Квадратный метр стал порочным кругом

Бум жилищного строительства сдерживает отсутствие площадок с подготовленной инфраструктурой, но власть не торопится тратить на это деньги. Квартиры меж тем дорожают.

Жилищный вопрос… Сколько перьев сломали о него журналисты, сколько миллионов часов сотрясали воздух политики и общественные деятели, ища ответы на него…

А воз, тем временем, и ныне там: по данным вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева, улучшить свои жилищные условия желают около 60% россиян. При этом возможности для этого имеют только около 15%, а строится ежегодно только 3-4% жилья от необходимого.

Что же ожидает рынок недвижимости в 2008 году и есть ли свет в конце тоннеля, ведущего к решению "квартирного вопроса"?

По мнению Владимира Пономарева, в 2008 году в среднем по стране рост цен на жилье составит 20%. Причем на фоне некоторой стагнации цен в первом полугодии, наибольший скачок на первичном и вторичном рынках можно ожидать в конце августа - в начале сентября.

Безусловно, наибольший рост будет наблюдаться в тех регионах, где значительная часть жителей получает стабильную относительно высокую зарплату. Например, в городах-миллионниках, нефтяных регионах, считает В.Пономарев.

В числе лидеров по интенсивности строительства жилья собеседник Interfax-Russia.ru назвал Москву и Московскую область, Санкт-Петербург, Пермскую, Свердловскую, Самарскую область и Новосибирск. Среди городов Поволжья, в которых в 2008 году рост цен на жилье сохранится на уровне 20%, упомянул Уфу и Нижний Новгород.

Основной спрос, считает В.Пономарев, традиционно будет на жилье эконом-класса. Элитное жилье будет дорожать только в тех городах, где сосредоточено наиболее высокооплачиваемое население.

Теоретически, спрос на квартиры в новостройках и рост цен на них вынуждают покупателей обратить внимание на более доступную недвижимость в пригороде. Однако здесь есть ряд "но". Перспективы рынка загородной недвижимости, как альтернативы городской, по мнению Пономарева, зависят от наличия инженерной и транспортной инфрастуктуры.

Тенденция к увеличению индивидуального строительства коснется лишь тех регионов, где эта инфраструктура будет создаваться за счет государственной власти, что в свою очередь зависит от бюджетной обеспеченности региона. По мнению В.Пономарева, в текущем году также сохранится тенденция к увеличению объема малоэтажного строительства – до 50% от общего объема жилищного ввода. И приоритеты в этой области, считает вице-президент Ассоциации строителей РФ, будут отданы каркасному строительству, как наиболее универсальному. Многие специалисты сходятся во мнении, что с точки зрения стоимости, планировочных возможностей, трудозатрат, скорости возведения и архитектурных решений каркасные технологии имеют наибольшее преимущество перед другими строительными технологиями.

Что же может повлиять на динамику цен?

Однозначно - стоимость строительных материалов. Примечательно, что, по данным Союза инженеров-сметчиков, в I квартале 2008 года в среднем по России цены на стройматериалы уже выросли на 2,5-2,8%.

Но В.Пономарев считает, что в 2008 году такого скачка цен на строительные материалы, как в предыдущем году, не предвидится. Рост цен на стройматериалы определяется двумя факторами: их дефицитом в связи с ростом жилищного строительства и продолжающимся ростом цен на готовое жилье. Поэтому производители стройматериалов стремятся к увеличению своей доли в прибылях в процессе деятельности. "Так называемая "спекулятивная составляющая", - охарактеризовал ее собеседник Interfax-Russia.ru.

Но самым главным фактором в процессе ценообразования В.Пономарев назвал соотношение темпов ввода жилья и темпов роста реальных доходов населения.

Рост цен на недвижимость напрямую зависит от объема введенного жилья. Если этот показатель существенно превысит постоянно растущие доходы населения или будет осуществлен "вброс" большого объема жилья на рынок недвижимости, например, одновременный ввод в эксплуатацию крупных жилых массивов, то может произойти стагнация цен.

Пока же темпы роста вводимого жилья будут отставать от темпов роста реальных доходов населения, как это происходит на сегодняшний момент, рост цен на жилье будет более существенным. И не надо рассчитывать на то, что меры по расширению предложения жилья позволят удержать темпы удорожания квадратных метров в рамках инфляции.

Традиционно рост цен на жилье почти по всем годам, за исключением 2006, был пропорционален росту реальных доходов населения, отметил вице-президент Ассоциации строителей России. Согласно статистике, в последние годы рост реальных доходов населения в среднем по России составляет 10-13% в год. Если к этому показателю прибавить ежегодный уровень инфляции, то совокупный рост инфляции и реальных доходов населения дает рост цен на жилье порядка 25-26%. При этом необходимо иметь в виду, что инфляция в секторе недвижимости существенно выше, чем в других секторах экономики.

Безусловно, ценообразование в сфере недвижимости будет зависеть от инфляции, но удержать его в таких рамках не получится. Жилье на сегодняшний день является наиболее востребованным из товаров. Улучшить свои жилищные условия в России желают около 60% населения, возможности для реализации своих желаний имеют только около 15%. При этом ежегодно строится только порядка 3-4% жилья от необходимого.

