Загородное жилье: лучше меньше, да лучше

Летняя стабилизация цен и последовавшее за ней осеннее затишье, которые наблюдались на рынке столичного жилья в 2004 году, практически не затронули сектор загородной недвижимости. Рынок подмосковных коттеджей живет по своим законам и не зависит от ситуации с куплей-продажей других категорий недвижимости. Тем не менее минувший год и в этом сегменте рынка ознаменовался интересными событиями и новыми тенденциями, которые предопределили развитие рынка коттеджных поселков на ближайшее время.
 
Загородные дома для постоянного проживания — явление для столичных жителей относительно новое. Все возраставший спрос, не компенсировавшийся достаточным количеством предложений, привел к тому, что в последние годы не только неуклонно росли цены на загородное жилье, но и постоянно наращивались темпы его строительства. На прибыльный рынок за «легкими деньгами» устремились не слишком компетентные застройщики, к тому же о качестве жилья в такой гонке заботились далеко не все.

В этом плане год 2004-й можно назвать переломным: продажи в «неудачных» поселках застопорились, цены не только остановились, но и начали снижаться по отдельным объектам. В то же время спрос на хорошо продуманные проекты продолжил расти, соответственно, увеличилась стоимость квадратного метра коттеджей в подобных поселках.

«В течение последних лет застройщики приобрели довольно много подмосковной земли, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Борис Игнатов. — Земли бывших колхозов, совхозов, пионерлагерей распродавались активно и не слишком дорого. Все эти участки застраивались коттеджами, поскольку доходность подобной деятельности была весьма высока. Причем застройщики, видя огромный спрос, не продумывали проекты, главной задачей было построить как можно больше. В результате предложение выросло, а покупатели стали более требовательными, и неудачные проекты перестали продаваться. Рынок коттеджных поселков «провис», многие застройщики теперь не могут избавиться от возведенного жилья».

Похожее мнение высказывает и директор салона загородной недвижимости «Резиденция» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Хворов: «Раньше достаточно было вывести на рынок поселок — сразу «набегали» покупатели и становились в очередь. Это происходило только в силу узости рынка и ограниченности предложения. Сейчас ситуация изменилась. Спрос зависит от потребительских качеств поселка».

По труду и награда

Практически все риэлторы констатируют, что покупатели жилья становятся все более взыскательными и грамотными в вопросах приобретения недвижимости. «В прошлом году были выявлены основные направления, по которым развивается покупательский спрос, — говорит директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов. — Сегодня покупателю нужен не просто отдельно стоящий дом, а коттедж в организованном поселке с собственной инфраструктурой, охраной и службой эксплуатации. При этом дом должен находиться не в чистом поле, а рядом с лесом или водоемом (лучше, если есть и то и другое)».

Подобным жестким требованиям, естественно, соответствует далеко не все загородное жилье. Одним из примеров неудачного строительства, по мнению директора департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard Андрея Васильева, может служить поселок таунхаусов Подушкино-таун, включающий 22 квартиры и расположенный в 12 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. «Поселок построен более двух лет назад, и за это время было реализовано немногим более половины квартир. В данном случае полностью отсутствует продуманная концепция застройки. Площади квартир достигают 540 кв. м, отсутствует развитая инфраструктура, подъездные пути разбиты. Единственным достоинством поселка является его местоположение, но в сложившихся условиях высокой конкуренции даже оно не смогло повлиять на спрос. Цены здесь выросли чуть более чем на 20% за два года, то есть данный проект никак нельзя отнести к инвестиционно привлекательным», — говорит А. Васильев.

По мнению А. Хворова, все выставленные на продажу поселки можно условно разделить на три группы: проекты, где «все плохо» и продажи застопорились, группа, в которой дела идут «ни шатко, ни валко», и поселки, дома в которых продаются очень хорошо. «К первой группе относятся так называемые несбалансированные поселки, — считает директор салона «Резиденция». — Например, такие, где на десяти сотках стоит дом площадью 400 кв. м. Или наоборот: на 30 сотках — дом площадью 150 кв. м. Сюда же можно отнести многоэтажные особняки, которые сейчас не пользуются особым спросом, или поселки, где есть проблемы с коммуникациями, с инфраструктурой. Для покупателей это означает, что они вложили деньги в заведомый долгострой или недострой, поэтому риск того, что вложения не вернутся, достаточно велик».

