Таунхаусы — альтернатива городской квартире?

Таунхаусы в ближнем Подмосковье становятся доступной альтернативой городской квартире! С такими рекламными заявлениями все чаще стали выступать застройщики и риелторы. Но как гласит народная мудрость: доверяй, но проверяй.

Действительно ли подмосковные сблокированные малоэтажные дома доступны по цене и могут рассматриваться в качестве альтернативы жилью в столичных многоэтажках?

Таунхаус в переводе с английского — «городской дом». В большинстве европейских стран так оно и есть, там сблокированные жилые здания — неотъемлемая часть пейзажа городских окраин. К тому же приобрести секцию в подобных строениях может большинство граждан. В России, и в частности в Москве, таунхаусы уже постепенно «встраивают» в новые районы, но это не о них идет речь в рекламных призывах на билбордах, поскольку хаусы в черте столицы по карману лишь избранным. Альтернативой московской квартире может стать только дом, расположенный в уютном тихом пригороде.

По данным компании «Терра-недвижимость», сегодня в Подмосковье насчитывается более 55 поселков таунхаусов с учетом мультиформатных, то есть тех, где есть еще и отдельно стоящие дома. Их география достаточно обширна — практически все направления области (явными лидерами, как и во всем сегменте загородного строительства, являются Новорижское, Калужское, Рублево-Успенское и Дмитровское шоссе). Однако далеко не каждый таунхаус, выставленный на рынке, может стать достойной альтернативой городской квартире — играет роль удаленность от города. Порядка 13% поселков с сблокированными домами расположены за 30–55 км от МКАД. Так что время, затраченное на дорогу от дома до работы, да еще с учетом пробок, делает жизнь в таунхаусе достаточно утомительной, а хорошая экология и отличная спортивно-развлекательная инфраструктура в шаговой доступности не компенсируют этих трудностей.

Альтернативных вариантов станет еще меньше, если принять во внимание, что в число этих 55 поселков вошли и те, которые расположены за 101-м километром. Нужно исключить и Рублевку, где стоимость квадратного метра в таунхаусах может превышать 6,5 тыс. долл. Правда, справедливости ради следует отметить, что ни Барвиху Club, ни Барвиху Village, ни даже самый дешевый и менее презентабельный из них поселок Флоранс, где 260–375 кв. м продают за 2–3 млн долл., никто и не предлагает в качестве альтернативы московскому жилью. И если уж быть до конца откровенным, то и по остальным направлениям, особенно если поселки находятся в пределах 15 км от МКАД, вариант, когда стоимость таунхауса будет сопоставима с ценой столичного жилья, не всегда можно найти. Так, в поселке Новоархангельское, расположенном на седьмом километре Новорижского шоссе, минимальная стоимость секции площадью 197 кв. м составляет 745 тыс. долл. По этому же направлению, но в 15 км от кольцевой, в поселке Маленькая Италия, блочное жилье предлагают от 1,17 млн долл., но при этом оно в полтора раза больше по площади — 345 кв. м. В поселке Осень, на девятом километре Калужского шоссе, начальная цена на секцию площадью 260 кв. м уже порядка 880 тыс. долл.

Дома–дуплексы (по две секции) в семи километрах от МКАД по Ленинградскому шоссе в Терехове, продают от 800 тыс. долл. за 278 кв. м. Необходимо учитывать и то, что варьируется и размер маленького земельного надела под окном, где-то он не больше двух соток, а есть и семь соток. Именно высокая цена на землю в непосредственной близости от МКАД делает все, что здесь возводят, «золотым». Большинство застройщиков утверждают, что выгоднее использовать дорогие участки под многоэтажные комплексы или жилье de luxe. Таунхаусы в этом случае оказываются промежуточным вариантом: на дорогие трудно найти покупателей, а дешевые построить нереально — средняя цена сотки в этой зоне не менее 15 тыс. долл.

Итак, если исключить все не альтернативные поселки таунхаусов, в активе у потенциального покупателя останется порядка 30 вариантов. В оставшихся поселках примерно половину таунхаусов выставляют на рынке по цене 550–600 тыс. долл., плюс внутренняя отделка, и это не 100 кв. м, как в трехкомнатной квартире в многоэтажке, а не менее 200. В итоге опять получается, что далеко не всякое московское жилье можно поменять на уютный дом с приусадебной территорией.

Тогда какую альтернативу имеют в виду на рекламных плакатах? «Мы говорим о жилье бизнес-класса, — отвечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «Терра-недвижимость». Попробуйте купить в столице квартиру подобного класса площадью 100 кв. м меньше чем за 700 тыс. долл.! Придется поискать. Такие объекты являются довольно ходовым товаром и на рынке не залеживаются. К тому же придется заплатить за парковочное место. А, например, в поселке бизнес-класса Павлово-2 на Новой Риге (скоростная трасса, 10–15 минут от МКАД), на начальном этапе продаж цена на таунхаусы составляла те же 700 тыс. долл., но за 250 кв. м. Вот и получается, что квартира равноценна таунхаусу. Но это в поселке Павлово-2, а на рынке появляются предложения и за 500 – 600 тыс. долл., правда не на таких скоростных трассах, так что в меньшую сумму можно уложиться. В конечном счете выходит, что таунхаус с собственным гаражом, небольшим приусадебным участком с учетом затрат на отделку обойдется в ту же сумму, что и 100 кв. м в высотке с двумя парковочными местами. Выбор за покупателем».

