Размер имеет значение

Слышал, что, когда покупаешь квартиру в строящемся доме, она потом может оказаться чуть больше, чем предполагалось. И что, приходится доплачивать?

Ответ: Если вы купили жилье по инвестиционному договору, то есть на этапе строительства, вы заплатили за количество квадратных метров, соответствующее проектному плану. Однако в силу самых разнообразных технических факторов к завершению строительства параметры квартиры могут немного расходиться с планом. После сдачи дома и обмера квартир техниками БТИ будут получены точные данные о площадях, причем они могут оказаться как немного больше, так и немного меньше того, на что вы договаривались с застройщиком.

Обычно в договоре закреплены обе ситуации, предполагающие либо доплату, либо возврат «переплаченных» денег исходя из стоимости квадратного метра. Очень важно при заключении договора обратить внимание на то, чтобы такие обстоятельства в нем были описаны.

Консультант: Юлия Купко, заместитель генерального директора компании «Кредитмарт» по правовым вопросам.

Мы с женой - арендаторы со стажем. Нашли подходящую квартиру, но выяснили, что она неприватизированная. По закону можем ли мы снять такое жилье, чтобы потом не было проблем?

Ответ: Закон допускает сдачу в аренду жилья, принадлежащего государству (ст. 76 ЖК), - это называется поднаем. Для этого проживающему в квартире надо, во-первых, получить письменное разрешение наймодателя (то есть государства) и всех членов семьи, вписанных в договор социального найма. При этом после сдачи площадь квартиры на одного проживающего не должна быть ниже нормы. То есть сдать всю квартиру, скорее всего, не получится - только комнату. И то, если в муниципальной квартире проживает не много человек.

Самое сложное, как вы догадываетесь, получить разрешение муниципалитета на сдачу в аренду части квартиры. В риелторских агентствах нас уверили, что это практически невозможно. Если хозяева муниципального жилья предлагают вам стандартный договор аренды, знайте, что, подписывая его, вы совершаете незаконную сделку. Распоряжаться квартирой как своей собственностью хозяева не вправе. И если, например, подкованные юридически соседи «настучат» на вас в налоговую, разговор будет коротким - договор признают недействительным, а вас в кратчайшие сроки выселят. Правда, хозяев обязуют вернуть вам уплаченные за весь период аренды деньги. Если денег у них нет (а в большинстве случаев, как показывает практика, их нет), вы будете получать процент от МРОТ до тех пор, пока хозяин не выплатит всю сумму, - это может занять несколько лет.

Иногда хозяева предлагают «хитрый» договор аренды, где вместо «квартиры» прописывается «имущество, находящееся в квартире». Таким образом вы арендуете не помещение, а имущество, находящееся в этом помещении (мебель, стиральную машинку...), и приобретаете право им пользоваться. Это своеобразная «лазейка» в законодательстве, придуманная агентами недвижимости. Нарушаете ли вы закон, подписывая подобное соглашение? И могут ли вас за это привлечь к ответственности?

В опрошенных нами агентствах подобных прецедентов не было. Если хозяин не нарушает закон и платит со своего дохода налог, ему, вероятно, бояться нечего.

Собираюсь в кооперативе в кредит купить кирпичный гараж. Есть ли банки, кредитующие покупку такой недвижимости под ее же залог или на каких-либо других условиях?

Ответ: С юридической точки зрения гараж в гаражно-строительном кооперативе - это недвижимое имущество, на которое может быть получен ипотечный кредит. Однако на практике случаи оформления ипотечного кредита на приобретение гаража единичны. Большинство банков не предоставляют такой возможности потенциальным клиентам. Сегодня гораздо более распространенный вариант кредитования подобных приобретений - потребительский заем или предоставление средств под залог уже имеющейся недвижимости.

Консультант: Николай Грачев, руководитель юридической службы экспертного риелтбюро «Тактик & Практик»

Слышали, что можно деприватизировать жилье, передав его в собственность государства. Что такое деприватизация жилого помещения? Когда она возможна, в каких случаях может быть выгодна жильцам, а в каких - нет?

Ответ: Под деприватизацией, или расприватизацией (это более корректный термин), подразумевается, что жильцы могут добровольно передать приватизированную квартиру в государственную или муниципальную собственность. Расприватизация возможна, если жилье свободно от обязательств, то есть не заложено и не имеет долгов, к примеру по квартплате. И еще оно должно быть единственным местом постоянного проживания его обитателей. Соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими люди (в Москве это Департамент жилищной политики и жилищного фонда) обязаны принять жилые помещения в собственность на основании обращения владельцев и заключить с ними договор социального найма.

Расприватизация прежде всего выгодна тем, кто не может и/или не хочет нести бремя содержания собственности, например тратиться на капитальный ремонт здания. Также при несчастных случаях, связанных с риском разрушения или утраты приватизированного жилья (к примеру, при взрыве бытового газа), органы власти формально не несут ответственности за его возмещение. Помимо этого при сносе дома тем, кто живет «по соцнайму» (то есть не является собственником), предоставляется жилое помещение исходя из предусмотренной нормы (в Москве - 18 кв. м на человека). Получается, нескольким жильцам однокомнатной квартиры это может сулить значительное увеличение занимаемой площади. А вот, скажем, единственному собственнику большой двухкомнатной квартиры расприватизация не принесет желаемого результата, то есть получить большее жилье в новом доме не получится.

У социального найма есть кроме потенциальных выгод и потенциальные неудобства. Наниматель в отличие от собственника не может распорядиться жильем (например, продать, завещать, подарить квартиру). В этом один из главных минусов расприватизации. А еще расприватизированную квартиру граждане уже не смогут «приватизировать назад» бесплатно, так как данным правом можно воспользоваться только один раз.

Консультант: Николай Грачев, руководитель юридической службы экспертного риелтбюро «Тактик & Практик»

Дата публикации: 12:38 30 апреля 2008

Источник: bpn.ru