Рынок российской недвижимости ждет переоценка

Разразившийся на западных финансовых рынках кризис ликвидности и подъем, при всех негативных оговорках, российской экономики поставили на повестку дня вопрос инвестиционной привлекательности отечественного рынка недвижимости. За последние пять лет инвестиции в первоклассную коммерческую недвижимость на российском рынке приносили более 20% годовой доходности. Сохранится ли этот тренд, потекут ли на наш рынок - рынок с гипертрофированным спросом - западные деньги, готовы ли российские власти, владельцы земельных участков и эксплуатируемых объектов принять инвестиционный поток подорожавших банковских кредитов? Все эти вопросы активно обсуждаются последнее время.

В 2007 году компания Jones Lang LaSalle зафиксировали рост мировых прямых инвестиций в недвижимость по сравнению с предыдущим годом на 8% - до $759 млрд. Но уже в недавнем отчете «Мировые инвестиции в недвижимость» аналитики объявили о снижении объемов инвестиций на мировом рынке в 2008 году на более чем 30% по сравнению с 2007 годом.

На самом деле, говорит директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн, уже в сентябре прошлого года стало ясно, что мировую экономику накрывает глобальный кризис. Осенью прошлого года в лондонский офис старейшего британского банка Nothern Rock, считавшегося оплотом надежности, выстроилась очередь из вкладчиков, которые, опасаясь распространения североамериканского кризиса ипотеки, забирали свои деньги. Банкиры в спешном порядке попросили государство о национализации. К апрелю объем списанных активов во всей западной финансовой системе оценивался в $232 млрд, а общие потери по оценке Citigroup на начало апреля составили $1,2 трлн.

Вкусный рынок

В то же время уровень доходности объектов и проектов в России, образно говоря, служит приглашением инвесторов к «трапезе» на более рискованном, но и более прибыльном рынке. «20% доходности - это беспрецедентно высокий уровень для активов международного класса», - считает замдиректора отдела инвестиционных услуг компании CB Richard Ellis Константин Лысенко. Однако управляющий директор этой компании Даррелл Станафорд в беседе с корреспондентом «Газеты» призвал не поддаваться общим оценкам и привел пример более выгодной сделки в Лондоне, который компанией PriceWaterhouseCoopers записан в аутсайдеры мирового рынка коммерческой недвижимости. «За последний год ставка капитализации при продаже офисного здания сильно повысилась, - сказал он.

- У меня лично есть пример этого года, когда этот показатель составил 6-6,5%, тогда как год назад ставка капитализации при продаже аналогичного объекта составила всего 4%». Всегда важны момент входа в сделку и стартовые позиции бизнесмена, подчеркивает управляющий директор. Однако слова эксперта доказывают не только то, что не стоит причесывать все сделки с объектами недвижимости под одну гребенку, но и то, что 6% - это все же не 20%.

Но доходность снижается и на российском рынке. На фоне мирового кризиса ликвидности и удорожания кредитных ресурсов и российские банки подняли ставки кредитования девелоперов. И не только. "Не только западные, но и российские банки стали неохотнее и реже давать кредиты, рассматривая проекты под лупой", - сказал один из аналитиков рынка, просивший не упоминать его имени в прессе. По его предположению, за отказами наших банков в кредитах проглядывается желание скупки у девелоперов их проектов. Вице-президент банка ВТБ Александр Ольховский сообщил "Газете", что в результате кризисных явлений на Западе ВТБ поднял ставку для клиентов по проектному финансированию недвижимости с 12 до 18%, впоследствии, впрочем, снизив ее к текущим 15%. Тем не менее управляющий директор компании PriceWaterhouseCoopers Чак Ди Рокко недавно отметил повышенный интерес западных инвесторов к московской недвижимости и к реализации инвестиционно-строительных проектов в российских регионах. А так как доходность при покупке готовых коммерческих объектов снижается, инвесторы готовы рисковать, принимая решения о входе в девелоперские проекты, где доходность гораздо выше. «Если сравнивать объекты уже эксплуатируемые и девелоперские проекты на ранней стадии, то разница в ставках внутренней доходности в течение пяти лет (показатель IRR) в девелоперском проекте будет больше минимум на 10%», - говорит Станафорд.

