Спрос на подмосковное жилье растет на 20–25% в год

Темпы строительства жилья в Подмосковье вполне сопоставимы с московскими: в прошлом году в области возведено около 5 млн кв. м жилья. Правда, развиваются подмосковные города неравномерно: если города-спутники в последние два-три года превратились в огромную стройплощадку, то до среднего, а тем более дальнего Подмосковья строительный бум пока не докатился. Но как только московские строительные компании окончательно вытеснят местных застройщиков из ближнего Подмосковья, тем придется идти дальше. Не исключено, что в ближайшие пять лет строительный бум ждет и средний подмосковный пояс. Из 5 млн кв. м жилья, которые сданы в Подмосковье в 2005 году, примерно 2 млн кв. м - индивидуальные дома и 3 млн кв. м - многоквартирные. И несмотря на некоторое недовольство местных властей, которые заинтересованы в первую очередь в появлении социального жилья для наименее защищенных групп населения, темпы строительства комфортного, по столичным меркам, жилья будут только расти.

Это у вас комплексы

В области уже четко обозначилась тенденция застройки территорий целыми кварталами. Во всех городах-спутниках строятся микрорайоны и жилые комплексы, рассчитанные на переселенцев из столицы, да и в более дальних подмосковных городах эту тенденцию можно проследить. Во-первых, строить микрорайонами выгоднее инвестору, поскольку это позволяет существенно сократить затраты и сроки строительства благодаря разработке единого проекта застройки, лучшей организации работ, экономии на внешних и внутренних сетях. А во-вторых, москвичи, которые в основном и заселяют новые кварталы, предпочитают покупать квартиры в комплексе с детскими садами, школами, магазинами, спортплощадками - одним словом, с развитой инфраструктурой, а создать ее можно только при комплексной застройке.

В комплексной застройке Подмосковья заинтересованы и областные власти. Недавно правительство Московской области приняло решение о строительстве новых жилых микрорайонов в трех городах. Как заявил министр строительства Московской области Евгений Серегин, в ближайшие четыре года частные инвесторы намерены вложить около 800 млн руб. в строительство 233 тыс. кв. м жилья только в одном из районов Домодедова. «Предполагается комплексная застройка микрорайона в границах улиц Гагарина, 2-й Коммунистической и Набережной в северо-западной части города. Проектом также предусмотрен снос ветхого малоэтажного жилья между улицами Набережная и Северная, а также усадебной жилой застройки между улицами Набережная и Речная»,- сообщил министр.

По словам Серегина, еще 1,5 млн кв. м жилья будет построено в Балашихе, в микрорайонах Щитниково и имени Юрия Гагарина. Кроме того, по словам Евгения Серегина, проектом предусмотрено создание завода по переработке твердых бытовых отходов. Третий город, в котором предполагается строить по крупному,- Красногорск. На северо-западе города будет возведен жилой комплекс под названием «Чернево-2», площадь которого составит 50 тыс. кв. м.

Особо важные

Строить жилые комплексы бизнес-класса пытаются в Одинцове, Мытищах, Химках, Троицке. В самом центре Королева строится пятисекционный 17-этажный монолитно-кирпичный жилой комплекс «Олимп». Среди наиболее удачных проектов такого рода в Подмосковье заместитель управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Оксана Каарма называет микрорайон Кутузовский в поселке Трехгорка в Одинцовском районе, это 3 км от МКАД. «Также клубная застройка - микрорайон Белая дача в городе Котельники. А в подмосковном городе Реутове это строящаяся Парковая улица»,- говорит Оксана Каарма.

Разумеется, в области строится не только жилье. По данным строительного комплекса Подмосковья, в 2005 году в регионе планируется сдать в эксплуатацию ряд строительных объектов особой важности. В частности, планируется завершить возведение областного Дома правосудия в Красногорском районе, в котором разместится Московский областной суд. Кроме него, вступят в строй Дворец спорта в Люберцах, баскетбольные центры в Химках и Одинцове, спортивные сооружения в Жуковском, Домодедове, Серпухове. Начнутся проектировочные работы по строительству стадиона для игры в хоккей на траве в Электростали.

