Здравствуйте, ПИФы — племя младое, незнакомое

Паевые инвестиционные фонды недвижимости обретают все большую популярность. Действительно, этот способ вложений кажется довольно привлекательным: и доходный, и «прозрачный», и относительно безопасный. Основными игроками рынка остаются представители крупного бизнеса. Для большинства «частников» паевые фонды пока малодоступны. Однако есть надежда, что уже в этом году у частных инвесторов появится возможность выбирать среди ПИФов, инвестирующих средства в недвижимость.
 
Конечно, возможностью вложить деньги в недвижимость и получать стабильный доход, купив пай фонда за несколько тысяч долларов, с удовольствием воспользовались бы многие. Тем более этот способ инвестирования не требует специальных экономических знаний. Инвестированием денежных средств пайщиков с целью получения максимального дохода занимаются специалисты управляющей компании.

Кроме того, ПИФы надежнее, чем фонды акций, которые предполагают большие прибыли наряду с высокими рисками. При этом минимизированы инфраструктурные риски, и можно не беспокоиться, что на каком-то из этапов инвестирования деньги вкладчиков бесследно исчезнут. Во избежание манипулирования средствами пайщиков имущество ПИФа хранится не на счетах управляющей компании, а на отдельных счетах самого фонда. Контроль за работой ПИФа осуществляется рядом не зависящих от управляющей компании организаций, главная из которых — Федеральная служба по финансовым рынкам.

ПИФы для «чайников»

Механизм входа в ПИФ недвижимости достаточно прост. Сначала нужно выяснить, под управлением каких компаний находятся паевые фонды недвижимости и являются ли они публичными, т. е. рассчитанными на частных вкладчиков. После этого необходимо обратиться в выбранную управляющую компанию с намерением приобрести пай фонда.

Выбор, надо сказать, невелик:  на сегодняшний день только несколько фондов продают паи «частникам». На более развитом рынке фондов пайщик имеет возможность выбирать проект того или иного фонда, который покажется ему наиболее перспективным с точки зрения доходности. Но на данном этапе частным инвесторам приходится довольствоваться тем, что есть.

Востребованность конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) для финансирования проектов, связанных с недвижимостью (ее строительством и эксплуатацией), во многом зависит от юридической гибкости такой схемы, а также от наличия налоговых льгот.

Ввиду того что законодательством не прописана четко процедура регистрации прав на недвижимое имущество на паевой инвестиционный фонд, ряд управляющих компаний заключили так называемые договоры инвестирования, договоры долевого участия в строительстве и иные подобные договоры.

В настоящее время законодательство не регулирует использование вышеупомянутых договоров в качестве инвестиционных объектов для ПИФов. Между тем большая часть закрытых ПИФов недвижимости вкладывает средства в такие инвестиционные инструменты, и это несет дополнительные риски для пайщиков этих фондов.
Одной из главных задач Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) России является защита прав и законных интересов инвесторов, и она делает все возможное, чтобы минимизировать возникающие риски.

В конце декабря 2004 года ФСФР выпустила информационное письмо, в котором разъясняет, что договоры долевого участия в инвестировании строительства не могут входить в состав активов закрытых паевых и акционерных фондов. Инвестиционный контракт является рискованным финансовым инструментом, поскольку представляет собой не зарегистрированное имущественное право, а право требования к застройщику получить объект недвижимости. Право требования не может входить в активы паевого фонда.

Однако, учитывая тот факт, что достаточное количество закрытых ПИФов недвижимости используют этот вид инвестиций, ФСФР не намерена запрещать его, поскольку это нанесло бы серьезный удар по индустрии закрытых ПИФов и жилищному строительству. В связи с этим ФСФР решила усовершенствовать нормативную базу о паевых фондах, сформулировав требования к инвестиционным контрактам, которые могут использоваться как объект для вложения активов паевых фондов.

Была создана рабочая группа по разрешению данного вопроса, в которую вошли представители ФСФР, Национальной лиги управляющих и эксперты управляющих компаний, имеющих ЗПИФы.

С 1 апреля 2005 года вступает в силу Федеральный закон об участии в долевом строительстве, который устанавливает требования к застройщику и к договору участия в долевом строительстве.

В настоящее время рабочая группа разрабатывает изменения в нормативную базу по ПИФам недвижимости, которые помогут минимизировать риски, возникающие у инвесторов при заключении договоров участия в долевом строительстве.

Разновидностей фондов недвижимости всего три. Наиболее распространенные из них — девелоперские и рентные фонды. Первые создаются для финансирования перспективных проектов. Они занимаются строительством объектов жилой или коммерческой недвижимости и получают прибыль от продажи готовых зданий или квартир. Рентные фонды (или так называемые фонды денежного потока) занимаются управлением недвижимостью: приобретают готовый объект и получают доход от сдачи его в аренду.

Второй вариант более консервативный, следовательно, более безопасный, поскольку исключает девелоперские риски, связанные со строительством. Но он, как правило, и менее прибыльный. Доходность девелоперских фондов может составить более 30% годовых, а рентные приносят до 20%.

Исполнительный директор управляющей компании «Blackwood Фонды недвижимости» Артем Цогоев называет и третий вид — фонды, созданные для оптимизации налогообложения. «Основной смысл работы фонда, — рассказал он, — снизить налоги компаниям, которые передают свою недвижимость в этот фонд. Недавний пример — совместный проект ОАО «Торговый дом «ГУМ» и УК «Тройка Диалог».

