Офис на выселках

Жить по западным меркам в Москве теперь так же привычно, как раньше ходить к соседям за спичками. Даже самое новое и неизвестное вмиг становится востребованным и общепринятым. Например, разделение компании на центральные офисы, которые остаются в пределах Садового кольца, и периферийные, переезжающие в район МКАД, а иногда и дальше. Еще недавно такое в голову не приходило, а теперь бизнесмены с ног сбиваются в поисках дополнительных помещений. Но для чего это нужно?

Практика деления

Первыми выгоду от разделения помещений компании на центральные (front-офисы) и периферийные (back-офисы) оценили западные предприниматели. Они пришли к выводу, что если значительная часть персонала занята обеспечением внутренних процессов, то нет смысла размещать всех в представительских апартаментах, и переселили «трудовых пчел» в дешевые конторы на окраинах. «В back-офисах работают бухгалтеры, маркетологи, экономисты, — поясняет Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow. — Люди, которые отслеживают рентабельность продуктов в отдельных подразделениях фирмы. Back-офисы стали создавать с целью минимизации затрат». Но деловые люди научились экономить и на представительских расходах.

Бизнесмены смекнули, что для проведения деловых встреч можно просто арендовать переговорную комнату, осуществляя почасовую оплату. В ответ на спрос появились и услуги по предоставлению временных офисов. Сегодня есть бизнес-центры, где в нужное время вам быстро «оживят» интерьер любого пустующего помещения: расставят на столах канцелярские мелочи, разложат деловые бумаги, папки, книги, блокноты. В общем, создадут вполне рабочую обстановку. Однако для постоянного общения с партнерами и клиентами такой вариант вряд ли можно считать выгодным. Другое дело — постоянная «прописка».

Местные традиции

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин считает, что процесс деления офисов в Москве во многом обусловлен желанием предпринимателей как-то обезопасить свой бизнес. К тому же внутренние службы, такие, например, как финансовые и технические, должны быть скрыты от глаз клиентов, поэтому под них и создают back-офисы.

Впрочем, существует и другая причина. Многие организации формируют сеть периферийных офисов для территориального охвата клиентов. Самым ярким примером в этом случае являются банки, риелторские, туристические, страховые и IТ-компании, а также некоторые производственные предприятия. Проще говоря, организации, имеющие дело с продажами либо услугами. В таких компаниях бизнес начинается с front-офисов, расположенных в центре города, оснащенных по последнему слову техники и дизайна. «Цель открытия front-офиса — показать клиентам статус фирмы, обеспечить наиболее комфортные условия для встреч и переговоров, — поясняет Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. — Соответственно, такие помещения снимают по самым высоким ценам, но площадь их сравнительно небольшая».

В то же время основная часть фирмы находится на окраине или вовсе за пределами города и занимает площади, многократно превышающие размеры представительств. Потребность в back-офисах, как считает Алла Глазкова, руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, возникает в двух случаях: когда растут арендные ставки на недвижимость и когда увеличивается штат организации, что автоматически приводит к недостатку площадей. Однако на Западе определяющим фактором является не дефицит офисных помещений, а вопрос эффективности их использования.

Во всем мире компании обзаводятся back-офисами, так как нуждаются в площадях с открытой планировкой, хорошей технической оснащенностью, транспортной доступностью, высокоскоростной бесперебойной связью и наличием достаточного количества парковочных мест.

Размытые требования

Многие отечественные варианты back-офисов далеки от идеала. Менеджеров низового звена расселяют, где только возможно, чаще в допотопных административных зданиях и бывших НИИ. Эти давно отжившие свой срок объекты причисляют, однако, к классу С. «Back-офисы — это расходная часть бюджета фирмы, — поясняет А. Бушин. — Поэтому помещение выбирают экономически приемлемого класса, в шаговой доступности от станции метрополитена. Наличие парковки необязательно, так как в основном персонал пользуется общественным транспортом».