Сами мы не местные

По данным заместителя председателя московской областной думы Валентина Куликова, 40% покупателей подмосковного жилья - москвичи. По подсчетам риэлтеров, подавляющее количество квартир в ближнем Подмосковье уже сейчас покупают столичные жители, а по их прогнозам, в ближайшем будущем интересы москвичей переместятся и на более отдаленные от Москвы города.

Исполнительный директор Гильдии риэлтеров Московской области Александр Макаренко уверен в том, что в ближнем Подмосковье 70–80% покупателей квартир - москвичи, в среднем Подмосковье (17–30 км от МКАД) они составляют 30% покупателей квартир, остальные 70% - местные жители и приезжие из других регионов. «Вслед за бумом на ближнее Подмосковье началось заселение и средней зоны. Такие города, как Орехово-Зуево, Павловский Посад, в ближайшие пять лет тоже ждет строительный бум. Пока москвичей здесь интересуют коттеджные поселки. Что касается дальних городов, здесь москвичи жилье практически не покупают, а важнейшим фактором развития рынка будут миграционные потоки»,- говорит Макаренко.

Согласен с ним и Сергей Канаев, генеральный директор компании «ПИК-регион»: он отмечает сильное присутствие москвичей в пределах 15-километровой зоны от МКАД. Канаев считает, что в Новокуркино, Долгопрудном, Красногорске их привлекают главным образом цены на жилье - от $900 за квадратный метр.

PR-директор Vesco Realty Максим Карапетов считает, что Подмосковье становится крайне привлекательным в плане покупки жилья для многих слоев населения не только Москвы и регионов, но и для жителей СНГ в целом. «Даже если мы говорим о дальнем Подмосковье, скажем о Домодедове или Подольске, то дорога из дома на работу не займет больше полутора часов, а в среднем - час. Согласитесь, москвичи, живущие в пределах МКАД, порой тратят на дорогу до работы не меньше. Что же касается среднего Подмосковья и таких городов, как Лобня, Троицк, Щербинка, то там вопрос доступности к рабочему месту вообще не стоит»,- рассуждает Карапетов.

Других мотивов, которые якобы толкают москвичей к покупке квартир в Подмосковье, аналитик не признает. «Ни свежий воздух, ни прекрасные виды, ни отсутствие шума не играют ни для кого определяющей роли. Для основной массы покупателей важнее находиться поближе к Москве за небольшие деньги. Кроме того, людей привлекает возможность оставить столичную квартиру в панельном доме в пользу самого настоящего бизнес-класса с развитой инфраструктурой, но по цене, адекватной московскому жилью класса стандарт.

В отдельных городах у москвичей возникает и другая мотивация. По наблюдениям Сергея Канаева, например, в Дмитрове москвичи покупают квартиры «выходного дня» и приезжают туда на уикенд и в отпуск. «Их привлекает развитая инфраструктура, качественное жилье, высокий уровень жизни, но главное - обилие спортивных развлечений». В Дмитровском районе уже есть несколько горнолыжных центров, а скоро здесь появится возможность развлечься по-другому: в этих местах планируется построить сафари-парк, деловой центр и гольф-клуб мирового уровня с вертолетной площадкой для высокопоставленных гостей, а средняя цена 1 кв. м жилья в Дмитрове пока не превышает $550.

Дома и цены

По данным Максима Карапетова, цена 1 кв. м в монолитно-кирпичном доме в Подмосковье составляет в среднем $920. «Следует оговориться, что бизнес-класс располагается в пределах пяти-десяти километровой зоны от МКАД, дальше массового монолитно-кирпичного строительства не встретишь, так же, как и таунхаусов. В основном дальнее и среднее Подмосковье - это на 85% панельные дома, застраиваемые подмосковными строительными компаниями, такими как „Дружба”, „Стройтекс”, „Стройметресурс” и рядом московских застройщиков, например, ДСК-2, ДСК-3, Су-155».

