Проблемы обманутых соинвесторов хотят решить за счет местных бюджетов

Проблемы обманутых дольщиков вновь оказались в центре внимания властей. «Справедливая Россия» представила в Госдуме концепцию законопроекта "О государственных гарантиях защиты прав граждан - соинвесторов строительства". По мнению разработчиков, закон поможет защитить многих из почти 78 тысяч дольщиков, пострадавших от мошенников и непрофессиональных застройщиков.

Это уже не первая попытка решения этой проблемы, предпринимаемая властью. В конце 2005 года накал страстей был настолько угрожающим, что дольщиками вынуждены были заняться первые лица региональных администраций.

Валентина Матвиенко, Юрий Лужков и Борис Громов щедро раздавали обещания пострадавшим. Однако пока к ним только добавляются новые жертвы.

"Концепция законопроекта ("О государственных гарантиях защиты прав граждан - соинвесторов строительства") гарантирует получение квартир гражданами, вложившими до 2005 года в строительство свои средства на основе договоров долевого строительства жилья в том случае, если перед ними не были исполнены обязательства со стороны застройщиков", - заявил председатель фракции "Справедливой России" в Госдуме Николай Левичев.

Суть предложений авторов законопроекта состоит в том, чтобы выставлять на торги имущество проблемных компаний. К нему в качестве компенсации будут добавляться дополнительные земельные участки, которые будут выделяться органами местного самоуправления. Это должно будет повысить привлекательность лота для нового инвестора.

Речь идет о передаче новым владельцам очень существенных земельных участков. Ведь, по словам лидера общественного движения "Комитет пострадавших дольщиков" Антона Белякова, на конец 2005 года незакрытыми остались 78 тысяч контрактов. "С учетом членов семей обманутых дольщиков без квартир осталось около 250 тысяч россиян", - уточняет Беляков. А значит, речь идет об обязательствах, исчисляющихся миллиардами долларов.

Чем приостановили долевое строительство

Согласно поправкам в закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" (ФЗ-214), принятым в 2006 году, физические лица - дольщики могут взыскивать с застройщика неустойку в двойном размере по сравнению с неустойкой, которую может взыскивать сам застройщик. Не сбалансированы риски наступления такой ответственности, поскольку невыполнение условий договора в отношении сроков строительства (или отдельных этапов) могут быть вызваны у застройщика объективными обстоятельствами, например действиями субподрядчиков. Регрессное обращение застройщика к этим лицам с требованием о взыскании убытков не всегда способно их возместить. Законом предусмотрен усложненный порядок одностороннего отказа. Во-первых, условия для наступления последствий - грубейшее нарушение дольщиком прав застройщика (нарушение более трех раз внесения авансовых платежей в течение 12 месяцев или просрочка оплаты более чем на три месяца). И в этом случае односторонний отказ носит не уведомительный характер, а застройщик обязан направить дольщику предупреждение за месяц до расторжения. В случае исполнения требований предупреждения договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительства жилых помещений в многоквартирных домах только при наличии разрешения на строительство, регистрации прав на земельный участок, публикации проектной декларации с полным описанием проекта строительства. Тогда как до принятия поправок застройщики нередко заканчивали сбор разрешительных документов к дате окончания строительства объекта.

За застройщиком осталась возможность требовать возмещения затрат на строительство, сумма которых не может быть точно определена на этапе заключения договора, но и может регулярно изменяться в сторону увеличения в течение всего периода строительства, что нельзя назвать прогрессивным фактором в деле защиты интересов дольщика.

Именно поэтому, как считает глава рабочей группы «Единой России» по проблемам обманутых дольщиков депутат Александр Хинштейн, законопроект «Справедливой России» имеет мало шансов. «Ключевое положение законопроекта, подготовленного группой Белякова, заключается в необходимости компенсации ущерба за счет средств бюджетов разных уровней, - заявил он корреспонденту «Газеты». - Позиция «Единой России» и исполнительной власти однозначна: поскольку государство не участвовало в правоотношениях граждан-дольщиков и застройщиков, то бюджет не вправе принимать на себя эти нагрузки». По словам депутата, это путь в никуда - тогда скоро придется выделять средства из бюджета для компенсации стоимости похищенных у граждан автомобилей. Как уверяет Хинштейн, проблема и так уже решается: за 2007 год было сдано более половины проблемных объектов (таких было более 700 на январь 2007 года, к январю 2008 стало в два раза меньше). По графикам 2008 года предполагается достроить и сдать еще не менее 100 домов, квартиры в которых ждут дольщики. «Проблема решается путем разных механизмов, и напрямую брать деньги из бюджета нет нужды», - считает депутат.