Вторая группа поселков, в которых дела идут «средне». «Причиной этого также являются ошибки при планировании: кто-то использует плохой строительный материал, кто-то предлагает не слишком удачные планировки. Но есть поселки, где дома раскупаются «на ура», потому что они полностью отвечают запросам современного потребителя и даже «смотрят немного вперед». Для коттеджных поселков это обязательное условие, поскольку они строятся два–три года и за это время не должны устареть», — говорит А. Хворов.

Что почем?

Все это привело к тому, что ценовая ситуация на рынке загородного жилья развивается неравномерно. По мнению Б. Игнатова, на удачных коттеджных поселках, которые пользуются спросом, застройщики и девелоперы по-прежнему зарабатывают, но в целом этот бизнес перестал быть столь прибыльным, как раньше.

«На неудачные проекты цены должны падать, — считает гендиректор агентства «Кутузовский проспект». — Но продавцы пока не готовы опустить их ниже себестоимости строительства. Много «ошибочных» поселков, которые не отвечают всем требованиям покупателей, сегодня находятся в «подвешенном» состоянии. Можно предположить, что самые неудачные проекты застройщики в дальнейшем будут продавать ниже себестоимости, чтобы не понести еще большие убытки и вернуть хотя бы часть затраченных средств. Уже есть предложения о продаже коттеджей по себестоимости, но пока только оптом».

Тенденция к остановке роста и снижению цен в неудачных поселках существенно повлияла на ценовую ситуацию на всем рынке загородной недвижимости. По мнению А. Васильева, «главным событием 2004 года можно назвать резкое снижение темпов роста цен на объекты загородной недвижимости. Такого не было с кризиса 1998 года».

Причиной создавшейся ситуации стали не только остановка продаж в некоторых поселках и общее насыщение рынка загородной недвижимости во всех ценовых сегментах. А. Васильев называет еще несколько причин, которые привели к снижению темпов роста цен: «На рынке загородной недвижимости отразилась сложная ситуация в банковском секторе: ожидания игроков рынка, что население изымет деньги из банков и вложит в недвижимое имущество, не оправдались. Кроме того, банки сократили программы кредитования застройщиков недвижимости. Другой причиной стала история с ЮКОСом, вызвавшая отток иностранных инвестиций и вывод капиталов из страны крупными представителями российской бизнес-элиты». Повлияли на цены и многочисленные разговоры и публикации о нарушениях при предоставлении земельных участков под строительство, а также заявления замруководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования О. Митволя по поводу сноса коттеджей, построенных без должных согласований. Отсутствие четкого понимания правовых вопросов, касающихся землепользования, тоже отрицательно сказалось на покупательской активности, отмечает А. Васильев.

Тем не менее стоимость загородных домов хотя и не прежними темпами, но продолжает расти. «Падения цен пока нет, так как рынок еще не переполнен, — считает А. Хворов. — Однако тенденция массового строительства коттеджных поселков в 2004 году продолжилась, их количество возросло примерно на 40%. Если предложение будет увеличиваться такими же темпами еще два–три года, то цены должны начать снижаться. Правда, тогда понизится рентабельность, и «шальные» капиталы уйдут из этого бизнеса».

Необходимо отметить и тот факт, что пока далеко не все застройщики, столкнувшиеся с трудностями при реализации поселков, снижают цены. По словам директора салона «Резиденция» А. Хворова, «застройщики рассчитывают успеть продать свой товар по прежней цене, поскольку на сегодняшний день рынок еще не полностью насыщен. Кроме того, по мере готовности поселка стоимость зданий и участков все-таки возрастает. Многие продают полностью готовые коттеджи или дома высокой степени готовности. Если кто-то и снижает цены, то не в рекламных объявлениях, а лишь в непосредственной беседе с покупателем. Застройщики понимают: стоит распространить информацию, что где-то продают коттеджи по себестоимости, тут же появятся люди, которые захотят купить их еще дешевле, а этого допускать нельзя. Поэтому снижение цены происходит только в индивидуальных переговорах, пока это не стало массовым явлением. Хотя в дальнейшем такой вариант не исключен».

Цены будут и расти, и падать

Поскольку ситуация на рынке загородного жилья складывается довольно сложная и неоднозначная, большинство риэлторов не решаются давать точные прогнозы о том, как будут развиваться события в дальнейшем.