Есть и более дешевые варианты, правда их не много. На Ленинградском шоссе в 11 км от МКАД, в Ивакино-Покровском, средняя цена секции общей площадью 140–195 кв. м составляет 300 тыс. долл. На Ярославском шоссе в 10 км от МКАД, в поселке Ярославский, — начальная цена 400 тыс. долл., на Каширском шоссе в 15 км от Москвы, в поселке Южный, — от 450 тыс. долл. за 180–330 кв. м.

«Необходимо помнить, — уточняет Ляля Тихомирова, специалист отдела элитной недвижимости компании «Бест», — что стоимость квадратного метра в таунхаусе все равно ниже, чем в квартире многоэтажного дома. К тому же сблокированные дома имеют автономные коммуникации, гараж, земельный надел, необходимую инфраструктуру. Да и свободная планировка позволяет воплотить любые дизайнерские фантазии. Минус, пожалуй, один — пробки на дорогах».

Но можно ли квартиру экономкласса поменять на таунхаус, причем недалеко от Москвы? Вряд ли. Самый дешевый вариант сегодня только один. В 23 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, в поселке Мечта, предлагают секции общей площадью 110–190 кв. м по цене от 220 до 365 тыс. долл. Но даже при условии, что кто-то станет счастливым обладателем объекта за 220 тыс. долл., ему придется вложить значительные средства в отделку и ремонт.

На таком расстоянии от МКАД недорогих таунхаусов не может быть, говорят специалисты рынка загородной недвижимости. Более того, такие предложения, как в поселках Мечта или даже Ивакино-Покровское, не станут нормой для загородного рынка.

«Как построить дешево, мне не ясно, — говорит Тимур Сайфутдинов. — Что бы мы ни делали, меньше тысячи долларов за квадратный метр не получится. Добавьте стоимость земли: чем ближе участок к столице, тем он дороже. Да и подведение коммуникаций — дорогое удовольствие. Например, в Москве официальная оплата за киловатт электричества и технические условия составляет 120 тыс. руб. И это не считая других поборов. Определенные трудности существуют с подключением газа и проч. Как вы понимаете, все это не удешевляет конечный продукт. Так что таунхаусы будут все дальше уходить от Москвы, и в перспективе их начнут строить вокруг рекреационных зон».

Непосредственный застройщик относительно недорогого поселка Ивакино-Покровское, генеральный директор компании Urban Group Иван Богатов высказывает несколько иную точку зрения. «Нужно использовать плотную застройку, не самые дорогие стройматериалы, но всегда помнить о качестве. И это очень важно. На рынке есть объекты за 200 тыс. долл., но они, как правило, значительно уступают по качеству более дорогим аналогам. Ради экономии их возводили по очень популярной канадской технологии: брус, сэндвич, фанера. Но делали нашими руками, из нашей невысушенной древесины. В итоге — кривые стены и окна, которые не закрываются. Хотя никто не спорит: сама по себе технология хорошая и можно при правильном подходе строить недорогие и качественные дома. Надо только правильно выбирать материалы. Опять же можно использовать силикатные блоки и плиты фасадного утеплителя».

Кстати говоря, именно из такого материала начали строить поселок таунхаусов Маленькая Шотландия в 14 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. И возводит его не кто-нибудь, а компания «ИНКОМ», прежде интересовавшаяся только объектами элит- и бизнес-классов. Стартовая цена самого дешевого дома площадью от 135 кв. м составляет 280–300 тыс. долл. «Эти дома намного привлекательнее, чем московские квартиры, — говорит Наталья Иванова, директор по продажам департамента малоэтажной застройки девелоперского подразделения компании «Инком». Не каждый может купить в Москве квартиру площадью 160 кв. м по существующим расценкам. Мы же пока предлагаем подобный метраж от 280 тыс. долл. Добавьте к этому участок от двух до шести соток, где можно что-то посадить или просто отдохнуть на свежем воздухе. Вся необходимая инфраструктура позволяет совмещать преимущества городской жизни и дачной. Здесь есть комфорт, которого зачастую так не хватает в столичной квартире».

Закрытые продажи в поселке Маленькая Шотландия начались еще в декабре, но цены за четыре месяца успели увеличиться на 10%. Сейчас, когда объявлены открытые продажи, понятно, что рост стоимости станет более стремительным. А тем, кто предпочитает Новую Ригу, надо держать руку на пульсе. В ближайшее время компания «Большой город — Девелопмент», новый игрок на загородном рынке, начнет строительство поселка таунхаусов в районе Павловской слободы в промежуточном сегменте эконом- и бизнес-классов. Жилье с приусадебным земельным участком не более четырех соток, без собственной инфраструктуры будут возводить с высокой плотностью застройки, используя альтернативные строительные материалы.

Стоимость секции, как уверяют застройщики, не превысит бюджетного ценового диапазона и будет приемлемой для данного района. Осталось подождать начала продаж.

Безусловно, при любом раскладе жить в таунхаусе на природе, в тишине, когда под рукой находится все необходимое в смысле инфраструктуры, конечно же, лучше, чем в столичной высотке.

Но вопрос в другом: может ли таунхаус стать альтернативой московской квартире? Ответ: далеко не каждой.

Светлана Осипова

Дата публикации: 12:17 30 апреля 2008

Источник: bpn.ru