Непростая задача или вся «загородка» глазами экспертов

Весна – самое горячее время на рынке загородного жилья. Традиционно именно в этот сезон растут цены на «загородку», девелоперы выводят на рынок новые проекты, покупатели активно выбирают домики на свой вкус и цвет, а также размер и сумму.

Помочь не потеряться в «загородном» ажиотаже, разобраться с ситуацией на рынке, из многообразия предложений выбрать то, которое подходит именно вам, КДО-Информ попросил специалистов ведущих компаний на рынке загородного жилья. Мы задали экспертам несколько, на наш взгляд, самых горячих и актуальных вопросов:

1. Каковы основные тенденции на рынке загородного жилья?

2. Есть ли сегодня на рынке коттеджи и поселки эконом-класса?

3. В прошлом году рост цен на загородном рынке составил 25-30 %. Как, по-вашему, будут себя вести цены в этом году?

4. Весна – горячий сезон на рынке загородной недвижимости. Каково поведение покупателей в нынешнем сезоне? В какую сторону сейчас направлен покупательский спрос?

5. Какой тип загородного жилья самый модный в этом сезоне?

6. Как вы относитесь к анонсированию мега-проектов? Когда же, по-вашему, они появятся на рынке?

Ирина Корнелиуссон, директор департамента загородной недвижимости консалтинговой компании MAYFAIR Properties.

1.Среди основных тенденций можно выделить следующие:

• укрупнение проектов загородного жилья;
• большее внимание застройщиков к инфраструктурному наполнению проектов;
• появление большего количества так называемых «концептуальных поселков», т.е. более продуманных по стилю застройки с оптимизированной инфраструктурой;
• расширение ареала поселков;
• появление жилья эконом- и бизнес-класса появляются даже на тех направлениях, которые ранее считались неперспективными (Новорязанское, Горьковское, Симферопольское).

2.Поселки эконом-класса, конечно же, есть. Более того, эконом-класс завоевывает свои позиции. Отчасти это связано с тем, что застройщикам проще строить именно в этом сегменте, он отличается непритязательностью со стороны покупателей, совершенно не обязательно тратить огромные суммы на приобретение лесных участков или возле воды, да и себестоимость строительства низкая. По нашему мнению, на сегмент эконом-класса в среднем приходится до 40-45% от общего объема рынка. Одной из предпосылок развития этого сегмента является также то, что по ценовым характеристикам именно этот класс является альтернативой покупке московской квартиры. Эконом-класс мы оцениваем в стоимости от 200 000 до 800 000$.

3.По сравнению с началом года цены уже выросли в среднем на 15%. Сейчас самый высокий сезон. Цены оперативно отреагируют на увеличение спроса и вырастут. К концу года, по нашим прогнозам, цены в среднем вырастут еще на 12-15%, таким образом, общее увеличение можно оценить в 25-30%. Потенциал к росту еще есть, основной причиной является недонасыщенность рынка.

4. В конце зимы - начале весны клиенты обычно присматриваются, долго выбирают загородное жилье, но чем ближе к лету, тем быстрее они принимают решение. В основном, клиентов интересуют готовые дома под ключ, либо под ключ с мебелью. Если говорить о направлениях, в элитном секторе, то тут по-прежнему лидируют Новая Рига, Рублевское, Калужское, Киевское шоссе. Инвесторы интересуется земельными участками под строительство коттеджных поселков. Сейчас таких запросов также очень много, и в основном спрос на земельные участки сосредоточен на западных подмосковных направлениях - от Каширского до Ярославского шоссе.

5.Покупатель стремится приобрести жилье готовое к въезду. Если говорить о стиле, то здесь наметились две основные тенденции. Наиболее популярен классический стиль как в архитектуре, так и в оформлении интерьера.

Лепнина и барокко, столь популярные некоторое время назад, уже не модны сегодня. Пышность и помпезность уступают место функциональности и современному стилю, сочетающему в себе черты классики и модерна. Популярны коттеджные поселки с собственной инфраструктурой вблизи от Москвы, такие, как Ангелово и Росинка. В них клиентов привлекает сочетание загородного размеренного стиля жизни на природе с городскими удобствами. Очень важный момент - расположение у воды. Стабильное число покупателей предпочитают жилье «с изюминкой». К таким предложениям относится поселок Довиль на Минском шоссе в 10 км. от МКАД.

Одна из последних тенденций – рост спроса на дома с большими участками, обеспечивающими жильцам максимальную обособленность от соседей.

