Кризис – или взлет?

Правда ли, что цены на недвижимость взлетят - или надо ждать обвала? Провален ли уже нацпроект "Доступное жилье"? Каковы перспективы ипотеки в нашей стране, особенно после того, как в Соединенных Штатах разразился ипотечный кризис? Об этом главный редактор портала "Недвижимость и цены" Марта Савенко побеседовала с руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко...

О доступности

Для начала давайте определимся: что такое доступное жилье?

В идеале – жилье с относительно невысокой себестоимостью, построенное в достаточном количестве.

Другими словами, оно дешевое, и его много...

Да, и именно поэтому оно становится доступным, скажем так, для многих. При этом никто не говорит о том, что надо строить что-то маленькое и плохонькое а-ля хрущевки.

А что надо строить?

Вот смотрите: кухня 5 квадратных метров – это очень плохо и неудобно. А вот 10 – в самый раз. Соответственно, площадь однокомнатной квартиры должна составлять около 40 метров. Если в студии 50-60 квадратов – это уже бизнес-класс.

И по каким же ценам?

Смотрите: себестоимость строительства находится в пределах тысячи долларов за метр – как панель, так и монолит. Соответственно, жилье стоимостью от 1,5 до 2 тысяч долларов за метр можно было бы считать доступным. Кстати, примерно такова стоимость жилой недвижимости во всем мире – если, конечно, не брать Лондон, Париж, нью-йоркский Манхэттен… В столицах цены всегда выше на порядок, нежели в целом по стране.

Вроде бы несложная схема рассуждений… Почему же тогда буксует нацпроект?

Очень просто: когда его объявили, никто не задумался о том, что это самое доступное жилье надо сначала построить – а уже потом продавать. Вернее, задуматься-то задумались – но сразу же столкнулись с необходимостью реформировать электроэнергетику. Ведь для нового строительства мощностей в стране практически нет. Один дом можно построить посреди микрорайона и подключить к существующим сетям. Но на новый микрорайон этих сетей уже, увы, не хватит.

О подмене понятий

Реформа целой отрасли – дело долгое и дорогостоящее…

Вот именно. И к тому же одной электроэнергетикой не обойтись, тут же встает вопрос о социальной инфраструктуре, о ЖКХ. Поэтому, чтобы не мучиться, решили: а давайте сделаем как на Западе!

А как там?

А там как раз шел процесс раздачи жилья в рассрочку. И под очень низкий процент.

Да, это было удивительно. В 2003 году в Испании ипотечный кредит давали под 3-4 процента годовых…

Ничего удивительного: просто тогда деньги были дешевыми. И наши государственные мужи сказали: а что? Давайте возьмем за рубежом дешевые деньги, перепродадим нашему народу. У людей будут деньги, и они купят себе жилье.

Но ведь в такой ситуации, когда жилья нет, дешевые деньги теряют всякий смысл.

Именно так. Получается как в Советском Союзе, где все вполне прилично зарабатывали, а купить было нечего. Или почти нечего.

И все, кому достались дешевые деньги, гоняются за этим «почти». Конечно, цены вырастут, что же им еще делать. В итоге само понятие «доступное жилье»…

…было подменено понятием «доступная ипотека». А ведь это не одно и то же.

Но с другой стороны, ипотека – инструмент, признанный во всем мире, как же нам отстать?

Разумеется, надо разрабатывать инструменты для приобретения жилья в рассрочку, и ипотека нужна – но надо отдавать себе отчет в том, что это не конечная цель. Ипотека – всего лишь инструмент, пригодный для того, чтобы люди с относительно небольшими доходами могли приобрести себе жилье. Ипотека, как и любой другой банковский инструмент, работает правильно, когда жилье уже есть.

А что получилось у нас в 2004-2006 годах? Деньги стали раздавать – а жилья больше не стало. Спрос превысил предложения, и цены во всей России взлетели в два раза и более.

Получается, ипотека спровоцировала рост цен на жилье?

Конечно. Когда в свободной продаже квартир в достаточном количестве нет, то ипотека только подогревает цены.

И получается своего рода пирамида?

Фактически да.

Об американских банкирах

А в Штатах что получилось? То же самое?

Вот как раз в Штатах получилось с точностью до наоборот: у них случился кризис перепроизводства жилья. При этом банки, вместо того, чтобы анализировать ситуацию, начали выдавать кредиты под второе и даже третье жилье. Это была серьезная ошибка, и я думаю, что именно она привела американцев к кризису.

Но почему?

Классическая ипотека всегда считалась безрисковым возмещением денежных средств, и главная причина в том, что это покупка основного жилья.

Ничто так не стимулирует работу мозга, как долги? В том числе. Когда ипотечный должник понимает, что у его семьи есть шанс оказаться на улице, то в первую очередь он будет платить за квартиру. Более того, он приложит все усилия, чтобы продвинуться по служебной лестнице и иметь более высокую зарплату. Он застрахует свою жизнь и здоровье: ведь ипотечный кредит выплачивается много лет подряд, всякое может случиться.

