6 вопросов о рынке жилья

Московский рынок жилья развивается по своим законам. За ростом цен может наступить стагнация, а за увеличением объема предложений — спад активности продавцов квартир. Меняется и спрос. О том, что происходит на столичном рынке жилой недвижимости, рассказывают эксперты и специалисты, отвечая на наиболее часто задаваемые вопросы читателей.

— Что можно сказать об основных тенденциях рынка жилья, наблюдаемых в настоящее время?

Екатерина Гурьева, руководитель департамента продаж компании IntermarkSavills:

— Сейчас иностранные банки озабочены своими проблемами и ограничивают объем денежных ресурсов, предоставляемых другим государствам.

Соответственно, у российских банков уменьшается возможность заимствовать дешевые средства за рубежом, и в результате они перестают кредитовать застройщиков (или как минимум сокращают объемы кредитования). Для нашего рынка это означает, что застройщики вынуждены рассчитывать все больше на собственные силы, а значит, время от времени будут делать «спецпредложения» и возвращаться к ситуации, которая была несколько лет назад, — когда финансирование ранних этапов строительства осуществлялось за счет «предпродаж» по инвестиционно привлекательным ценам.

Уникальность же московского рынка жилой недвижимости состоит в том, что кризис ликвидности может привести к задержке реализации крупных проектов нового строительства, что на фоне заметного неудовлетворенного спроса приведет к дальнейшему росту цен.

Так что ожидать снижения стоимости квартир не приходится.

Валерий Барнинец, директор по продажам Бюро недвижимости «Агент 002»:

— Рынок сместился в сторону дешевого жилья — именно здесь происходят основные события. Это и понятно, поскольку эконом по-прежнему остается наиболее востребованным сегментом. Сегодня объем предложения продолжает сокращаться, а активность покупателей хотя и снижается, но все равно находится на высоком уровне. Если в начале февраля насчитывалось до десяти потенциальных покупателей на одну квартиру, то теперь два-три.

Этот факт говорит о том, что рынок уже достаточно перегрет, и желающих приобрести квартиру в создавшейся ситуации становится все меньше. Похоже, что теперь приходится только ждать дальнейших действий со стороны продавцов, которые придерживают квартиры и откладывают их реализацию на более поздний срок. В сегменте бизнес предложение и спрос остаются на уровне октября 2007 года. Последние две недели мы фиксируем снижение продаж в сегменте элитной недвижимости, здесь рынок практически остановился, но объем предложений остается на высоком уровне.

Валерия Косенкова, руководитель группы заключения договоров агентства «Открытая Компания»:

— Ситуацию на рынке недвижимости можно охарактеризовать как конец ажиотажа. Еще в феврале продавцы накануне сделки поднимали цены, и покупатели соглашались на ужесточившиеся условия. Сейчас же в подобной ситуации покупатели зачастую отказываются от совершения сделки.

Георгий Кузин, исполнительный директор компании «РДР-Холдинг»:

— Снижение курса доллара США по отношению к основным мировым валютам продолжается, и это ведет к тому, что московский рынок становится в большей степени рублевым. Основная масса продавцов перейдет на расчеты в рублях к концу нынешнего года. В долгосрочной перспективе это вызовет замедление роста цен, поскольку прекратится неоправданное увеличение стоимости квадратного метра из-за разницы курсов.

— Почему растут цены на жилье, и как долго это будет продолжаться?

Валерий Барнинец:

— По нашим данным, в конце марта средняя цена предложения достигла 5158 долл. за 1 кв. м. По сравнению с декабрем этот показатель повысился почти на 13 %. Обычно в первом квартале года наступает период затишья деловой активности, но в этот раз было иначе. Предвыборная ситуация, инфляция, события на фондовом рынке наложили свой отпечаток. На этом фоне странно выглядят заявления о возможном снижении цен на 20–30 %. Никаких предпосылок для удешевления жилья, на наш взгляд, нет. Хотя понятно, что развитие событий будет зависеть от действий продавцов, и резкое увеличение объемов предложения может повлечь за собой коррекцию рынка в целом.

