Комиссия за сделку: что скрывают посредники

О деньгах в хорошем обществе говорить не принято. Но Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru предлагает сегодня отбросить ложный стыд и все-таки поговорить о наших с вами кровных. То есть, - о тех деньгах, которые платим посредникам за удачно проведенную сделку. Вобщем, обсудим риэлторскую комиссию. Номинально это – считанные проценты от суммы сделки, но на практике иногда выходит иначе.

На заре отечественного рынка, в начале 90-х, никакой фиксированной комиссии не существовало. Риэлторы предпочитали договариваться с клиентами в «натуральной» форме: мы продадим вашу квартиру, и вы получите столько-то. Сколько реально заплатит покупатель, и каким окажется наше вознаграждение – не ваше дело (т.е. впрямую так, конечно, обычно не говорили, но это подразумевалось).

Еще более «мутными» оказывались альтернативные сделки – там, где продавцу на вырученные деньги сразу же приобреталось другое жилье. За вашу комнату в коммуналке на Арбате – однокомнатную квартиру в Отрадном, и весь сказ.

Стоит ли говорить, что при подобных «стандартах» размеры комиссии иногда поражали воображение?! На расселении коммуналки в Центре риэлтор в те годы вполне мог заработать себе на квартиру. Иногда агентства выкупали коммунальные квартиры себе в собственность – для этого могли взять кредит под 100% (!) годовых, и все равно получалось выгодно.

Вечно так продолжаться, естественно, не могло. Развитие нашего рынка, растущая конкуренция, увеличивающаяся информированность населения привели к тому, что агентства, кряхтя и стеная, уменьшали собственные аппетиты. Году этак к 2002-му на рынке прочно обосновался стандарт в 6% за сделку попроще и 8% - посложнее (например, расселение коммуналок).

Сильнейшим ударом для риэлторских фирм стало появление компаний-дискаунтеров, обещавших работать за 2%. На одном профессиональном мероприятии, где представители такой компании появились впервые, раздавались призывы набить им морду – а, как известно, в каждой шутке есть только доля шутки, а остальное – правда.

…В общем, не увязая чрезмерно в деталях, можно сказать: вся история нашего рынка – это история сокращения размеров комиссии. Риэлторам такое, понятно, не понравилось – и наиболее ушлые и сообразительные из них стали брать комиссию скрытую.

Первый способ – продают дороже

Самый очевидный вариант – продать объект за сумму, бОльшую, чем говорится об этом владельцу. Например, агентство подписывает с клиентом соглашение о том, что его квартира будет продаваться за $200 тысяч (здесь и далее все цифры условны, исключительно для иллюстрации), а комиссионное вознаграждение составляет 5%. Т.е. владелец получает $190 тысяч, агентство - $10 тысяч. В реальности квартира продается за $220 тысяч. В строгом соответствии с агентским договором хозяин должен был бы получить тут $209 тысяч, а агентство – $11 тысячу.

Но сообщить хозяину о том, что недвижимость была продана дороже, «забывают»: ему дают только фигурирующую в первоначальном договоре сумму, а сумма комиссии агентства составляет, таким образом, $30 тысяч. Многие агентства настолько искренне считают полученные «сверху» деньги своей законной добычей, что даже включают соответствующий пункт в свои договоры.

Второй способ – подарок от покупателя

Московская недвижимость практически непрерывно дорожает. Результат - «хозяином рынка» является продавец. Покупатель же чувствует себя не очень уютно – то, что он договорился купить сегодня, завтра может подорожать. По этой причине риэлторы, работающие со стороны продавца, не стесняются брать деньги и с покупателя тоже. К примеру, продается квартира – как и в описанном выше случае, за $200 тысяч.

Но продавец здесь въедливый, он старается вникать во все тонкости, и риэлтор знает, что все, что он получит от повышения цены – это 5%. Тут находится сообразительный покупатель (а если он не сообразительный, то можно ему намекнуть), который решает квартиру «закрепить». Иными словами, он обещает действительно купить квартиру за $200 тысяч и при этом дать риэлтору еще $10 тысяч индивидуально. Если в такой ситуации появится другой покупатель, желающий купить квартиру за $220 тысяч, риэлтор и не подумает сообщить об этом своему клиенту. Зачем? Если поступишь честно, твои комиссионные составят $11 тысяч. Промолчишь - $30 тысяч.

Как защититься: следите за рынком

Абсолютных правил нет. На поверхности лежит рекомендация все проверять и контролировать, вникать во все суммы и цифры. Однако, как мы уже поняли, проницательность может и не спасти владельца квартиры, если посредник не скажет ему о поступивших новых предложениях.

Так что единственной рекомендацией может быть просто следить за рынком, знать уровень цен и т.п. Это если и не полностью защитит от «обстригания», то, по крайней мере, ограничит ущерб некими разумными рамками.

Не будем клеймить риэлторов

Разумеется, проще всего было бы осудить посредников, наживающихся на клиентах. Припомнить кстати, что в законодательстве, например, Канады за подобные «фокусы» установлена уголовная ответственность – там риэлтор обязан сообщать своему клиенту все цифры. Или привести в пример Белоруссию – недавно были сообщения, что там законодательно установлено, что риэлторы могут брать не более 3%.

Однако мы, с позволения уважаемого читателя, по столь очевидному пути не пойдем, а посмотрим на проблему с другой стороны. Риэлторская комиссия в России – одна из самых низких в мире (с Белоруссией сравнивать не будем).

Обычно добрый наш потребитель любит вспоминать о 5% в США. Но при этом деликатно «забывается», что эти деньги берутся только за риэлторскую работу, т.е. подбор варианта. Проверить объект на предмет юридической чистоты, собрать документы к сделке, заключить ее – всем этим занимаются совершенно другие специалисты и за отдельную плату. В итоге во всем мире дополнительные расходы покупателя достигают 10-20% от стоимости недвижимости – цифра эта нашим потребителям кажется немыслимой.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

«Без зажиточной жизни в народе не воспитаешь добрых качеств», - сказал китайский философ Сюнь-цзы. Эта мысль поразительным образом перекликается с одним психологическим исследованием, в котором утверждается, что только очень немногие люди (процентов пять, не более) являются абсолютно честными. Такой умрет от голода, но не возьмет чужого. Еще примерно столько же – другой полюс, люди, всегда готовые идти на преступления по складу характера. А подавляющее большинство, не менее 90% - «болото». При нормальных условиях жизни, когда все вроде бы есть, воровать не стану – зачем рисковать, еще в тюрьму угодишь! Но если обстоятельства окажутся чрезвычайными, на кону будет собственная жизнь и жизнь детей – возьму и не почешусь.

Лет 15 назад профессия риэлтора была очень престижной, люди «поднимались» за несколько лет, покупали квартиры. Сегодня – нет, доход в $1000-1500 считается в этой среде очень приличным. Руководители агентств недвижимости в частных беседах признают, что сотрудники потолковее разбегаются, а о качестве вновь приходящих стараются не говорить вообще. В таких условиях наиболее умные из агентов – те, кто по каким-то причинам уходить из профессии не хотят – стараются найти варианты, как же тут можно разживиться. И находят.

…В общем, автор далек от мысли, что повышение доходов риэлторов сразу же остановит такое неприятное явление, как скрытая комиссия. Но это явно необходимое условие.

Евгений Дульский

Дата публикации: 16:50 13 мая 2008

Источник: bpn.ru