставки по кредитам. Такая же тенденция наблюдается и в регионах присутствия "ФОСБОРН ХОУМ". Кроме того, в Нижегородской, Свердловской и Новосибирской областях присутствует меньшее число банков, изменения программ нескольких банков отразилось на лучших ипотечных ставках, предлагаемых населению. В результате в Нижнем Новгороде значение Индекса ФОСБОРН в иностранной валюте по сравнению с прошлым месяцем возросло на 0,07 п.п. (с 10,0% до 10,07 п.п.), в рублях - на 0,06 п.п. (с 11,29% до 11,35%); в Свердловской области рост Индекса ФОСБОРН в иностранной валюте составил 0,1 п.п. (с 9,98% до 10,08%), в рублях - на 0,09 п.п. (с 11,35% до 11,44%); в Новосибирской области рост в иностранной валюте также составил 0,1 п.п. (с 9,99% до 10,09%), в рублях - 0,14 п.п. (с 11,34% до 11,47%).

Изменение распределения заёмщиков по срокам кредитования в годах в январе, феврале марте 2008 г.

Большая часть договоров во всех без исключения регионах заключается на вторичном рынке недвижимости (90-96%), и только от 4% до 10% договоров по ипотечному кредитованию приходится на первичный рынок.

В долларах США в марте 2008 г. в московском регионе было заключено около 81% всех договоров по ипотечному кредитованию, включая кредитование под залог имеющейся недвижимости, около 17% заемщиков берут ипотеку в российских рублях, оставшиеся 2% приходятся на кредитования в швейцарских франках и японских иенах.

Индекс ФОСБОРН и средневзвешенные ставки ЦБ РФ. Сравнительный анализ по итогам IV квартала

Значения Индекса ФОСБОРН значительно ниже, чем средневзвешенные процентные ставки ЦБ РФ. Разница между этими двумя показателями остается существенной. Это говорит о том, что большинство россиян продолжают брать ипотечные кредиты далеко не на лучших условиях (за счет низкого уровня информирования населения о доступных условиях по ипотеке).

Сравнение значений Индекса ФОСБОРН в иностранной валюте и средневзвешенной ставки ЦБ РФ в иностранной валюте по итогам 4 квартала 2007 г.

Сравнение значений Индекса ФОСБОРН в рублях и средневзвешенной ставки ЦБ РФ в рублях по итогам 4 квартала 2007 г.

Дата публикации: 11:17 17 апреля 2008

Источник: bpn.ru