Что же касается рынка купли-продажи объектов коммерческого использования, то сами по себе эти объекты в Москве (да и в России) становятся все менее интересны покупателям, поскольку они, во-первых, подвергаются объективной переоценке, как правило, со снижением классности, а во-вторых, ценность этих объектов - в финансовом потоке, генерируемом торговым центром или офисным зданием. Далеко не каждый реализованный проект на российском рынке формирует денежные потоки, которые по сути и являются товаром при покупке объекта недвижимости. Таков неутешительный вывод экспертов.

Качество подкачало

"Из 10 проектов на российском рынке 9 ущербны, никуда не годятся", - заявил на прошлой неделе на конференции по проблемам лэнд-девелопмента управляющий директор инвестиционно-девелоперской компании "Алур" Михаил Уринсон. Непрофессионализм, которым болеет российский рынок недвижимости, уже принес первые негативные итоги на фоне роста популярности недоразвитой российской территории. После состоявшегося в марте в Каннах форума MIPIM-2008 по рынку поползли слухи о том, что западные коллеги, раздраженные мишурой богатых презентаций российских участников, готовят им "сюрприз". Им специально выделят время в декабре, для демонстрации "супер-проектов", которые в большинстве своем не воплощаются в жизнь. "Наши уже обиделись на такую неуважуху и никто из крупных девелоперов не поедет в декабре в Канны", - сказал "Газете" один из постоянных российских участников каннской выставки.

Тем не менее дефицит коммерческих площадей все равно привлекает в Россию любителей "длинного доллара". Вера иностранных инвесторов в успех поистине удивительна. Особенно если внимательнее следить за высказываниями московских функционеров. Например, председатель комиссии инвестпрограмм совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы Алексей Михеев недавно заявил фактически о пониженном градусе инвестиций в столице.

"Бюрократия, бумажная волокита и усложненная процедура согласования девелоперских проектов значительно снизили в последнее время инвестиционную привлекательность строительства в столице, - сказал он. - Москва - не самый рентабельный с точки зрения инвестиций регион. Очень высокая доля города при реализации проектов недвижимости, запрет на точечное строительство, большое количество согласований при строительстве, - все это уже привело к тому, что только около 15% девелоперских проектов в последнее время были закрыты".

К кризису качественных проектов и дефициту кадров на российском рынке добавляется не менее серьезная системная проблема, о которой «Газете» рассказал вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. Эта проблема - низкое качество управления со стороны госорганов. "После бездарной административной реформы оттуда ушли светлые головы, а оставшиеся в своих кабинетах чиновники попросту боятся общаться с подготовленными бизнесменами, которых надо не отлучать, а привлекать к решению государственных задач", - считает Пономарев.

Ситуация в российских регионах оптимистичнее, чем Москве. Станафорд уже заметил признаки перегрева рынка в Москве. По его словам, в прошлом году было зарегистрировано очень много сделок с землей, которая теперь лежит в портфеле инвесторов мертвым активом. Поскольку кредитование обходится все дороже, а претензий к качеству проектов все больше, привлечение соинвесторов с Запада или внутри России неизбежно. В этом смысле, сходятся во мнении многие эксперты рынка, нас ожидают интереснейшие события на рынке купли-продажи российской недвижимости в ближайшем будущем.

Повлиял ли западный кризис ликвидности на инвестиции в российский рынок недвижимости и что ожидает инвесторов в ближайшем будущем?

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:

- Западный кризис ликвидности пока обходит Россию стороной, и это является весомым аргументом для инвесторов - Россия уже рассматривается как тихая гавань. Природа этого кризиса никак не связана с Россией, у нас нет такого объема кредитов, экономика и доходы населения стабильно растут, большинство регионов и сегментов еще далеки от насыщения.

