Рейдеры переключились на квартиры

Покупали ли вы, читатель, когда-нибудь квартиру? Все документы на нее тщательно проверили риэлторы. Нотариус засвидетельствовал дееспособность продавца, регистрационная палата проверила представленные бумаги и выдала документы на собственность, и вы сами уже не первый год живете в ставшими родными стенах? Тогда поздравляем, вы оказались в той тысяче счастливых покупателей, один из которых свою квартиру потеряет. Такова статистика.

Причина иска? Их может быть множество. Предоставление неверных сведений при заключении одной из ранее прошедших с квартирой сделок, сокрытие ограниченной дееспособности продавца, претензии на проданную квартиру его родственников и многое другое. Именно об этом и шла речь на прошедшей в начале апреля в гостиничном комплексе «Националь» пресс-конференции Московской ассоциации риэлторов «Безопасность сделки с недвижимостью – миф или реальность?».

Риэлтор отвечает за все

Экспертам ведущих агентств недвижимости было чем поделиться с журналистами.

В условиях, когда значительная часть жилого фонда уже неоднократно меняла владельцев, становится все труднее отследить детали цепочки сделок с момента возникновения права собственности. По мнению Григория Полторака, президента компании «Бест-Недвижимость» (вице-президента МАР), за последние десять лет криминал переключил свой интерес с продавцов квартир на покупателей, перейдя от банального завладения квартирами владельцев к «законному» отъему с помощью различных юридических процедур. При этом законодательство не создает у покупателя однозначной уверенности, что приобретенную квартиру у него невозможно изъять.

В этих условиях основная нагрузка ложится на риэлтора, который проверяет все проведенные ранее с квартирой сделки. А вот возможности получить информацию по ним официально у него нет. Буквально по крупицам добывая информацию, ему надо оценить возможные риски, дать рекомендации покупателю и… в случае последующего расторжения сделки через суд оказаться крайним.

Персональные данные продавца и лиц, ранее проживавших на жилплощади, хранящиеся в паспортных столах и ДЕЗах, различных диспансерах недоступны собственнику жилья, что вовсе не мешает им самим спустя годы обращаться в суд с заявлением о нарушенных правах с требованием расторгнуть сделку.

Данные же, добытые риэлтором в ходе подготовки сделки в суд, переданы быть не могут, поскольку были получены «частным» порядком.

По мнению Григория Полторака необходимо сделать так, чтобы гарантией прав покупателей стало государство. Или хотя бы дать возможность будущему собственнику изучить историю всех сделок с покупаемой им квартирой. Как в других странах, когда это возможно сделать на полвека назад. Сегодня же, подозревая возможные подводные камни, можно лишь посоветовать покупателю отказаться от сделки, но для продавца это большим препятствием не станет, он просто реализует ее через других не столь привередливых посредников.

Добросовестный – значит без квартиры

С наибольшим количеством конфликтных ситуаций по роду деятельности знакома председатель комитета по защите прав потребителей Московской ассоциации риэлторов Вероника Панкова.

По её мнению, в столице появилось рейдерство в отношении дорогих квартир. Причем результат достигается путем грамотных юридических действий. Характерен пример с элитной квартирой на Фрунзенской набережной. Еще в восьмидесятые одна из её жительниц была признана безвестно отсутствующей, в дальнейшем квартиру приватизировали и продали, а спустя многие годы дама появилась, предъявив свои права на жилплощадь. То, что продавцы - ее близкие родственники - на вырученные деньги купли две квартиры, суд не заинтересовало, все стрелки были переведены на проживавших ныне в квартире покупателей. В результате семья с двумя несовершеннолетними детьми оказалась на улице, имея на руках лишь определение суда, в котором они признаны добросовестными приобретателями. Бумага эта хорошая, но совершенно не поясняющая, где ныне эта семья должна теперь жить.

Иногда покупателям приходится расплачиваться за ошибочные действия государства или муниципальных властей. Так, в Западном округе, опять же много лет назад, гражданин по решению суда прописался в подлежащий сносу дом.

Получил новое жилье, обменял его. Въехавшие на его жилплощадь люди её приватизировали. Квартира продавалась-покупалась еще несколько раз, а ныне последнему из покупателей предъявлен иск и грозит выселение, поскольку решение суда, по которому тот самый «изначальный» гражданин вселился в давно уже снесенный дом, было поддельным.

Отвечать должно государство

По мнению директора департамента вторичного рынка корпорации «Инком-недвижимость» Михаила Куликова, без желания и воли государства создать цивилизованные отношения на рынке недвижимости невозможно. Отношения, в которых должны быть защищены права продавца и покупателя.

Гарантия государства могла бы быть прописана при регистрации сделок. Сейчас ответственности регистратора практически нет, он лишь выписывает свидетельство о собственности на основании представленных документов, отводя этой несложной процедуре целый месяц. В случае же конфликтных ситуаций покупатели претензии предъявляют риэлтору, просто не имеющему возможности получить и проверить все необходимые документы.

Константин Апрелев, вице-президент МАР, напомнил, что когда в 2002 году ввели понятие «добросовестного приобретателя», считалось, что это решит многие проблемы. Однако оказалось, что этого мало. Значит надо законодателю сделать очередной шаг и узаконить положение, когда точкой в спорах является запись в реестре собственников, как это сделано во многих странах. Если же ошибка произошла во время приватизации, то и отвечать за нее должно государство.

Сегодня покупателю в случае иска в отношении его имущества следует, не дожидаясь суда, обращаться в юридические службы компаний, через которые он приобретал жилье, получить профессиональные консультации у адвокатов, специализирующихся на жилищных делах.

Разговоры вокруг миллиона

Отдельным вопросом обсуждения стала сумма, указываемая в договоре купли-продажи. Особенности налогообложения приводят к тому, что в договорах зачастую по требованию продавца реальная сумма сделки не указывается. В результате и государство не получает доходов, на которые рассчитывало, и продавец рискует в случае расторжения сделки получить лишь указанную в документе заниженную сумму. Опять обращаясь к другим странам, участники пресс-конференции говорили о Франции, где под налогообложение попадают лица, продавшие более двух объектов недвижимости за год и о США, где налог берется лишь с дохода на прибыль. Здесь интересен опыт стран Балтии. В них мэрия имеет право в течение суток принять решение о выкупе продаваемой квартиры и пользуется этим правом, если цена явно занижена. После введения данного положения рынок сразу стал «прозрачным».

В свое время был до трех лет снижен срок владения недвижимостью, позволяющий продавать его, не попадая под налоговое бремя. И цифра миллион тогда покрывала стоимость многих квартир. Но видимо настало время вносить коррективы и в эти цифры и сроки.

Вообще же предложений участниками пресс-конференции было озвучено немало. Учтут их законодатели, и тогда многих из обсуждаемых проблем, возможно, просто не станет.

Андрей Макаров

Дата публикации: 12:09 18 апреля 2008

Источник: bpn.ru