Рабочая группа Хинштейна, созданная после встреч с голодающими дольщиками в 2006 году, сейчас дорабатывает федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». «Мы сейчас проходим последние согласования с исполнительной властью, и я полагаю, что в течение нескольких ближайших недель пакет наших поправок будет внесен в Госдуму», - заявил депутат. По его словам, поправки прописывают механизм особого порядка банкротства недобросовестных застройщиков: регионам и муниципалитетам будет предоставляться право приоритетного выкупа объектов долгостроя. При этом соответствующие органы власти берут на себя обязательства перед дольщиками. Вторая новация - закрытие лазеек в действующем законе. «90% застройщиков оформляют отношения с дольщиками по вексельным схемам или предварительным договорам», - отметил Хинштейн. В то время как закон предусматривает ответственность только при заключении договора долевого строительства. Но в Гражданском кодексе прописана свобода формы договоров, что вызывает правовую коллизию. «Таким образом, все наши усилия обезопасить гражданина оказываются ничтожными», - подчеркнул депутат. Поправки единороссов в закон № 214, КоАП и ГК, по словам Хинштейна, эту коллизию уберут и установят ответственность застройщика.

Между тем именно принятие поправок в закон №214 в 2006 году явилось одной из главных причин массовых срывов строительства и появления обманутых граждан на улицах крупных городов (см. справку).

Главное, убийственное нововведение по этому закону тогда состояло во введении солидарной ответственности компаний-застройщиков и банков-кредиторов перед дольщиками. Банки не захотели отвечать за строительные риски и перестали выдавать кредиты строителям. При этом соинвесторы получили возможность при помощи введенных законом штрафов уничтожить любую средних размеров строительную компанию.

В итоге на строительном рынке началась стремительная скупка активов строительных компаний, контролируемых московскими чиновниками. "Партию, как по нотам, разыграли игроки федерального уровня, пожелавшие отнять у москвичей кусок строительного рынка", - сказал на условиях анонимности представитель одной из столичных строительных компаний.

Выжившие застройщики в основной своей массе работать по 214-му закону не стали. Эксперты рынка оценивают долю квартир, строящихся в соответствии с 214-м законом, примерно в 15-20% от общего жилищного коммерческого строительства. Основная же масса квартир строится на основе договоров предварительного инвестирования (возможны варианты). Как одно из противоядий юридические службы застройщиков предложили дольщикам вексельную схему. Однако взаимоотношения между государством и компаниями-инвесторами, а также застройщиками - это лишь одна сторона конфликта. Крайними остались дольщики, которые до сих пор митингуют по городам и весям.

По словам Белякова, обязательства обанкротившихся застройщиков перед соинвесторами сейчас сокращены незначительно. А глава Международной конфедерации прав потребителей Дмитрий Янин заявил корреспонденту "Газеты", что количество обманутых даже увеличилось. "Компании предлагают гражданам переоформить договоры, которые изначально были составлены в пользу застройщика, и если гражданин не согласится с предложениями застройщиков, то может не получить ничего", - комментирует он. Просьбы застройщиков сводятся к переносу сроков сдачи домов или даже к доплате за уже оплаченные людьми квартиры. С учетом получающих такие весточки от застройщиков граждан-соинвесторов количество обманутых дольщиков, по оценке Янина, увеличивается в три-четыре раза.

В котлован какой глубины вы готовы инвестировать?

МАРТИН Шаккум, председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям (фракция "Единая Россия"):

- Это должны быть отрицательные глубины. И вообще лучше покупать жилье практически построенным, а не на стадии котлована.

Сейчас лишь 10% строек идет в соответствии с законом о долевом участии. В подавляющем же большинстве используются совершенно другие схемы, и граждане законом не защищены. Но если все по закону, то можно инвестировать в жилье практически на любом этапе строительства, потому что договор долевого участия предусматривает очень жесткий контроль и жесткие условия. А вот если это различные вексельные, форвардные и подобные схемы, то я бы не советовал инвестировать в жилье с их использованием.