Вот это все вместе и снижает риск невыплаты кредита до минимума. Конечно, когда основная доля ипотеки стала выдаваться на инвестиционные цели, когда в качестве заемщиков начали рассматривать тех, с кем раньше отказывались даже по телефону разговаривать, то риски, само собой, возросли. Доходило до абсурда: не только не требовали первоначальный взнос – даже начало выплаты по кредиту откладывалось, например, на год.

В итоге американские банки получили массу должников, которые вообще не вложили ни цента из своих денег в те дома, под которые были выданы кредиты. Поэтому, когда цены на недвижимость пошли вниз, то эти, с позволения сказать, «инвесторы» рассудили так: а чего я буду выплачивать-то по кредиту с нулевым взносом? Я своих денег не вкладывал, я в этом доме не живу – и не собираюсь, пускай банк его забирает…

Такая ипотека – рискованная она-то и создает пирамиду. Даже плавающие ставки – это не самое главное. А по этим ставкам как банки давали? Ведь их задача – продать деньги. Вот они дают на 30 лет, первые 5 лет ты даже проценты не платишь. А потом ты будешь платить повышенный процент.

Реакция человека какая: опа, сейчас они с меня денег не хотят, цена недвижимости растет… ну а потом посмотрим. Плюс национальный менталитет американцев: мы великие, у нас завтра все будет лучше, чем вчера.

О нацпроекте

Как вы считаете, нацпроект провалился?

Я бы так не сказал. Это ведь глобальная стратегическая задача. Да, стартовали не в том направлении, и вот так сразу забросать шапками не получилось. Зато теперь руководство страны в полной мере осознало тот факт, что одной ипотекой, сколь бы она не была хороша, не обойтись, и что надо наращивать объемы строительства.

Но пока что весьма далек от желаемого. Например, в начале прошлого года отрапортовали о приросте объемов строительства на 20%. Мол, построили 60 миллионов квадратных метров. А на поверку оказалось, что основной рост пришелся на частный сектор, то есть строители попросту приписали в свой отчет те дома, которые граждане строят за свои средства.

Тем не менее, хотелось бы верить, что новые города, за которые с таким энтузиазмом взялись крупные компании (вспомнить хотя бы «Ренову» Виктора Вексельберга с масштабным проектом «Академического» под Екатеринбургом) будут отстроены.

Вы думаете, это повлияет на рынок?

Разумеется. Сначала цены стабилизируются – по крайней мере, не будет двукратного роста за год.

…и о прогнозах

Давно хотела спросить: что вы думаете о прогнозах, который дают некоторые аналитики? Правда ли, что к весне 2009 года квадратный метр жилья в столице будет стоить не менее 10 тысяч долларов за метр?

Подобные прогнозы - результат поиска цикличности; именно это происходит во время так называемого теханализа, которым любят баловаться на фондовом рынке. При этом трейдеры хорошо понимают, что относиться к данному методу надо с известной долей иронии.

А в чем там суть?

Рисуют график роста цен, например, на акции (а в нашем случае – на недвижимость) за период, достаточный для того, чтобы выделить повторяющиеся циклы. Рост – падение – рост – падение… И механически продляют этот график. Получается… (смеется) ну, то, что получается.

И все-таки: цены на квартиры в Москве недавно взяли планку 5 тысяч долларов за метр. Так, может, данный метод не так уж плох?

Чтобы понять, верно ли любое правило, надо проверить его в крайних точках, то есть подставить в формулу ноль и бесконечность. Вот если мы подставим бесконечность, то сразу становится ясно, что вечно расти ни один рынок не может.

Действительно, последние пять лет на московском рынке недвижимости происходило примерно следующее: полтора-два года двукратный рост, затем девять месяцев стагнации. Затем опять рост – и снова стагнация.

Если продлять эту кривую чисто механически, то к 2009 году наш квадратный метр станет дороже европейского и американского, а еще через три года обгонит их в два раза.

Понятно, что этого быть не может, и нынешняя волна подорожания будет значительно более короткой. Я предполагаю, что она захлебнется уже к майским праздникам.

А как же глобальный финансовый кризис?

В нынешнем повышении цен и кратковременном ажиотажном спросе на свободные квартиры он, конечно, играет роль – но скорее, психологическую.

У нас очень боятся слова «кризис» после 1998 года. Слухи накладываются один на другой. Далеко не все играют на фондовом рынке, но тем не менее, каждый что-нибудь да слышал про то, что в Америке ипотечный кризис, во всем мире – финансовый, что наш рынок акций тоже пошел вниз, а еще правительство объявило о росте инфляции, да тут еще слухи о деноминации…

…живут и здравствуют – несмотря на то, что их официально опровергли?

Так ведь это аксиома: чем больше слух опровергают, тем больше в него верят.

Марта Савенко

Дата публикации: 11:46 18 апреля 2008

Источник: bpn.ru