Цены на недвижимость растут вместе с инфляцией

Состояние рынка недвижимости и тенденции его развития в очередной раз стали темой заседания Международного ипотечного клуба (МИК), в работе которого приняли участие юристы, риелторы, страховщики, представители власти, банков и коллекторских агентств. Поводов для обсуждения оказалось предостаточно, и в первую очередь — новая волна роста цен на недвижимость. После периода ценовой стабильности 2007 года изменения первых трех месяцев текущего года воспринимаются многими как начало нового витка роста цен. Однако есть и те, кто в этом сомневается, и небезосновательно.

Квартиры опять начали дорожать, это заметно по ценам предложения. Но дорожать относительно чего? Относительно стоимости недвижимости в декабре прошлого года? Да. Относительно ряда сегодняшних экономических показателей, в частности, уровня инфляции? Пожалуй, нет.

Председатель совета директоров компании «Миэль» Григорий Куликов уверен, что можно говорить о новом подъеме цен на жилье. Ситуация, по его мнению, внушает беспокойство, поскольку вызвана дисбалансом спроса и предложения.

Спрос по-прежнему высок, а предложение сократилось почти в два раза. Если в 2007 году, по словам Г. Куликова, было выставлено на продажу 35–40 тыс. объектов, то сейчас на рынке их примерно 23 тыс. Неудивительно, что цены выросли, причем, как обычно на самый ходовой товар — на жилье низкого качества, построенное в 60–70-х годах прошлого века, а также в целом на недвижимость экономкласса. Это неслучайно, ведь в Москве именно такого жилья и не хватает. В последнее время в городе преимущественно строят монолитные дома, а более доступная по цене панель вытеснена в Московскую область. Панельные объекты, которые все-таки появляются в столице, предназначены для выполнения социальных программ и на рынок не поступают. Жилье бизнес–класса и элитное демонстрирует пока большую ценовую стабильность.

На заметную разницу в динамике цен на недвижимость обратил внимание председатель «Фора-банка» Александр Синельников. Активное повышение стоимости жилья одного из сегментов создает иллюзию общего роста. На самом же деле говорить о какой-либо тенденции на рынке некорректно. Речь может идти только об увеличении дисперсии, разброса ценовых показателей, поскольку все колебания не выходят за рамки математической погрешности, то есть являются событиями достаточно случайными.

Квартир нижнего ценового диапазона действительно мало, а потому покупатели готовы переплачивать за подобные объекты. По данным «Фора-банка», на долю кредитов до 250 тыс. долл. сегодня приходится 60 %, тогда как раньше этот процент был существенно ниже. Цены на более дорогие квартиры в новостройках (в пределах 450–600 тыс. долл.) тоже растут, но их, по словам А. Синельникова, повышают сами застройщики, готовые, впрочем, сделать покупателю десятипроцентную скидку.

Неожиданный тезис о намеренном подталкивании цен участники заседания отвергли: жилье дорожает по всей России, а в таком масштабном сговоре инвесторов трудно заподозрить. Скорее всего, на ценовом всплеске сказалась инфляция, а также изменение соотношения сил на валютном рынке. Одна лишь смена единицы измерения (в рублях, долларах, евро) существенно влияет на результат. Даже сегодняшний рубль уже совсем не такой, каким он был год назад. Инфляция к концу 2007 года выросла с запланированных 9% до тревожных 12% — это официально. А реально, вероятно, до 15% и выше. Если рынок при нормальном развитии должен немного опережать инфляцию, напомнил генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов, то сегодняшний рост цен на недвижимость в пределах 20% вполне естественен. А превышение инфляционной планки на 2% никак нельзя назвать доходным.

Делая анализ сегмента загородной недвижимости за 2007 год, Т. Сайфутдинов отметил, что прирост составил около 25%, но инвестиционных покупок стало меньше. Граждане приобретают коттеджи для своего проживания, а не на продажу. Увеличился срок экспозиции неликвидных объектов бизнес-класса. Неприятным фактом стало снижение ипотечных сделок, вызванное дефицитом долгосрочных банковских ресурсов. Если в 2006 году «Терра-недвижимость» проводила по пять — семь крупных сделок в месяц, и они составляли 10% всего объема работы компании, то 2007 год вообще не принес ни одной значимой сделки. Банки отказывают в ипотеке покупателям загородной недвижимости.

