Дикие нравы подмосковного рынка недвижимости

Отсутствие единых правил игры на подмосковном рынке недвижимости прибавляет головной боли всем его участникам: и застройщикам, и покупателям. Эксперты уверены, что цивилизованным этот рынок станет не скоро.

В каждом городе администрация диктует свои правила и условия, по которым устанавливаются отношения между ней и строительными фирмами. Зачастую попасть на рынок недвижимости Подмосковья «неместным компаниям» вообще не предоставляется шанса, потому что Московская область, как в принципе и Москва, стремится ограничить приход сторонних строителей, проводя неявную протекционистскую политику.

«В марте прошлого года губернатор Московской области и министерство строительства Подмосковья приостановили своим распоряжением строительство на территории области шести панельных серий, выпускаемых именно московскими домостроительными комбинатами: П-46М, П-3М, П-44М, П-44ТМ, Пд-4/16Н1 и КОПЭ,- привел пример Максим Карапетов из Vesco Realty.- В то же время дома подмосковных застройщиков: П90, В-2000, МЭС-84, И-1723 и других серий не были подвергнуты никаким запретам ввиду их высокого качества».

По его мнению, подобные меры местных властей направлены на то, чтобы не допустить на быстроразвивающийся рынок более мощных и крупных столичных игроков, которые могут серьезно поколебать позиции местных застройщиков.

Помимо административных препятствий, затруднения у всех застройщиков подчас возникают на самом начальном этапе строительства при получении разрешительной документации. Как пояснил «Бизнесу» Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела ИСК «Новая площадь», спорные ситуации между федеральным и местным уровнем власти по принадлежности того или иного участка земли случаются нередко. В Московской области нет единого формата документов для всех городов, а сама система оформления документации не отработана. «Подобные проблемы возникают из-за того, что инвестиционный контракт и постановление, разрешающее реализацию проекта, выдают главы администраций, а в каждом муниципальном образовании свои требования и условия»,- пояснил он.

Еще одна трудность - ротация властей, «опекающих» проекты. Со сменой мэра некоторые проекты вообще замораживаются. Просрочка сдачи объекта на два года является нормальной практикой в Подмосковье, поэтому многие риэлтерские агентства, как московские, так и подмосковные, предпочитают работать на «вторичке».
Также обыкновенным явлением стало то, что почти ни один подмосковный застройщик не приступает к строительству с готовым пакетом правильно оформленных документов. Уже в процессе строительства происходит досогласование, а иногда даже меняется сам застройщик, что влечет за собой серьезные трудности для покупателей, которые, как обычно, предпочитают покупать еще на стадии котлована.

Таких клиентов у строительных компаний большинство. По данным Юрия Алексеева из ООО «Подольская Жилищная Инициатива», являющегося членом Комитета защиты прав потребителей Гильдии риэлтеров Московской области (ГРМО), подобные покупатели из-за собственной неграмотности и незнания минимального перечня документов, который надо запрашивать до заключения договора инвестирования, по несколько лет не могут получить ключи от своих квартир. Как рассказали «Бизнесу» в ООО «МВС», только 5% застройщиков Подмосковья прописывают в своих контрактах с клиентами штрафные санкции в случае несдачи дома в эксплуатацию. Помимо этого дело усугубляется тем, что не все инвестиционные контракты регистрируются. Вот и получается, что построенный дом простаивает, так как у застройщика нет разрешения, к примеру, на аренду самого земельного участка, из-за чего дом не может пройти правовую экспертизу по землеотводу.

Подобное несчастье произошло с потенциальными жильцами дома, расположенного на ул. Герцена в поселке Правдинский (Пушкинский район). В 2001 году они заключили договор долевого участия ООО «ПрофЭксклюзив», по которому в мае 2002 года дом должен был быть сдан в эксплуатацию. В марте 2001 года ООО «ПрофЭксклюзив» заключил с некой фирмой ООО «Карамос» договор о том, что та с настоящего момента выступает заказчиком строительства этого дома. Сроки сдачи датировались 31 декабря 2001 года. По договору между фирмами все квартиры были поделены: 28,28% площади перешло «Карамосу», а 71,72% - «ПрофЭксклюзиву». В скором времени стороны расторгли соглашение, и все имущество отошло ООО «Карамос». После чего новые владельцы дома потребовали от «жильцов» перезаключить контракты и заплатить недостающие деньги. Как рассказала «Бизнесу» Ирина Осипович, одна из пострадавших, по договору долевого участия она заплатила $260 за квадратный метр, а после всех передряг ей предъявили новую цену - $400 за квадратный метр. В августе 2004 года ООО «Карамос» подало в Арбитражный суд иск о расторжении договора о совместной деятельности с ООО «ПрофЭксклюзив». Из-за этого все суды, возбужденные жителями дома на ул. Герцена в Пушкинском районе, были приостановлены до того, как будет вынесено решение по расторжению договора между застройщиками. «Получается, что юридическое лицо имеет все преимущества перед физическим, и нам остается только ждать»,- сокрушается Осипович.

Поскольку в среднем от момента разработки проектной документации до начала самой застройки проходит два года, за это время многое меняется, некоторые проекты устаревают. Как рассказал «Бизнесу» Юрий Алексеев из ООО «Подольская Жилищная Инициатива», несколько лет назад существовал большой спрос на квартиры большой планировки. Сейчас, когда эти дома уже строятся, наблюдается нехватка эконом-класса, а именно однокомнатных квартир, и проекты зависают.

Другой серьезной помехой, существенно осложняющей жизнь не только постоянным застройщикам Подмосковья, но и вновь пришедшим игрокам рынка, являются обременения. В таких городах как Железнодорожный, Подольск, Троицк, в которых наблюдается истощение инженерной инфраструктуры, в качестве обременений инвесторы обычно получают заказ на строительство коммуникаций и прокладку дорог. Такой довесок может прибавить существенный процент к стоимости квартир. В более крупных городах обременения городу отдаются либо в виде квартир, которые идут на расселение очередников, либо деньгами.

После принятия нового Гражданского кодекса, существенно урезавшего потенциальных претендентов на бесплатное жилье, многие подмосковные города поспешили перейти с квартирного оброка на денежный, что существенно ухудшило положение многих местных строительных компаний. Бывают случаи, что администрация, получившая деньги и взявшая на себя обязательство провести коммуникации за счет стороннего подрядчика, не выполняет его, и уже построенный дом простаивает, потому что не может быть сдан в эксплуатацию.

Дата публикации: 11:25 28 января 2005

Источник: bpn.ru