«За» и «против»

Но при всей внешней привлекательности ПИФов недвижимости частные вкладчики не толпятся в очереди за паями. Сегодня в России насчитывается 42 паевых инвестиционных фонда недвижимости, но только четыре–пять из них доступны массовому вкладчику. Понятие доступности в данном случае тоже довольно относительное: далеко не все частные инвесторы могут позволить себе инвестировать 1–1,5 млн руб. на длительный срок. Минимальная стоимость пая в отдельных фондах составляет порядка $10 тыс., но таких фондов еще меньше. Соответственно и проекты, которые они финансируют, можно пересчитать по пальцам. По сути частному вкладчику на сегодняшний день практически не из чего выбирать — специалисты выделяют четыре фонда, рассчитанных на частных инвесторов:

1. ЗПИФН «Первый инвестиционный фонд недвижимости» управляющей компании «Конкордия Эссет Менеджмент». Инвестиционный портфель фонда:
• жилое здание «Венский дом на Плющихе»;
• коттеджный поселок «Благовещенка» на территории заповедника «Лермонтовские места» (Подмосковье);
• жилой дом «Виктория»;
• здание класса «люкс» в Пожарском переулке;
• квартал массовой застройки ул. Академика Янгеля.
2. ЗПИФН «Перспективные инвестиции» управляющей компании «Регион-Девелопмент». Портфель фонда: инвестиции в строительство домов бизнес-класса в жилом комплексе «Янтарный город» — одном из объектов компании «Сити-XXI век», который возводится в рамках программы развития и обновления Строгина.
3. ЗПИФН «Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость» управляющей компании «Свиньин и партнеры». Портфель фонда: бизнес-центр «Нарвский», расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Нарвский просп., 22. Основной вид доходов — сдача в аренду помещений под торговлю и офисы; увеличение стоимости объектов недвижимости путем их реконструкции; прибыль от операций по покупке и продаже объектов недвижимости.
4. ЗПИФН «Стратегия» управляющей компании «Витус». Портфель фонда: инвестиции в строительство жилого комплекса в г. Перми с целью извлечения прибыли.

Время частников еще не пришло

Рынок ПИФов недвижимости пока очень молод и не может похвастаться большими достижениями. А положительная статистика, как известно, является огромным плюсом при привлечении клиентов. Инвесторы скорее поверят фондам, имеющим опыт и солидную кредитную историю. Сейчас результаты своей работы могли бы продемонстрировать, пожалуй, только отдельные ПИФы, вышедшие на российский рынок самыми первыми. Однако и сами фонды пока не спешат навстречу частным инвесторам. Дело в том, что законом установлен срок формирования фонда — три месяца. За это время набрать достаточное количество частных инвесторов непросто. На их привлечение придется потратить внушительные суммы, сопоставимые с размером самого фонда.

«Еще одна причина заключается в том, что зачастую начальные инвесторы, обращающиеся в ту или иную управляющую компанию, используют механизм фонда, преследуя конкретные цели, — говорит А. Цогоев. — В этом случае они неохотно соглашаются привлекать массового инвестора и делиться ни с кем не хотят».
Однако активный выход на рынок частных инвесторов специалисты рынка ожидают уже через два–три года. В этом году ожидается открытие порядка 20 новых ПИФов, часть которых скорее всего с радостью примет и массового вкладчика.

Как любой другой рынок, ПИФы будут развиваться по классической схеме: сначала в эту область придут представители крупного бизнеса, вслед за ними последует «средний» инвестор, и только в самом конце по уже проторенному пути пойдет «мелкий» инвестор.

Сергей ОЗЕРОВ, Генеральный директор ЗАО МИАН:

— Закрытые паевые инвестиционные фонды — это новый инструмент финансирования строительства. Первые ПИФы появились относительно недавно. Поэтому, насколько мне известно, ни один из существующих на данный момент ПИФов пока не может похвастаться реализованными проектами. Думаю, реальные результаты работы этих фондов мы увидим только через два–три года. К особенностям работы ПИФов стоит отнести тот общеизвестный факт, что они не гарантируют своим пайщикам доходность вложений. Основные риски связаны с тем, что, в случае если объект, в который вложены деньги пайщиков, обесценится, ПИФы не понесут никакой ответственности.

Сейчас открываются закрытые паевые инвестиционные фонды, которые планируют в течение полутора–двух лет наработать некоторую историю, накопить статистику и в дальнейшем выйти на рынок с предложением купить паи, выпущенные в рамках дополнительной эмиссии.

В настоящее время фонды в основном используются для реализации определенных схем строительства различных объектов. В долгосрочной перспективе они преследуют цель привлечь инвесторов, а в краткосрочной просто стараются упростить реализацию объектов недвижимости.

Салават ХАЛИЛОВ, Генеральный директор управляющей компании НВК:

— Я бы не стал утверждать, что ПИФы не интересны частным инвесторам. Просто сегодня многие мелкие и средние инвесторы еще не разобрались, как работает этот инвестиционный инструмент. Вкладчик должен в первую очередь понимать разницу между открытыми и закрытыми фондами.

Инвестор, вложивший деньги в ПИФ недвижимости, не может просто прийти и в любой момент забрать их. Поэтому деньги, которые он принесет в этот фонд, должны быть «длинными». Последние сбережения вкладывать в долгосрочный фонд неразумно.

Паи в фондах недвижимости никогда не будут стоить дешево. Мелкие инвестиции (от $200) лучше вкладывать в фонды облигаций. А суммы, необходимые для вложения в ПИФы недвижимости, — на уровне десятков тысяч долларов.

Рынок ПИФов рассчитывает на частных инвесторов, просто еще не пришло время их массового выхода. После банковского кризиса возникла потребность в привлечении небанковских денег. Есть две цифры, которые подтверждают это. Золотой валютный запас России составляет $90 млрд, а у народа «под подушкой» порядка $50 млрд — не намного меньше! Осталось выстроить пути движения этих денег «из-под подушек» на рынок строительства.

Дата публикации: 10:17 31 января 2005

Источник: bpn.ru