Обманутые дольщики бывают разные. Есть люди, ставшие жертвами элементарных мошенников, которые их обманули и сбежали. А ведь это то же самое, что случаи с МММ, «Чарой», «Тибетом» и так далее. И государство им ничего не компенсировало и не будет, потому что это не вопрос договора о долевом участии или, скажем, поправок в законодательство.

Как решаются проблемы дольщиков Москвы и Подмосковья

Московская городская межведомственная комиссия по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестпроектов с ноября 2005 года по февраль 2008-го провела 106 еженедельных заседаний, на которых присутствовали уполномоченные представители инициативных групп обманутых дольщиков. Комиссия взяла на контроль 77 объектов строительства жилья, общее количество пострадавших по которым составило 3371 человек. По 30 объектам в интересах пострадавших граждан принято решение о строительстве жилых домов. В Москве 1548 дольщиков получили квартиры в 2006--2007 годах, а 1576 получат их в этом году.

По информации, размещенной на официальном сайте министерства стройкомплекса Московской области, из более чем 140 проблемных объектов, выявленных на конец 2005 года, в настоящее время 63 дома сданы в эксплуатацию, а конфликты по остальным находятся на разных стадиях решения: на 37 объектах ведется строительство, для 12 подобраны новые инвесторы и идет оформление разрешений на строительство и прав на земельные участки, по 16 разрабатывается проектно-сметная документация. 13 объектов печально известной "Социальной инициативы" находятся под арестом. В двух случаях новый инвестор возвращает деньги вкладчикам, в двух других деньги вернули.

Ставить здесь вопрос о компенсации - это все равно как просить государство отдать деньги гражданину, у которого на вокзале вытащили кошелек. К тому же чаще всего эти граждане, условно говоря, рассчитывали купить квартиру в центре города по $300--500 за квадратный метр.

Но бывает и так, что строительные компании в результате своей неверной финансовой политики не достроили обещанное жилье. Как раз в этом случае регионы, как правило, решают вопросы обманутых вкладчиков.

Мали Сайдуллаев, предприниматель:

- Это зависит не от глубины котлована, а от порядочности той структуры, которая занимается его рытьем, и от того, насколько она готова выполнять взятые на себя обязательства. В России сейчас развелось очень много аферистов, занимающихся выдаиванием денег у людей. Правда, российское законодательство уже близко к европейскому, но чиновники выполняют свою работу плохо.

Анзор Кавазашвили, заслуженный мастер спорта, гендиректор производственно-строительной компании «ВАФ-строй»:

- А все равно получается так, что деньги зарываешь в любой котлован. И чем он глубже, тем больше уходит денег, то есть их больше списывается. Недаром популярно такое выражение: деньги в землю закапывать. Ведь никто не может угадать, сколько и какого качества использовано бетона. Чем глубже котлован, тем качественнее и сильнее должен быть бетон. То есть для того чтобы здание, стоящее над землей, хорошо держалось, цемент должен быть самой высшей марки.

Конечно, все зависит от объемов и от того, кто выполняет работу. Но, честно говоря, такими нехорошими поступками грешат очень многие строительные организации и вместо цемента высшего качества закладывают в фундамент другую смесь.

Естественно, это влияет на безопасность. Разве вы не знаете, сколько уже было случаев, когда готовый дом просто разваливался? Скажем, обрушение дома на Мичуринском проспекте в Москве.

Сейчас даже не знаешь, какой строительной фирме можно верить. Да, вроде у нее есть рекомендации - и от правительственных органов, и от очень важных людей, но потом смотришь: взяли деньги и пропали.

Если раньше деньги можно было вкладывать на начальной стадии, и в итоге вы получали уже построенную квартиру, цена которой отвечала здравому смыслу, то теперь уже боишься делать вложения на стадии котлована. Потому что тебе все равно или сумму изменят, причем в одностороннем порядке, или просто сбегут.

Геннадий Хазанов, народный артист России:

- Я даже не понимаю, какой глубины должен быть котлован. Да это и не имеет никакого значения, если подобным занимаются аферисты. Они могут хоть 2 километра прорыть, но все равно людям ничего не достанется.

К счастью, меня судьба как-то этой проблемой не нагрузила: я в жилье не инвестировал и не менял его. А вот обманутых дольщиков очень жаль. Ведь люди взяли и собрали последние деньги, продав все, что у них было, для того, чтобы приобрести себе квартиру. Я им очень сочувствую.

Владислав Долгов, Михаил Виноградов, Александр Саргин

Дата публикации: 13:10 22 апреля 2008

Источник: bpn.ru