Оксана Каарма из «Миэль-недвижимости» утверждает, что столичных жителей привлекает качество жилья в городах ближайшего Подмосковья, оно такое же высокое, как и в Москве, а цены все-таки ниже. «В среднем квадратный метр в новостройках Подмосковья колеблется от $850 до $1000. Дома в городах Мытищи, Одинцово, Красногорск - это в основном монолитно-кирпичные застройки или улучшенная панель. Качество строительства здесь немногим отличается от столичного, ведь застройщиками зачастую являются крупные московские компании». По словам коллеги Каарма Дмитрия Орлова, директора по продажам новостроек Подмосковья компании «Миэль-недвижимость», в ближайшем Подмосковье теперь строятся коммерческие панели «московских» серий.

Малоэтажные дома высшего класса пока редко встретишь в области. В качестве примеров специалисты приводят такие жилые комплексы, как «Земляничная поляна» в поселке Заречье на Сколковском шоссе (площади квартир 146–600 кв. м, пентхаус, цена - $3–4,5 тыс. за квадратный метр), «Тихомирово» (100–433 кв. м, цена - $2,55–3 тыс. за квадратный метр), «Жуковка-1» на Рублево-Успенском шоссе (100–500 кв. м, пентхаус, цена - $3,5–5,5 тыс. за квадратный метр). Эти комплексы оснащены инженерным оборудованием высокого класса, дорого отделаны, имеют обширную огороженную охраняемую территорию и расположены в тихих районах с хорошей экологией в пределах 10 км от МКАД.

В среднем Подмосковье темпы строительства жилья намного ниже, чем в ближнем. Это и понятно: платежеспособных москвичей интересуют города с хорошей инфраструктурой, сетевыми магазинами, развлекательными центрами и спортивными сооружениями, чтобы ездить в столицу только на работу. И все же строительство ведется и дальше от Москвы. Например, по словам Дмитрия Торшина, главного специалиста агентства недвижимости «Контакт» (Красногорск), в Нахабине активно застраивается Красноармейская улица и развивается микрорайон Новый, который местные называют «турецким», поскольку строили его турки для наших военнослужащих. «В Нахабине и цены выросли на 10–20% меньше, чем в Красногорске: если год назад однокомнатная „хрущевка” стоила $28–29 тыс., то сейчас - $36–37 тыс. В домах с квартирами современной планировки и большей площади цены на однокомнатные квартиры выросли соответственно с $35 тыс. до $41 тыс. за год»,- рассказывает Трошин.

Медленный рост

Цены на подмосковную недвижимость продолжают расти, но темпы их роста становятся все ниже. По мнению Максима Карапетова, подмосковный рынок недвижимости в прошедшем году сохранил стабильную динамику роста цен в сегменте «стандарт» на уровне 25%. В 2005 году, по его прогнозам, рост цен притормозится, однако незначительно, и составит 20–22%. Средняя цена стандартного жилья достигнет отметки $780–800, в бизнес-классе цены вырастут на 16% и в среднем составят $980. «Что касается спроса, то он сохранится на высоком уровне. Темпы роста объемов предложения также продемонстрируют рост в районе 20–25%, что во многом будет вызвано интересом к потенциалу Подмосковья со стороны столичных игроков»,- считает Карапетов.

А вот Дмитрий Трошин, который знает подмосковный рынок изнутри, поскольку, напомним, живет в Красногорске и работает с недвижимостью в Волоколамском направлении, с этим мнением не совсем согласен. По его наблюдениям, сейчас цены на недвижимость в Волоколамском направлении замедлили рост, и в этом году можно ожидать их небольшого снижения.

В разных районах Подмосковья цены на квартиры меняются по-разному, да и спрос тоже разнится. Например, на севере Подмосковья - в Химках, Королеве и Мытищах - максимальные цены сложились на однокомнатные квартиры, а минимальные - на двухкомнатные. На востоке области - в Дзержинском, Люберцах, Реутове и Балашихе - в прошлом году заметно подорожали двухкомнатные квартиры. На юге Подмосковья цены больше всего растут на двухкомнатные квартиры, на западе - на однокомнатные.

Дата публикации: 11:22 28 января 2005

Источник: bpn.ru