И пока наблюдается избыточный спрос, тенденция роста цен на рынке недвижимости сохранится. Например, в России в прошлом году улучшить свои жилищные условия смогли около 700 тыс. семей, что составляет всего 2-3% от платежеспособного слоя населения.

Получается, что в ближайшее время падения стоимости недвижимости ожидать не приходится, поскольку ни один из показателей, влияющих на цену жилья, не дает оснований для ее снижения.

Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN) Олег Репченко считает, что, в отличие от других регионов России, экономических оснований для дальнейшего подорожания жилья в Москве и Подмосковье нет. Резкий скачок цен на жилье в Москве в последние месяцы скоро закончится и наступит стагнация с возможным "откатом" цен к концу 2008 года.

По его словам, на московский рынок жилья отчасти похожа ситуация в Сочи и Санкт-Петербурге. В других регионах рост цен продолжится и концу года может составить 20-30%. Эксперт считает, что этому будет способствовать некоторое "запаздывание" регионов по отношению к Москве. В крайнем случае, в некоторых регионах будет наблюдаться стагнация.

О.Репченко подчеркнул, что цены на недвижимость в регионах также во многом зависят от наличия платежеспособного населения. При этом особого влияния на рост цен в зависимости от сезона не наблюдается, хотя традиционно весной и осенью происходит небольшой всплеск.

Определяющее влияние на динамику цен оказывает постоянно растущий спрос. Число ежегодно вводимых квадратных метров не поспевает за уровнем платежеспособности населения. Относительная доступность ипотеки также потянула вверх цены на жилье. При этом, уверен Репченко, несмотря на некоторое снижение темпов роста ипотечного кредитования, начавшееся с конца прошлого года, банки все же заинтересованы в выдаче кредитов. В итоге некоторые из них уже начинают снижать процентные ставки по ипотеке.

Эксперт считает, что рынок загородного жилья, в частности в Подмосковье, может подорожать на 30%. Уже наблюдается отчетливое "перетекание спроса, смена менталитета и предпочтений". Кроме того, если несколько лет назад, стоимость загородного дома почти в 1,5 раза превышала среднюю стоимость трехкомнатной квартиры, то сейчас цены практически сравнялись.

Поэтому все большее людей хотят купить дом в экологически чистом месте. Но потоку миграции москвичей в сельские пригороды мешает ряд факторов, главный из которых – отсутствии развитой инфраструктуры. Отсутствие хороших дорог, магазинов, водоснабжения, газа - все эти проблемы неизбежно встают перед желающими переехать в собственный дом. Но это полбеды. Молодым семьям дорога на ПМЖ в частный сектор, увы, закрыта: детских садов и школ там нет и, очевидно, никогда не будет. А о такой "роскоши", как школьные или рейсовые автобусы стоит, наверное, забыть.

В отличие от Московской области, в других регионах, по словам Репченко, загородный рынок почти не развит. Там проводят только первые эксперименты.

Что касается проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", то, по мнению О.Репченко, государство изначально подменило понятие "доступное жилье" понятием "доступная ипотека". А это, в отсутствие необходимого количества квадратных метров, приводит к перераспределению спроса и предложения.

Кроме того, не все морально готовы к ипотеке, по сути, порочному кругу: сначала работать, чтобы накопить первоначальный взнос на покупку квартиры, а потом жить, чтобы выплатить банку долг по кредиту. Взяв ипотеку, многие задумаются: а стоит ли рожать "лишнего" ребенка, которого семейный бюджет, обремененный кредитом, не потянет.

Вот и получается: ПМЖ в частном доме в пригороде может позволить себе только семья с совершеннолетними детьми и, как минимум, двумя автомобилями, а ипотека косвенно сдерживает рождаемость. Тем самым жилищный и демографический вопросы связались в один прочный и порочный узел.

Безусловно, считает эксперт, государство может решить вопрос с нехваткой жилья. Бурный рост жилья сдерживает, во-первых, забюрократизированность процесса получения разрешительной документации, во-вторых - дефицит участков для строительства с подготовленной инфраструктурой. Редкий инвестор захочет вкладывать средства в строительство, если к участку не подведены необходимые коммуникации. И государство может и должно само инвестировать средства для создания таких условий.

Помимо этого, во многих городах аренда жилья на постоянной основе может обойтись дешевле ипотеки. Если нет нужды передавать жилье детям по наследству, в таком случае аренда – более выгодный вариант.

Есть еще один способ решения "квартирного вопроса". Государство могло бы за счет "нефтяных денег" Инвестфонда выступить заказчиком строительства жилья, а квартиры продавать определенным слоям населения с минимальной надбавкой к себестоимости. Это существенно остудит пыл на рынке недвижимости, однако, побочным явлением может стать рост инфляции.

Одним словом, нагретый рынок недвижимости в условиях дефицита жилья не сможет в обозримой перспективе порадовать нас падением цен. Хотя некоторая стагнация на таких рынках, как московский и петербургский, возможна. Но, увы, это лишь сиюминутное колебание, которое большой роли играть не будет.

Дата публикации: 15:56 07 мая 2008

Источник: bpn.ru