В то же время, пока кризис не локализован, риск распространения его на Россию существует. Для того чтобы подобный сценарий реализовался, будет достаточно, например, финансовому кризису перерости в кризис экономический с соответствующим сокращением мирового спроса, в том числе и на нефть. Вероятность подобного сценария сегодня низкая, но сохраняющаяся высокая зависимость российской экономики от нефти, также как и зависимость рынка недвижимости от темпов роста доходов населения, заставляют принимать эту малую вероятность в расчет. Наиболее безопасными в условиях потенциально возможного кризиса мы считаем, во-первых, недвижимость элитного уровня, причем во всех сегментах рынка (жилая, офисная и другое). Этот класс недвижимости в среднем будет расти чуть медленнее других, массовых классов, но дорогая недвижимость будет и более стабильна в периоды спада. Во-вторых, уберечь накопления и получить инвестиционный доход можно будет в торговой недвижимости, но уже, напротив, массового сегмента. Этот совет объясняется тем, что потребительские расходы в России низкоэластичны по отношению к доходам и в этом сегменте рынка недвижимости в период возможного спада серьезной коррекции не предвидится. Люди всегда будут покупать товары и услуги первой необходимости.

Александр Тимофеев, генеральный директор «МТ Девелопмент»:

- Западный кризис ликвидности имеет для нашего рынка как положительные, так и отрицательные последствия. Отрицательный фактор: у российских банков сократилась ресурсная база недорогих пассивов, и у средних и крупных банков уменьшились возможности к долгосрочному кредитованию. Это может привести к замедлению развития банковского сектора. Положительный момент: многие иностранные банки резко увеличили лимиты для российских заемщиков, так как Россия становится крайне привлекательным растущим рынком, а на Западе возможности для инвестирования сокращаются. Но для доступа к таким кредитам компаниям придется добиваться полной прозрачности своих операций, что в целом хорошо для бизнес-климата. Наиболее сложный момент любого проекта - когда нужно перейти от идей к воплощению, да еще и в сжатые сроки. В это время необходимо координировать много параллельных процессов, влияющих друг на друга, и принимать компромиссные решения, не упуская главной идеи. Но трудность в том, что часто множество, казалось бы, не имеющих принципиального значения решений приводят к результату, далекому от задуманного: хотели как лучше, а получилось как всегда. Поэтому взаимоотношения между компаниями, управляющими строительством, инвесторами и подрядчиками всегда проходят этап, когда надо преодолеть трудности перевода. Что касается прочих сложностей - бюрократии, непрозрачности и незащищенности собственности, то это общие проблемы для всех секторов экономики, и девелопмент тут не исключение.

Феликс Евтушенков, президент ОАО «Система-Галс»:

- Я считаю, что вероятность пессимистичного сценария развития событий на рынке коммерческой недвижимости Москвы крайне низкая, особенно для крупных профессиональных девелоперов. Дефицит ликвидности на мировых финансовых рынках оказал некоторое влияние и на стоимость заимствований для российских компаний, однако ставки по кредитам подросли незначительно и для крупных девелоперов этот рынок по-прежнему открыт.

Стоит отметить, что в 2007 году продолжился выход на рынок новых иностранных институциональных инвесторов (пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, страховые компании). Но сегодня некоторые банки стали более консервативными в выборе проектов для финансирования, сократили объемы кредитования, начали пересматривать условия кредитования сектора недвижимости с учетом возросших рисков и дефицита свободных денежных средств.

Например, иностранные банки предлагают кредитование проектов строительства по ставке LIBOR+5-6% (ранее ставка составляла LIBOR+4,5%), российские банки - 12-16% (ранее 10-12%). И эта тенденция сохранится до конца года.

Безусловно, в ближайшее время возможен пересмотр требований инвесторов к качеству приобретаемых объектов и структуре сделок, но существенных изменений в отношении спроса и цены предложения не произойдет. Более того, нехватка качественных коммерческих площадей будет поднимать арендные ставки и далее.

