Наценка за «изюминку»

Формально, подмосковный рынок коттеджных поселков постоянно растет. Однако не все так лучезарно на ниве загородных поселений, как это может показаться на первый взгляд. По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенного «Индикаторами рынка недвижимости», число организованных коттеджных поселков предлагаемых на первичном рынке, действительно, выросло за последний год на 26,7%. Но этот прирост обусловлен не увеличением выхода на рынок новых объектов, а тем, что на рынке остаются с прошлых лет не полностью распроданные поселки.

Так с весны 2006 года по весну 2007 года на рынок вышло 105 новых поселков, а с весны 2007 года по весну 2008 года – 100 поселков. Так что уровень поступления на рынок новых объектов достаточно стабилен, а вот темпы продаж, по сравнению с прошлым годом заметно упали. С весны 2006 года по весну 2007 года были полностью распроданы и ушли с рынка 70 коттеджных поселков, а с весны 2007 года по весну 2008 года – всего 48.

С увеличением количества предложений на коттеджном рынке начала расти конкуренция между объектами. Сегодняшний девелопер постепенно приходит к пониманию, что для обеспечения высокого уровня продаж уже недостаточно построить просто качественный и удачный коттеджный поселок. Требуется обязательно внести в него «изюминку».

Всем давно известна легенда о возникновении первой булочки с изюмом. Тогда генерал-губернатор Арсений Закревский обнаружил в свежей сайке знаменитого булочника Ивана Филиппова таракана. Находчивый булочник схватил насекомое и немедленно съел, заявив, что это была изюминка. Вернувшись в пекарню, Филиппов распорядился срочно начать печь булочки с изюмом, чтобы избежать наказания и окончательно оправдаться перед губернатором. Видимо, российские девелоперы готовы пойти проверенным путем легендарного булочника, выставив экзотическую инфраструктуру в качестве «якорей» новых хобби-поселков.

Весьма наглядно эту ситуацию иллюстрирует проект «Гран-При», «якорем» в котором должны стать ипподром и тренировочный центр для лошадей. По предварительным планам, на долю ипподрома и тренировочного центра приходится 29% общей площади застройки. При этом помимо них в поселке запланировано поле для гольфа, на которое приходится еще 18% общей площади.

Следует отметить, что если увлечение гольфом указывает на финансовое благополучие и высокий социальный статус, то слабость по отношению к тотализатору на скачках, наоборот выдает в человеке ментальную неустойчивость и пагубную страсть к азартным играм. Американские девелоперы, имеющие неплохой опыт в строительстве ипподромов, давно заметили, что как только в будущий ипподром закладывается первый камень цена прилегающих земельных участков непременно снижается. Поэтому строительство гольф-поля и крупнейшего в московской области ипподрома в рамках одного проекта выглядит на первый взгляд, как минимум, странно.

Однако застройщики «Гран-При» настаивают на том, что ипподром это хороший повод для создания хобби-поселка. Но если допустить, что жителями поселка могут стать только заядлые игроки, то для этого понадобится более длительный срок продаж, что, на первый взгляд, явно не выгодно для инвестора. При этом, по результатам исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенного «Индикаторами рынка недвижимости», схожую практику демонстрируют многие застройщики. По состоянию на первый квартал 2008 года 28 коттеджных поселков (11% рынка) имеют один или более элемент нестандартной внутренней инфраструктуры, которые могут вызвать, как положительные, так и отрицательные эмоции у потенциальных покупателей жилья.

Например, столь милый сердцам российской элиты яхтенный спорт нашел свое материальное воплощение в виде яхт-клубов и причалов для яхт в 10 поселках, предлагаемых на первичном рынке. Половина из них расположена по Дмитровскому шоссе, имеющему несколько выходов к большой воде. Следует отметить, что яхтенный спорт не возможен без заправки (бункеровки). Для решения этой проблемы в поселке требуется дополнительная АЗС. Выглядит она как обычный понтон с заправочными колонками, пришвартованный к причалу. Если предположить, что из 100 семей проживающих в поселке хотя бы половина имеет яхты и увлекается этим видом спорта, то станет нетрудно представить, как остальные 50% жителей будут относиться в плавучей заправочной станции в своем водоеме и постоянному шуму моторов.

Примечательно, что средняя стоимость коттеджа в этих «яхтенных» поселках составляет $1,55 млн, то есть назвать эти поселки элитными нельзя, так как нижний порог цен в элитных поселках составляет, по оценке специалистов аналитического центра www.irn.ru примерно $3,5 млн. Скорее, их можно отнести к поселкам бизнес-класса. Другими словами наличие яхт-клуба не делает поселок элитным, а скорее служит для создания и укрепления в потенциальном покупателе общего ощущения статуса и престижа. Вместе с тем, коттедж в среднестатистическом поселке, расположенном на том же удалении от Москвы и по тому же направлению, что и «яхтенные» поселки, без яхт-клуба почти на 40% дешевле и составляет $1,1 млн.

Похожая ситуация складывается и вокруг остальных экзотических объектов внутренней инфраструктуры. Наличием конноспортивного комплекса (клуба, базы, школы) могут похвастаться 7 поселков. Их средняя стоимость на 23% выше, чем у аналогичных объектов, лишенных этой опции. Площадки для гольфа (2 поселка) могут добавить к средней стоимости домовладения примерно 10%. В целом стоимость коттеджей в поселках обладающими такими элементами внутренней инфраструктуры, как яхт-клубы, поля для гольфа, аквапарки, горнолыжные спуски и роллердромы почти на 25% выше, чем средние цены на коттеджи в аналогичных объектах, не обладающих вышеперечисленными опциями.

Единственным исключением из правил является такой эксклюзивный элемент внутренней инфраструктуры как храм. Наличие в поселке собственной православной церкви (4 поселка) практически не влияет на среднюю стоимость домовладений и скорее выступает у девелопера в роли фола последней надежды. В одной половине поселков, где присутствуют храмы, средняя стоимость домовладения существенно ниже, чем в аналогичных по классу объектах, в другой половине – немного выше. В среднем – коттеджи в поселках с храмом стоят на 7% дешевле, чем в аналогичных объектах без него. Такая разница, в общем-то, попадает в область погрешности.

Помимо этого, несколько подмосковных поселков может похвастаться поистине экстравагантными и уникальными предложениями. Так на территории одного поселка можно увидеть собственную АЗС, другой поселок предоставляет в распоряжение своих жильцов взлетно-посадочную полосу, ангар для легкомоторной авиации и мото-трассу для квадроциклов. В третьем поселке есть собственный парк аттракционов, в четвертом пейнтбольное поле, а в пятом настоящая пасека. Поскольку все эти объекты уникальны, не корректно приводить по каждому из них отдельную статистику, а в среднем по рынку поселки с абсолютно эксклюзивной инфраструктурой почти на 32% дороже, чем их простые собратья.

В итоге, сотрудники аналитического центра www.irn.ru полагают, что главной задачей девелоперов подобных проектов является не создание уникальных хобби-поселков, а скорее привлечение к своему объекту максимального внимания общественности в расчете подстегнуть темпы продаж и тем самым увеличить итоговую стоимость домовладений.

Однако эта практика имеет свои риски. Ведь наличие на территории поселка ипподрома или просто конноспортивной базы, может, как привлечь, так и оттолкнуть потенциальных клиентов.

Дата публикации: 12:14 18 апреля 2008

Источник: bpn.ru