Как жителям расселяемых кварталов защитить свои права

Петербургские власти планируют реализовать программу реновации устаревших кварталов, призванную улучшить жилищные условия петербуржцев. Однако граждан интересует конкретика: как именно будет выполняться программа? Юрист компании «Экотон» Александр Лифшиц ответил на самые злободневные вопросы.

– Сейчас назревает конфликт в квартале 1–5 Сосновой Поляны. Там люди опасаются, что их дома могут пустить под снос, признав их аварийными. Хотя здания находятся еще во вполне приличном состоянии…

– Вопрос несколько неконкретный, к тому же более технический, нежели юридический. Аварийность жилья устанавливает межведомственная комиссия. То есть эксперты по строительству. В случае спора горожанам надо обратиться в суд. После чего должна быть назначена уже судебная строительно-техническая экспертиза. В девяти случаях из десяти ее «диагноз» станет решающим фактом при принятии вердикта. Если дом признают аварийным – тогда деваться некуда, а в противном случае никакого расселения не будет.

– Что делать если в квитанции пропадает строчка «на капитальный ремонт», а у жильцов есть подозрение, что их дом вскоре признают аварийным и расселят?

– Если люди хотят контролировать ситуацию, связанную с их домом, надо организовать товарищество собственников жилья. Кроме того оформить собственность на земельный участок под зданием. Тогда властные структуры все вопросы будут вынуждены согласовывать с ТСЖ. В таком случае правовая позиция жильцов будет защищена в большей степени. Но при этом надо понимать, что затраты возрастут. К тому же собственники должны отдавать себе отчет, что уровень их ответственности возрастает. Отныне рассчитывать на помощь государства не придется.

Помимо этого следует учитывать, что механизмы работы ТСЖ сегодня, к сожалению, малоэффективны. К примеру, если один человек не платит за квартиру, сделать с ним что-либо крайне проблематично. Руководство товарищества замучается ходить по судам, а без судебного решения не сможет ни воду отключить, ни электроэнергию (или, тем более, переселить). Особенно осложнит ситуацию факт, если неплательщик не имеет официального дохода.

– Можно ли через суд добиться в доме проведения текущего ремонта?

– Текущий ремонт осуществляется на средства нанимателей и собственников. А вот вопрос о капитальном ремонте здания подведомствен суду. При этом ответчиком будет выступать наймодатель.

– Как вы считаете, с какой целью дома признаются негодными к проживанию?

– С точки зрения права это дает основание гражданам стать «нуждающимися в улучшении жилищных условий» и получить иную квартиру или комнату. То есть они могут сразу требовать переселения. Это норма Жилищного кодекса РФ. Ранее их статус формулировался только как «нуждающиеся».

С точки зрения реальной действительности возможен вариант, когда некая бизнес-структура, вводя в заблуждение власть, хочет признать дом аварийным и получить здание с участком под реконструкцию. Для того чтобы избежать такой ситуации, вновь порекомендую оформить землю под домом. Если это удастся сделать, то участок поступает в общедолевую собственность всех владельцев квартир (собственников). А без земли рейдеры ничего сделать не смогут – бессмысленно искусственно или естественно ломать здание, потому что участок все равно придется у владельцев выкупать.

– Какие существуют механизмы для принудительного расселения ветхих зданий?

– Реальных механизмов нет. Только добровольный порядок. И тогда либо предоставляют жилье по ордеру (нанимателю), либо на выбор предлагают деньги или договор мены (собственнику). Когда стороны не договариваются, остается один вариант – суд.

– А как быть с понятием «госнужда»?

– Нет четкого юридического понятия «госнужда». По смыслу это изъятие земельного участка, когда осуществляется некий проект, который необходим неопределенному кругу лиц. Например, в Петербурге строится Кольцевая автомобильная дорога. Это

– действительно государственная нужда, потому что КАД необходима каждому автомобилисту, город перегружен, кругом пробки.А вот если на месте одноэтажного домика решили построить небоскреб, это – не госнужда.

– Кто, по-вашему, находится в зоне риска в плане признания домов аварийными?

– Если рассматривать этот вопрос с экономической точки зрения, то в этот список могут попасть строения, которые интересны большому бизнесу. Когда по расчету выходит, что на данном месте можно что-то построить и это принесет суперприбыль, тогда вероятны попытки через «аварийность» получить дом.

– Что делать, если дом признан аварийным, а его жильцы придерживаются обратного мнения?

– Из правовых методов есть только суд. Можно, конечно, устраивать митинги. Но это – только в расчете на «раскачку» общественного мнения, которое, впрочем, развито у нас крайне слабо.

– Какова рыночная стоимость аварийного жилья? И что об этом думает и что предлагает взамен правительство Петербурга?

– Реальной практики по этому вопросу нет. Были лишь единичные случаи. Но, думаю, квартиры будут оцениваться без учета их аварийности. В противном случае возникнет масса протестов, обращений в суд. И, к тому же, процесс расселения окажется просто нереализуем на практике.

– Будет ли расселение аварийных домов носить массовый характер?

– В массовом порядке жилые здания признаваться аварийными не будут. Это – большие проблемы для властей, и они никому, как мне кажется, не нужны. Если в доме можно жить, но есть некие вопросы, то лучше их решить по ходу дела. Подремонтировать, например. Процедура же расселения крайне затруднительна.

Дата публикации: 10:40 18 апреля 2008

Источник: bpn.ru