Что же касается новостроек, то здесь наблюдается резкое снижение предложения во всех сегментах, которое сопровождается незначительным повышением цены квадратного метра. В сегменте эконом объем предложения сократился почти на 50 %.

Георгий Кузин:

— Цены растут. Например, в прошлом году в центре Москвы за двухкомнатную квартиру площадью 55 кв. м просили 200–250 тыс. долл., а сейчас за такое жилье хотят получить уже 250–300 тыс. долл. Стоимость квадрата в панельных домах повышается, но быстрого роста цен здесь трудно достичь.

Екатерина Гурьева:

— Рост цен на квартиры в первую очередь объясняется дисбалансом между спросом и предложением, высокой инфляцией в России и нестабильностью доллара. Объемы нового строительства не увеличиваются, а большая часть возведенных объектов не поступает на рынок, так как это социальное жилье. Предсказанный кризис московского рынка недвижимости так и не состоялся — многие из тех, кто откладывал покупку недвижимости, бросились покупать ее, понимая, что цены на качественное жилье будут расти.

Валерия Косенкова:

— Сегодня цены растут, но гораздо меньшими темпами, чем в феврале. Рынок входит в стадию стабилизации. Как долго это будет продолжаться, неизвестно. На ситуацию влияют такие факторы, как уровень инфляции, объем предложения, изменение курса доллара.

— Насколько изменился спрос и объемы предложения?

Валерий Барнинец:

— Только за одну неделю конца марта объем предложений в целом по рынку уменьшился на 15,5 %. Сейчас основная масса игроков переходит в состояние ожидания, собственники сократили предложение до минимума: большинство предпочитают переждать еще несколько месяцев в надежде на очередное повышение цен.

Валерия Косенкова:

— Спрос остается довольно высоким, а предложение ограничено. Продавцы зачастую придерживают объекты в надежде на дальнейшее увеличение стоимости квартир.

Екатерина Гурьева:

— Для покупателей квартир, относящихся к сегменту бизнес и элит, в 2008 году появятся весьма интересные в плане концепции и качества жилья предложения. Они будут реализованы в рамках как крупных проектов («Парк Сити», «РТИ-Каучук»), так и небольших (клубные дома). Однако цены на эти квартиры будут только расти и по ряду объектов могут вплотную приблизиться к показателям, установленным для самых дорогих лондонских аналогов.

Георгий Кузин:

— Наиболее тяжелая ситуация, на мой взгляд, с жильем бизнес-класса. Значительная доля таких предложений появляется на первичном рынке, а новых проектов сегодня крайне мало. Следовательно, неизбежен дефицит жилья в этом сегменте и увеличение цены квадрата. Стоимость 1 кв. м в средней квартире бизнес-класса (например, трехкомнатной площадью 100–120 кв. м) достигла уже 7–8 тыс. долл. Но даже среди объектов, оцениваемых в миллион долларов, нет большого выбора. Из-за ограничений на строительство коммерческого жилья дефицит сохранится еще долго, поэтому цены будут только расти.

— Уменьшается ли количество сделок с использованием ипотеки?

Валерий Барнинец:

— В целом по рынку количество сделок с использованием ипотечных ссуд достигает 60 %. Число выдаваемых кредитов не сократилось и остается на уровне последних месяцев 2007 года.

Валерия Косенкова:

— Условия кредитования с ноября 2007 года ощутимо ужесточились. Банки подняли процентные ставки, увеличили размер первоначального взноса. Риелторы констатируют, что в последнее время с рынка уходит значительное число покупателей, которые еще летом прошлого года могли бы свободно пройти андеррайтинг в банках.

Георгий Кузин:

— Некоторые банки вообще отказались от ипотеки или усложнили условия выдачи кредитов. В данный момент многие финансовые организации больше заняты проблемами собственной ликвидности. Но тем не менее ипотека востребована, поскольку при таких высоких ценах на жилье это один из основных способов решения жилищной проблемы.

