«Два в одном», или Больше, чем просто жилье

Что лучше, делать одно дело, но хорошо или несколько, но плохо? Ответ здесь очевиден. А если так: …или несколько, но хорошо? Тут уже нужно вникать в детали. В России начинается мода на строительство многофункциональных комплексов, где ведущую скрипку будет играть элитное жилье, однако на уровне должны быть и остальные составляющие. Конференция Infor-Media Russia «Mixed-Use: все за и против» как раз была посвящена особенностям многофункциональных комплексов.

Разнообразие видов

Многофункциональные комплексы или МФК – формат, весьма активно развивающийся сейчас на российском (и особенно столичном) рынке. Тем не менее пока он непонятен даже специалистам, не говоря о конечных потребителях. Даже определение для МФК на российском рынке отличается от классического. Так, по канонической классификации Urban Land Institute, многофункциональный комплекс должен сочетать не менее трех функций землепользования, приносящих доход и имеющих независимый спрос.

Большинство отечественных экспертов пока сходятся на том, что МФК – это как минимум две независимые функциональные составляющие, каждая из которых занимает достаточную площадь (то есть жилой дом с магазинами на первом этаже мы к МФК все же не относим).

Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест», предлагает различать 2 основных типа многофункциональных комплексов: первый из них сочетает в себе жилую и коммерческую недвижимость, второй – разные виды коммерческой недвижимости. Последние, в свою очередь, можно делить на торгово-офисные, офисно-торговые, офисно-складские, торгово-развлекательные, торгово-выставочные, гостинично-торговые, гостинично-офисные… И так далее – комбинаций много.

Многофункциональные комплексы «жилые» в первом приближении сразу различаются по характеру этой самой жилой составляющей: апартаменты ли это или собственно жилье. И надо сразу сказать, что на долю «коммерческо-жилых» проектов Mixed-Use пока приходится небольшая доля из тех 500 тыс. кв. м (по оценке аналитиков RWAY) МФК различного сочетания функций, которые существуют на московском рынке.

Жилые МФК в примерах

Итак, два вида «жилых» МФК. Первый из них – многофункциональный жилой комплекс. «Обязательными составляющими такого комплекса являются сателлиты, объединенные с профилирующей функцией инженерно-технической инфраструктурой, архитектурно-стилистическим решением и синергетической* взаимосвязью», — говорит генеральный директор компании «Славград» Анна Цирульская.

Как рассказывает Ирина Кирсанова, как правило, в таких объектах основная функция – жилая. «Можно отметить еще 2 закономерности относительно таких объектов», — говорит Кирсанова, — «Чем меньше доля коммерческой недвижимости, тем короче срок окупаемости. А чем больше доля коммерческой недвижимости, тем больше доход в долгосрочной перспективе». Как пример многофункционального жилого комплекса Кирсанова назвала московский Дом в Сокольниках. Это147-метровая новостройка класса De Luxe (классификация девелопера – компании «Дон-строй»), совмещающая жилую функцию с торговой (крупный ТЦ площадью более 10000 кв. м расположен отдельно от жилой части, в стилобате здания). Цена квадратного метра здесь – порядка $7500.

Пример МФК с жилой составляющей в Петербурге – комплекс «Театральный» (213 тыс. кв. м): торговые, офисные, рекреационные зоны, элитное жилье, гостиницы и подземный паркинг. Как говорит Анастасия Козлова, руководитель сектора перспективного планирования компании Ruric Management (застройщик «Театрального»), строительство «Театрального» заметно усложнено его местоположением (комплекс находится в центре города, в плотной исторической застройке, между ул. Глинки и Юсуповским дворцом). Именно поэтому пришлось строить подземный паркинг – а это составляющая, которая почти не приносит прибыли. Поэтому, кстати, девелоперы МФК обычно стараются свести ее к минимуму.

Классический уже пример МФК с апартаментами – это, конечно, «Москва-Сити». Директор по работе с ключевыми клиентами отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Богородицкая рассказала о проектах ММДЦ, включающих в себя эту составляющую: это «Башня Федерация» (апартаменты площадью от 80 до 350 кв. м), «Город Столиц» (апартаменты от 102 до 239 кв. м), Eurasia Tower (75-210 кв.м), «Транспортный терминал» (64-120 кв. м), «Меркурий» (90-300 кв. м), «Башня Россия», Imperia Tower (60-298 кв.м; 925 кв. м). «Надо понимать, что входной билет на приобретение апартаментов в Сити сейчас – от полутора миллионов долларов», — говорит Богородицкая, — «покупают их как правило не для постоянного проживания, а под представительский офис или для временного размещения рядом с офисом. Покупают, например, для взрослых детей, заканчивающих образование за границей и уже имеющих контракт с компанией, офис которой находится в «Москва-Сити». Категория, для которой не покупают апартаменты точно – это родители».

Мотивы, ошибки, рекомендации

Как говорит директор департамента консалтинга компании London Consulting & Management Company (LCMC) Сергей Богданчиков, девелоперы принимают решение о строительстве МФК, как правило, в трех случаях: если хотят разделить риски между недвижимостью разного значения, если одна из функций навязана администрацией и если они не в состоянии решить, что именно нужно построить на выбранном участке (избежать последнего мотива, как несложно догадаться, можно, проведя маркетинговое исследование).

«На прибыльность проекта заметно влияет такой фактор, как соответствие всех компонентов одному классу», — говорит Богданчиков. В частности, поэтому очень важен правильный подбор арендаторов. По той же причине опасно продавать площади МФК в собственность. «К примеру: многофункциональный комплекс с элитной жилой составляющей продал часть площадей какому-нибудь «приличному» собственнику. Тот разорился и перепродал эту часть магазину для взрослых. Что ни говори, а имидж элитного МФК в таком случае неминуемо пострадает».

* Эффект синергии: 1+1+1>3

Дата публикации: 10:41 24 апреля 2008

Источник: bpn.ru