По словам А. Васильева, сегодня «большинство потенциальных покупателей загородной недвижимости заняли выжидательную позицию, и в ближайшем будущем, когда окончательно прояснятся правовые, экономические и политические аспекты, следует ожидать существенного повышения спроса в данном сегменте рынка с соответствующим увеличением цен. Их рост будет колебаться в пределах 20% в год. Продолжится расслоение рынка и появится более четкая граница между удачными и неудачными проектами в связи с насыщением рынка и ростом информированности потребителя о качестве загородной недвижимости. Вследствие этого рост цен по успешным проектам будет составлять до 40–50%, а по неудачным проектам удорожания практически не будет».

Но надеяться на то, что коттедж скоро можно будет приобрести за бесценок, не стоит: бесплатный сыр обычно бывает только в мышеловке.

***

Иван ВОРОБЬЕВ, Аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Интерес покупателей к организованным коттеджным поселкам продолжает расти. В 2004 году окончательно сформировалась концепция строительства таких объектов: поселки, застраиваемые домами по нескольким оригинальным проектам единым подрядчиком, со своей службой эксплуатации, инфраструктурой и т. п.
Отделка и планировка коттеджей становятся все более индивидуальными, типовые «коробки» отодвигаются на второй план.

Минувший год был отмечен стабильным ростом предложения. Особенно интенсивно застраивалось Новорижское шоссе, что привлекло сюда большое количество покупателей. В результате рост цен по Новой Риге превысил 25%.

Стоит упомянуть, что очень плохо сейчас продаются четырех–пятиэтажные кирпичные «дворцы», возведенные семь–десять лет назад, равно как и довольно неплохие дома, но построенные на неоправданно маленьких (шесть–десять соток) участках. Отсутствие современных коммуникаций и централизованного обслуживания служит дополнительным отталкивающим фактором для покупателей.

Общие тенденции рынка загородной недвижимости отразились и на рынке земли. Рост цен на земельные участки и землеотводы не превысил в среднем 20% за год. Наиболее дорогими и ликвидными направлениями являются, как и прежде, Новорижское и Дмитровское, «потолок» цен для них — $35 тыс. за сотку (Рублевка, где цена сотки доходит до $90 тыс., стоит особняком). Средние цены по указанным направлениям вполне сопоставимы и составляют порядка $20 тыс. за сотку. «Аутсайдеры» — Варшавское, Симферопольское, Горьковское и Щелковское направления. У них верхняя отметка цен за сотку не превышает $6 тыс., а средняя цена колеблется в районе $3 тыс.

Владимир ЯХОНТОВ, Директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— На сегодняшний день в Подмосковье строится около 250 коттеджных поселков — это примерно 10–12 тыс. домов. Но в 40% случаев это только декларация строительства. Продается в основном поле, огороженное забором, — земля с подрядом. По оценкам наших экспертов, из этих 250 поселков в течение ближайших двух лет достроятся только 40 — не более 1,5–2 тыс. домов, которые будут раскуплены еще до конца строительства.

Рынок загородной недвижимости, в том числе вторичный, еще не развит. Не хватает серьезных девелоперов, которые могут довести проект до конца, а затем грамотно и быстро его реализовать. Не хватает и компаний, которые профессионально занимаются продажей загородных домов. Если на московском рынке работает более 2 тыс. риэлторских фирм, то на загородном — всего около 20. Нехватка профессионального девелопмента, риэлторских компаний с обширной информационной базой и толковыми агентами, которые помогают в поиске загородной недвижимости, приводит к дефициту и росту цен.

Сейчас активно идет скупка подмосковной земли в частную собственность. Подмосковная земля — ограниченный и дорогой ресурс, к тому же хороших территорий осталось не так много. Наиболее популярны на рынке загородной недвижимости инвестиции в землю с целью дальнейшей перепродажи. Девелоперы тоже скупают землю, но менее активно, поскольку практически все занимаются своими проектами строительства.

Динамика роста цен на недвижимость и земельные участки в Подмосковье показала, что первичным является рост цен на землю, который тянет за собой увеличение стоимости недвижимости. В этом году цена земли в Подмосковье увеличилась на 50%, а стоимость коттеджей — на 30%.

Дата публикации: 10:10 31 января 2005

Источник: bpn.ru