Генеральный директор компании Smart property К. Королев к потенциальным площадкам под back-офисы относит бизнес-центры классов В и В+. Если ориентироваться по ставкам, то наиболее удачные по соотношению цена—качество объекты находятся за пределами Третьего транспортного кольца. До них удобно добираться на автомобиле как из центра, так и от МКАД, к тому же там не так остро стоит проблема парковки.

Но чаще back-офисы располагаются в бизнес-парках за пределами МКАД. Это двух– или трехэтажные офисные комплексы, не требующие установки дорогостоящего лифтового оборудования. К месту работы сотрудников доставляют шаттл-бусы (корпоративные автобусы и маршрутки), курсирующие до ближайшей станции метро.

И все же общепринятые критерии по отношению к back-офисам на отечественном рынке недвижимости пока не сложились. Периферийные представительства могут находиться как в черте города, так и за его пределами. Редко кого интересует качество внутренней оснастки помещений. Большинство фирм вполне устраивает стандартный набор для бизнес-центра класса В: лифты, кондиционирование и вентиляция, пожарная безопасность, охрана и контроль, клининг, профессиональная управляющая и эксплуатирующая компания, современная связь и коммуникации. Главное, чтобы заявленный уровень услуг соответствовал фактически предоставляемым.

Офисная логика

Как ни крути, но стремление наших предпринимателей во что бы то ни стало соответствовать западным стандартам ведения бизнеса поистине неистребимо, даже если новшества противоречат экономической логике. Тем не менее в некоторых ситуациях все-таки следует отделять зерна от плевел. «Если back-офис сопоставим по площади с представительским, нет смысла разбивать компанию на части, — полагает К. Королев. — Решение проблем связывания производственных процессов съест всю выгоду и только снизит эффективность работы. Поэтому в отдельных случаях разделение чисто символическое — front-офисом считают зону reception и переговорные комнаты.

Кабинет бухгалтера и отдел делопроизводства — уже внутренние рабочие процессы, а потому относятся к back-офису. Зачастую такие традиции складываются в юридических и рекламных компаниях.

Впрочем, на проблему можно взглянуть и с другого ракурса. Сегодня, например, некоторые банковские структуры, страховые фирмы арендуют целые здания, где первые этажи предназначены для общения с клиентами, а верхние отведены для административных, финансовых и других департаментов. Например, Внешторгбанк выкупил едва ли не треть всех площадей в башне «Федерация» (ММДЦ «Москва-Сити»), где будут размещаться и топ-менеджеры, и весь технический персонал.

И все-таки back-офисы в сфере недвижимости — факт свершившийся. Это еще один сегмент рынка, сегмент, активно развивающийся и по большому счету вполне перспективный.

Прекрасное далеко

Как правило, для размещения back-офиса в городской черте организации подыскивают помещения площадью от 300 кв. м, — считают в компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». Специалисты Blackwood полагают, что в среднем это 2 тыс. кв. м. Дальнейший рост площадей ограничивается лишь нуждами арендаторов. Но главное, конечно, финансовые возможности фирмы.

За пределами Третьего транспортного кольца 1 кв. м офисной площади среднего класса хотя и дешевле на 200–400 долл., чем в центре, тем не менее аренда влетает в копеечку, если помещение большое. По словам А. Глазковой, для офисов классов В и В+ минимальная арендная ставка составляет 600 долл./кв. м в год. А то, что цены в перспективе повысятся, ни у кого не вызывает сомнения.

Между тем имеется еще одна интересная тенденция. Ограничение строительства деловых центров в пределах Садового кольца заставляет девелоперов искать другие площадки, например осваивать участки близ крупных транспортных магистралей, на МКАД и даже за Кольцевой автодорогой на расстоянии 30 км. Поэтому не исключено, что влияние децентрализации отбросит back-офисы еще дальше в область. Главное, чтобы это далеко было прекрасным. И для бизнеса, и для тех, кто его делает.

Наталья Удонова

Дата публикации: 12:26 14 мая 2008

Источник: bpn.ru