Александр Шаталов, партнер компании IntermarkSavills:

- Всегда выгодная с точки зрения инвестирования, недвижимость гарантирует защиту от инфляции, что особенно актуально на фоне нестабильных рынков валют и фондовых бирж. И даже при кратксрочных колебаниях в стоимости недвижимость имеет долгосрочнй растущий тренд.

Если говорить об инвестициях в недвижимость со стороны частных лиц, то самой выгодной на сегодня я считаю покупку объектов на начальном этапе строительства с целью перепродажи на более позднем этапе. Обычно между этими этапами проходит около полутора лет. Доходность от таких вложений зависит от общего роста рынка и от роста стоимости конкретного объекта. Другой сценарий - покупка квартиры для последующей сдачи в аренду. В этом случае целесообразно приобретать квартиры площадью до 180 кв. м. В Москве доходность от сдачи квартиры в аренду составляет сейчас около 5-6,5% годовых в зависимости от объекта и района, в Сочи в районе Красной Поляны есть готовые объекты, доходность от аренды которых составит примерно 10-12% годовых. Я имею в виду апартаменты, которые подготовлены для аренды и сдаются в аренду через профессиональную управляющую компанию. Другим интересным сектором инвестирования является в настоящее время загородная недвижимость классов бизнес и бизнес-люкс. Максимальную отдачу показали такие проекты, как "Барвиха Club" на Рублево-Успенском шоссе (9 км от МКАД), "Новоархангельское" (Новорижское шоссе, 5 км от МКАД), "Новое Лапино" (1-е Успенское шоссе, 21 км от МКАД), «Соловьиная роща» (Калужское шоссе, 4 км от МКАД). Эти поселки были инвестиционно привлекательными еще на этапе строительства. Продажи в них были открыты в 2004 году, а с момента нулевого этапа строительства цена инвестпакета на этих объектах выросла к настоящему времени на 60-90%.

Александр Агибалов, управляющий директор инвестиционной группы AG Capital:

- Основными причинами, которые определяют интерес инвесторов к сектору недвижимости, являются стабильный рост российской экономики, неудовлетворенный спрос в различных сегментах недвижимости и более высокая доходность по сравнению с рынками недвижимости развитых стран. К примеру, доходность офисов класса А в Москве составляет 7-8%, для развитых рынков этот показатель составляет 4-6%. По-видимому, больше принимаются решения «за», о чем свидетельствуют растущие цифры заявленных инвестиций в российскую недвижимость и увеличение количества инфестфондов, работающих на нашем рынке. Но на сегодня ощущается дефицит качественных проектов для инвестиций таких фондов. Важным критерием инвестирования является чистота документов на собственность, что довольно редко встречается в проектах, а также риски, связанные с согласованием проекта и работой с государственными органами.

Константин Лысенко, замдиректора отдела инвестиционных услуг консалтинговой компании CB Richard Ellis:

- Российскому рынку присущи скорее не риски, а слишком быстрая динамика регуляционного окружения и общего экономического развития. В таких условиях любое промедление или неверно выбранная стратегия стоят очень дорого в плане упущенной выгоды и (или) альтернативных издержек. Для всех рациональных и профессиональных инвесторов и девелоперов, рассматривающих российский рынок, нет ни одного серьезного аргумента для того, чтобы не начать на нем работу. Между тем опыт участников рынка наглядно демонстрирует преимущества решительности и, наоборот, высокие издержки тех игроков, кто затягивает выход на российский рынок. Этот рынок до сих пор находится в стадии захвата экономического пространства ведущими игроками, однако режим экстенсивного роста рынка будет длиться не бесконечно. Новым игрокам будет все труднее завоевывать позиции и конкурировать с опытными участниками в условиях растущей конкуренции и приближающегося баланса спроса и предложения.

Владислав Долгов

Дата публикации: 10:52 24 апреля 2008

Источник: bpn.ru