Петербургский феномен

В 2007 г. владелец компании «Петербургские отели» Сергей Морев открыл свой первый мини-отель «Cеребряный век», в 2008 г. — мини-отель «Гринвич». Инвестиции составили около $1,3 млн, годовой оборот каждого отеля — около $220 000.

Кидее мини-отелей я пришел после того, как в 1999 г. купил квартиру на Невском, чтобы ее сдавать, — признается Морев. У него два высших образования — техническое и юридическое. Еще во время учебы начал ездить по миру — был и рабочим на ферме, и переводчиком в юридической компании. Квартиру купил на заработанные за границей $25 000. «Клиентов искал через газету, так и узнал о посуточной аренде, которая оказалась в три раза выгоднее долгосрочной. За $50 сам сделал сайт и в мае 2002 г. начал принимать клиентов. Сам их встречал на вокзале», — рассказывает Морев. Выручка от сдачи квартиры на Невском была около $36 000 в год. Познакомившись с другими арендодателями, Морев начал оказывать им услуги агента. В 2003 г. крупный заказ на расселение на длительный срок около 100 сотрудников международной фирмы позволил Мореву заработать еще на одну квартиру.

Маленькие, но емкие

По оценке члена оргкомитета клуба отелей The Hotels Club, генерального директора мини-отеля «Шелфорд» Алексея Мусакина, в 2007 г. емкость рынка мини-отелей Санкт-Петербурга составила около $3 млрд.

Другая арифметика

В 2002 г. Морев устроился работать в компанию «Сеть мини-гостиниц» и в 2003 г. стал руководителем проекта по строительству мини-отеля «Адмирал». «Тогда я окончательно понял, что мини-отель выгоднее, чем посуточная сдача. Сейчас инвестиции в квартиру в центре города (покупка недвижимости плюс ремонт) составляют около $300 000. В год она будет приносить примерно $18 000, т. е. рентабельность будет около 6%. С мини-отелями другая арифметика, — объясняет Морев. — Выбирается квартира площадью 170-200 кв. м на первом или втором этаже недалеко от Невского. В ней можно разместить восемь номеров. Сейчас такая квартира стоит от $500 000, вид на воду увеличивает цену в 1,5-2 раза. Затраты на ремонт с реконструкцией и меблировкой — $1000-1500 за 1 кв. м. При средней стоимости номера $100 и годовой загрузке отеля на 80% он будет приносить в год около $220 000. С учетом 6% налогов, затрат на персонал и коммунальных платежей рентабельность этого бизнеса я оцениваю в 25%».

Подозрительная дверь

На покупку обеих квартир под отели Морев потратил около $1,3 млн ($550 000 на «Серебряный век» и $750 000 на «Гринвич»), взятых в кредит в банке. Оформлением интерьеров занялся сам. «Серебряный век» выглядит как старая питерская квартира начала ХХ в. В оформленном в английском стиле «Гринвиче» возле стойки администратора стоит красная телефонная будка. В такой же цвет покрашена дверь в подъезд. «Жильцов это испугало сначала, подумали, что тут сомнительное заведение, начали возмущаться, — смеется Морев. — Но удалось переубедить. Им соседство с мини-отелем выгодно: мы ведем видеонаблюдение в подъезде, следим за порядком». Юридически перевести квартиру в статус отеля несложно. «Гостиница, работающая в части жилого дома, имеет статус меблированных комнат, что разрешается законодательством», — объясняет член оргкомитета клуба отелей The Hotels Club и генеральный директор мини-отеля «Шелфорд» Алексей Мусакин.

«В нашем бизнесе ярко выраженная сезонность, летом — наплыв клиентов, зимой — застой», — отмечает Морев. Средняя стоимость проживания в его мини-отелях — 2500 руб. с человека, зимой цена на 20% ниже летней. «Средняя годовая заполняемость малых отелей бизнес-класса — 75%, на 100% отели заполнены только в период белых ночей», — соглашается Мусакин. «Кроме того, есть серая часть этого рынка — когда хозяин живет в квартире, а часть комнат сдает — естественно, без кассового аппарата», — отмечает Морев.

Две большие разницы

«В 2001 г. в Питере было 30 мини-отелей, в 2004-м — уже 250, сейчас — около 550 и прибавляется по 10 отелей в год, — говорит Мусакин. — Когда восемь лет назад я открывал “Шелфорд”, 1 кв. м стоил $200, сейчас — почти $4000». «Два года назад мини-отель окупался за пять лет, сейчас и этот срок, и затраты на ремонт увеличились вдвое. Если стоимость 1 кв. м в Питере дойдет до $6000, бизнес станет нерентабелен, — сокрушается владелец мини-отеля “Амадео” Василий Ручкин. — Если раньше можно было делать отель в четыре номера, то сейчас их должно быть как минимум 10-15». «При малом числе номеров незаезд одного гостя — это потеря в 10%», — добавляет Морев. Среди других проблем Морев называет невозможность из-за маленького номерного фонда работать с туристическими агентствами.

В Москве формат мини-отелей вообще не прижился, считает главный редактор журнала «ProОтель» Светлана Журавлева: «Возведение гостиницы в пределах Бульварного кольца обойдется инвестору в 2500-3000 евро за метр площади. Мини-отель в центре города экономически необоснован. Вложения требуются такие же, как для бизнес-центра, пятизвездочного отеля и жилого здания. Но пятизвездочный объект окупится через 6-7 лет, офисный центр — за пять, жилой дом — за пару лет, при этом прибыль может достигать 50%, а срок окупаемости мини-гостиницы может растянуться на 8-9 лет при прибыльности вложений на уровне 14-18%. Вариант с выкупом жилых квартир под гостиницу в Москве также невыгоден».

Выживет сеть

«Будущее за объединением в сети по 5-10 мини-отелей», — считает Морев. Сейчас помимо собственных у него два мини-отеля в управлении. «Сеть позволяет снизить затраты», — признает Мусакин.

Владельцы питерских мини-отелей признают, что пик входа на этот рынок уже прошел. «Но отели будут открываться. В Питер приезжает 4 млн туристов в год, из них 3 млн будут жить в гостиницах, которых по-прежнему не хватает. Так что перспективы хорошие, тем более что мини-отели любят иностранцы», — отмечает Мусакин. «Рынок будет развиваться, только если мы решим вопрос финансирования. Из-за долгого срока окупаемости инвесторы не спешат вкладывать средства», — считает Ручкин. В Питере отельерам становится тесно, и Морев изучает ситуацию за его пределами. Рынок деревенских гостиниц еще не занят, а экотуризм входит в моду.

Елена Мулярова

Дата публикации: 17:39 06 мая 2008

Источник: bpn.ru