Проблемы недействительности сделки

Купив квартиру, человек может оказаться в ситуации, когда его право собственности на недвижимость будет поставлено под сомнение. Суд, рассмотрев претензии заинтересованных лиц, может признать сделку недействительной и вернуть жилье прежнему хозяину. Как с наименьшими потерями преодолеть подобные обстоятельства, советует юрист Алексей Абрамов.

— Мы приобрели через знакомых квартиру у пожилой женщины. Через некоторое время ее дети заявили, что мать была не в себе, когда заключала договор, поэтому они будут оспаривать сделку в суде. Мы узнали, что владелицу квартиры признали недееспособной через шесть месяцев после подписания всех документов. Может ли суд в такой ситуации признать сделку недействительной?

— В соответствии с п. 2 ст. 177 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) сделка, совершенная гражданином, которого впоследствии признали недееспособным, может квалифицироваться судом недействительной, если доказано, что в момент ее заключения гражданин не понимал значения своих действий или не мог руководить ими. С таким иском в суд имеют право обратиться опекун недееспособного гражданина. Если сделку признают недействительной, то каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное в натуре (деньги или квартиру).

— Мой муж оформил договор купли-продажи однокомнатной квартиры, собственниками которой на праве общей долевой собственности являлись родные брат и сестра. Деньги за квартиру они получили. Сестра на момент подписания договора состояла на учете в психоневрологическом диспансере, но не была ограничена судом в дееспособности. Впоследствии она обратилась к юристу с просьбой признать сделку недействительной. Брат это делать отказался. Может ли суд удовлетворить иск?

— Да, суд может признать такую сделку недействительной, поскольку она является оспоримой. В соответствии с ГК РФ сделка, совершенная дееспособным гражданином, который в момент ее проведения не понимал значения своих действий, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены. В этом случае наступает двойная реституция, то есть вы возвращаете долю сестры, а она обязана вернуть деньги. Если брат не настаивает на признании сделки недействительной, то его доля останется у вас.

— Какой срок исковой давности существует для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной? Я слышал, что год или три. В каком случае год, а в каком три?

— Недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Оспоримая сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона, может быть признана судом как действительной, так и недействительной.

Если сделка ничтожная, то срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности сделки составляет три года. Если же сделка оспоримая, то на попытку признать ее недействительной отводится один год. Отсчет срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Общие основания для признания сделки недействительной установлены Гражданским кодексом РФ.

— Мой муж продал квартиру, которая являлась нашей совместной собственностью. Она находится в другом городе, и о случившемся я узнала только спустя десять месяцев. Можно ли признать сделку недействительной и какой срок для этого у меня есть?

— Да, можно. В соответствии с Семейным кодексом РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью (а продажа квартиры есть не что иное, как распоряжение) или государственной регистрации необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания ее недействительной в судебном порядке.

У вас есть еще время, чтобы обратиться в суд, так как признать подобную сделку недействительной можно в течение года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о ее совершении.

— Я приобрел квартиру у человека, который, как оказалось, не имел права ее продавать. Но я этого не знал и не мог знать. Теперь предстоит судебный процесс. Неужели квартиру отберут?

— Для ответа на этот вопрос следует изучить подробности дела.

Если вы не знали и не могли знать, что покупаете квартиру у лица, не имеющего права на ее продажу, то являетесь добросовестным приобретателем.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ собственник может истребовать свою квартиру у добросовестного приобретателя только в том случае, если лишился недвижимого имущества помимо своей воли, вследствие обмана.

Если суд займет сторону прежнего собственника, то квартиру придется вернуть. Кроме того, собственник может потребовать возмещения всех доходов, которые новый владелец извлек или мог извлечь из использования недвижимого имущества (например, сдавая квартиру внаем). Но и вы, как добросовестный приобретатель, вправе требовать возмещения затрат на улучшение квартиры (ремонт).

— Квартира, которую мы решили купить, во время осмотра выглядела чистой, словно только после ремонта. Но через некоторое время, когда мы вернулись в нее уже после оформления документов, помещение было не узнать. Обои везде покрылись плесенью, каким-то грибком. Как сказали специалисты, для того чтобы уничтожить его, необходим не один месяц работы. Какие требования можно предъявить продавцу?

— Требуйте в суде признания договора недействительным. В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, которое имеет существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Кроме того, вы имеете право потребовать от продавца возмещения причиненного реального ущерба, доказав, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если суд признает договор недействительным, то вам вернут деньги, а вы — квартиру.

— Бабушка в наследство оставила моему 18-летнему сыну квартиру. Поскольку он живет с нами, мы сдали ее в аренду. Однако боюсь, что сын продаст квартиру. Можно ли будет в этом случае признать сделку недействительной?

— Если вашему сыну уже исполнилось 18 лет и он является единоличным собственником квартиры, то может самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Признать сделку недействительной удастся в том случае, если ваш сын недееспособен или ограниченно дееспособен.

— Правда ли, что если с момента купли-продажи прошло три года, то можно уже не бояться признания сделки недействительной, ведь срок исковой давности истек?

— Нет, не правда. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Для оспоримой сделки — один год.

К тому же, если срок исковой давности пропущен по уважительной причине (например, тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность истца и т. п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности считаются уважительными в том случае, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности. И еще необходимо помнить, что суд применяет исковую давность только по заявлению, сделанному до вынесения судом решения. То есть иск, поданный после окончания срока исковой давности, будет рассмотрен судом в любом случае.

Дата публикации: 12:20 30 апреля 2008

Источник: bpn.ru