Екатерина Гурьева:

— Ключевой принцип здесь: «Не уверен — не бери в долг». Если же покупатель трезво взвесил свои силы и решился на ипотеку, лучше не ждать, а действовать немедленно, ведь ставки кредитования могут еще повыситься. Проблемы с ликвидностью на внешних рынках, резкое ограничение возможности заимствований за рубежом для российских банков уже привели к коррекции ставок по ипотечным кредитам — они выросли в среднем на 1–2 %. В ближайшей перспективе эта тенденция сохранится, поэтому лучше брать ссуду сейчас.

— Что происходит с альтернативными сделками?

Екатерина Гурьева:

— Провести альтернативные сделки всегда было гораздо сложнее, чем осуществить свободные продажи и покупки, а в условиях роста цен сделать это еще труднее. Если поиск альтернативной квартиры затягивается, то продавец вынужден поднимать цену. У покупателей в данной ситуации выбор небольшой: либо согласиться платить больше, либо смириться с тем, что поиск квартиры надо начинать сначала. Однако в последнем случае найти более дешевый вариант в настоящее время маловероятно.

Валерий Барнинец:

— Сейчас при продаже альтернативных квартир складывается ситуация, характерная для растущего рынка. После того как «собирается цепочка» и найдена последняя квартира (свободная), выясняется, что ее стоимость заметно превышает предполагаемую изначально и необходимо «поднять в цене» или основного покупателя, или всех участников сделки. Далее происходит следующее: либо все находят дополнительные ресурсы, либо сделка разваливается. С учетом того, что в настоящее время порядка 70 % покупателей «ипотечники», которым изыскивать дополнительные ресурсы, как правило, сложно, альтернативные варианты рассыпаются чаще, чем это было на растущем рынке в прошедшие годы, когда ипотечных сделок проводили гораздо меньше.

Ольга Казарина, управляющий компании «ХИРШ — операционные системы»:

— Самый точный индикатор при оценке состояния рынка альтернативных сделок — количество возвращенных авансов. Увеличение этого показателя означает рост числа не доведенных до конца «альтернатив». При спокойном состоянии рынка возвращать авансы приходится крайне редко. Обычно это связано, например, с изменением жизненных обстоятельств участников сделки. Так, осенью у нас в агентстве не было вообще ни одного подобного случая. Сегодня же возвращать приходится почти 40 % авансов.

Валерия Косенкова:

— Альтернатива в настоящий момент — неперспективная схема сделок. Риелторы все чаще отказываются от таких вариантов, поскольку случаев, когда огромная часть работы оказывается проделанной впустую из-за неувязок в цене и последующего развала сделки, становится все больше. Альтернатива — работающий инструмент стабильного или стагнирующего рынка. Поэтому сегодня все чаще проводят простые сделки купли-продажи.

— И о перспективах…

Екатерина Гурьева:

— В целом недвижимость остается хорошим товаром для среднесрочных вложений, который гарантирует, по крайней мере, защиту от инфляции, что особенно актуально на фоне нестабильных финансовых рынков.

Валерий Барнинец:

— По всей видимости, ситуация, начнет меняться в апреле. Мы ожидаем увеличения предложения. И вот здесь основная интрига. Если реальный платежеспособный спрос еще не удовлетворен, то после увеличения предложения может последовать очередной приток покупателей и, как следствие, новый виток роста цен. Если же этого не произойдет, то цены будут по-прежнему повышаться замедленными темпами, на 1–1,5 % в месяц. Однако необходимо отметить снижение активности на рынке в целом, которое наблюдается с декабря прошлого года. Этот факт заставляет задуматься над справедливостью существующих цен.

Валерия Косенкова:

— Цены стабилизируются, по прогнозам экспертов, к маю. Но явного их отката не ожидается.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 11:13 24 апреля 2008

Источник: bpn.ru