Лучшим сценарием развития рынка недвижимости, по мнению Г.Куликова, был бы умеренный рост цен, процентов на пять опережающий инфляцию. А вот ее хотелось бы снизить. Если же вместо намеченных 12% инфляция поднимется до 15–20%, то и цены на жилье прибавят за год процентов 25.

Стоимость квадратных метров будет расти уже потому, что рынок испытывает ощутимую нехватку средств на строительство, отметил Владимир Пономарев, вице-президент АСР. Банки в силу недостаточности ликвидности сократили объемы кредитования застройщиков, а закон ограничил возможности привлечения дешевых денег населения (готовятся поправки, предусматривающие уголовную ответственность застройщиков за использование любых схем, кроме долевого участия). Вкупе с ростом цен на строительные материалы и энергоносители все это будет способствовать дальнейшему удорожанию жилья.

Тем не менее оснований для дефолта нет, считает Евгений Чепенко, заместитель председателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков, а проблемы, которые возникли у нас в банковской сфере, вполне решаемы. Дефицит ликвидности будет преодолен к концу текущего — началу следующего года, считает Е. Чепенко. Инвестиционная привлекательность нашего рынка для иностранных компаний позволяет делать подобные оптимистические прогнозы. В Россию устремились зарубежные инвесторы, поверившие в политическую стабильность страны, обеспеченную новым тандемом государственных лидеров. Как отметил гость клуба из США советник генерального директора компании «Тайфи» Илья Миллер, западные партнеры, потеряв в Европе и Америке часть доходов в связи с финансовым кризисом, надеются на хороший бизнес в России.

Особое мнение о прогнозах на ближайшее будущее высказал А.Синельников, полагающий, что отечественный рынок недвижимости ожидает стагнация. Впрочем, вряд ли стоит придавать этому негативный оттенок. Напротив, плавное следование за инфляцией лучше непредсказуемых скачков цен, разогревающих рынок и снижающих доступность жилья.

Законодательные инициативы

В поле внимания законодателей оказались взаимоотношения участников кредитного рынка. Гостям клуба предложили обсудить законопроект «О потребительском кредитовании», подготовкой которого заняты депутаты Госдумы РФ. Мало кто из присутствующих был знаком с полным текстом документа, однако некоторые его новеллы, зачитанные вице-президентом МИК Ириной Радченко, вызвали недоумение. В частности, среди обязанностей кредитного (в том числе и ипотечного) брокера значится не только проверка полноты и достоверности предоставленных потребителем сведений, но также малопонятная в юридическом документе фраза о «проявлении заботливости и осмотрительности». Причем за ошибки брокер несет серьезное наказание, которое не ограничивается штрафом, а может повлечь уголовную ответственность вплоть до лишения свободы сроком на пять лет. А вот права кредитного брокера в законопроекте почему-то с той же тщательностью не перечислены.

После обсуждения некоторые участники заседания отметили явно лоббистский характер документа, ориентированного прежде всего на уменьшение рисков банков. Однако представители банков заметили, что не видят необходимости в принятии этого закона и могли бы вполне обойтись существующими. Зато в его поддержку высказались коллекторы.

Пока эта профессия еще мало понятна нашим гражданам, чаще всего она ассоциируется с грубой силой, применяемой для выбивания долгов. Хотя это далеко не так. Алексей Пешков, председатель совета директоров бюро кредитной безопасности «РуссКоллектор», подчеркнул, что коллекторы выполняют посредническую миссию между банком и заемщиком, но в первую очередь помогают должнику, попавшему в сложную финансовую ситуацию, подбирая удобные схемы погашения задолженности.

Татьяна Погорельцева

Дата публикации: 11:06 24 апреля 2008

Источник: bpn.ru