6. Мега-проекты обещают разнообразие выбора покупателям и риэлторам, поэтому, конечно, их появления все ждут с большим интересом. Сейчас трудно сказать, когда они появятся на рынке, но в том, что это важный этап для его развития, сомневаться не приходится.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:

1.В загородном сегменте в марте этого года получили дальнейшее развитие тенденции, наметившиеся ранее. Рынок загородной недвижимости пока еще далёк от насыщения - на всех основных направлениях продолжается активное строительство новых поселков. Активности девелоперов способствует решение вопроса транспортной доступности - реконструкция Киевского, Дмитровского, Ярославского шоссе, открытие Краснопресненского проспекта. Хорошие дороги позволяют доезжать до загородного дома без простаивания в многокилометровых пробках, новые технологии строительства позволяют уменьшить себестоимость проектов и ускорить сроки возведения домов. Динамичное развитие инфраструктуры существенно повышает привлекательность загородного жилья в глазах потенциальных покупателей.

Одним из наиболее заметных направлений развития рынка загородной недвижимости стало увеличение предложения поселков эконом-класса.

Наиболее популярными направлениями у девелоперов загородной недвижимости эконом-класса являются Дмитровское, Симферопольское, Ново-Рижское и Ярославское шоссе – на их долю приходится почти 70% поселков.

Минимальная стоимость домовладения в марте незначительно изменилась и на сегодняшний день составляет порядка. Средняя стоимость домовладения эконом-класса в марте выросла примерно на 3% и составила 135 000 долларов.

2. На сегодняшний день в сегменте эконом-класса активно реализуются более 50 посёлков. При этом увеличивается количество крупных проектов эконом-класса, объединяющих более 100 домовладений.

В течение марта в сегменте на рынок было выведено еще несколько новых проектов эконом-класса. Например, поселок таунхаусов Маленькая Шотландия. Это самый крупный загородный комплекс подобного формата: в поселке 682 квартиры, объем жилого фонда превышает 100 000 квадратных метров, а общая площадь поселка составляет 37 гектаров. Выигрышное отличие нового поселка состоит в его удачном местоположении – в 14 километрах от МКАД по Ленинградскому шоссе, в то время как подавляющем большинстве случаев поселки эконом-класса строятся в 50 километрах от МКАД и далее, что делает их неудобными для постоянного проживания. Сблокированные дома Маленькой Шотландии, представляют собой двухэтажные и трехэтажные дома отапливаемой площадью от 140 до 188 квадратных метров, а также выделенным земельным участком от 2 до 6 соток. Еще одним преимуществом Маленькой Шотландии является сравнительно низкая плотность жилой застройки - в среднем 2500 квадратных метров на гектар. Это позволяет избежать ощущения тесноты и формирует психологически комфортное жизненное пространство.

4.На сегодняшний день покупательский спрос направлен на загородную недвижимость эконом-класса. Если раньше потребность в недвижимости данного формата была удовлетворена на 15-20%, то сейчас дефицит предложения в сегменте заметно сократился. Новые технологии строительства, укрупнение масштабов застройки, накопленный опыт девелоперов существенно повышают экономическую эффективность проектов эконом-класса и, соответственно, активность инвесторов и девелоперов в данном сегменте.

5. Самое модное жилье в этом сезоне – таунхаусы в пригородах Москвы. Объясняется это тем, что по вполне демократичным по современным меркам ценам можно приобрести квартиру большой площади и все плюсы загородной жизни, включая благоприятную экологию, небольшой участок, отсутствие шума и суеты большого города.

Таунхаусы представлены во всех ценовых категориях – от эконом-класса до элитной, что позволяет реализовать практически любую концепцию поселка. На сегодняшний день в Подмосковье на различных направлениях на различной стадии реализации находится около сотни поселков таунхаусов. Стоимость квартиры в таунхаусе с небольшим земельным участком может варьироваться от $250 000 до $2 500 000. Таким образом, в сегменте элитных таунхаусов стоимость квартиры практически приравнивается к цене элитного загородного дома. Поэтому вполне вероятно, что за эти деньги многие потенциальные покупатели предпочтут приобрести отдельный дом с большим участком на том же Новорижском шоссе, а не квартиру в сблокированных домах с участком в 2 сотки.

6.Мега-проекты повышают для девелопера экономическую эффективность поселков эконом-класса, что достигается благодаря увеличению масштабов застройки при сохранении высокого качества строительства и рациональному использованию земли. Появление мега-проектов выгодно и для покупателя, так как оно способствует снижению дефицита недорогого жилья эконом-класса. В последнее время по пути увеличения масштабов застройки проектов эконом-класса пошел целый ряд крупных компаний, ранее специализировавшихся в других сегментах рынка.

Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ»:

1. К настоящему времени на рынке загородного жилья произошла полная дифференциация покупателей по готовности приобрести коттедж определенного класса. Люди сегодня четко понимают, чего они хотят и что они могут себе позволить приобрести. И это очень важный шаг для формирования загородного рынка. Однако в результате тщательного выбора увеличивается срок экспозиции загородных домов.

Покупатели загородной недвижимости сегодня предпочитают приобретать дома в поселках, в пределах шаговой доступности от которых находится развитая инфраструктура, а также объекты для образования детей. Связано это с тем, что размещение большого количества объектов инфраструктуры на территории поселка, рассчитанных только на жильцов этого поселка, требует серьезных затрат со стороны владельцев коттеджей. В результате на рынке в этом году появились зачатки тенденции к слиянию уже существующих коттеджных поселков, границы между которыми будут устраняться для формирования единого социума и инфраструктурного развития. И эта тенденция получит свое развитие в 2008 году.

Также сохраняется тенденция прошлых лет, связанная с жесткой сегментацией загородных поселков.

Критерий удаленности от Москвы в этом году стал превалировать над направлением, поэтому достаточно активно начали развиваться северное и юго-западное направления. Серьезно набирает обороты тенденция строительства так называемых «дальних дач». Среди новых тенденций можно отметить появление у загородной недвижимости целевого назначения - «поселки по интересам». Поселки для отдыха, рыбалки, коневодства и других увлечений.

Рынок загородной недвижимости переживает в этом году бум западных архитекторов. Появляются проекты, созданные западными строительными компаниями с привлечением иностранного капитала, и эта тенденция продолжит свое развитие.

Кроме того, в настоящее время мы можем наблюдать существенное увеличение ипотечных сделок на рынке загородного жилья. Однако если раньше к ипотеке прибегали лишь покупатели, приобретающие дома эконом-класса, то сегодня кредитование очень распространено среди покупателей дорогих элитных домов в целях оптимизации своих финансовых процессов.

2. На сегодняшний день структура предложения коттеджных поселков по классам выглядит следующим образом: порядка 17% занимают поселки эконом-класса, 68% - бизнес-класса и около 15% – элит-класса.

Серьезная нехватка поселков эконом-класса объясняется высокой стоимостью земли в ближайшем Подмосковье. Стоимость настолько высока, что на ней просто нерентабельно строить поселки эконом-класса. Подобные проекты могут появляться в дальнем Подмосковье, где можно будет строить конгломераты на 300-500 домов, при таком раскладе есть возможность сэкономить на издержках.

3.В 2008 году мы ожидаем больший прирост цен на рынке недвижимости, нежели в 2007 году. Предполагаемый рост загородного рынка - 25-40%.

4. Безусловно, весна – традиционный период повышенной активности покупателей на рынке загородной недвижимости, поскольку покупатели готовятся к лету. Особым спросом в связи с этим пользуются готовые дома. Кроме того, растет количество людей, желающих арендовать коттедж на лето.

5. Эксперты рынка недвижимости отмечают в этом году возросший спрос на новые для рынка форматы загородной недвижимости – лэйнхаусы, дуплекы, квадрахаусы и другие. По сравнению с 2006 годом прирост числа совершенных сделок с объектами этой категории в прошедшем году превысил 60 %.

В связи с этим хотим рассказать о разработанной нами концепции лэйнхаусов («домов в переулке») – индивидуальных загородных домов в составе архитектурного ансамбля. Отметим, что новая концепция актуальна и перспективна как для застройщиков, так и для потенциальных покупателей.

Концепция лэйнхаусов позволяет застройщикам максимально рационально использовать участок под строительство, благодаря высокой плотности застройки. Для покупателей данного вида недвижимости также имеются серьезные плюсы. Концепция лэйнхаусов позволила объединить в одном проекте все преимущества коттеджа и городской квартиры. Каждый лэйнхаус будет иметь индивидуальную подводку коммуникаций, что оптимизирует затраты владельцев на эксплуатационные расходы и сделает их сопоставимыми с расходами на содержание престижной городской квартиры. Вместе с тем, лэйнхаусы будут расположены на небольших земельных участках, размером от 2 до 7 соток, что также сократит затраты владельцев и на стадии покупки, и на стадии эксплуатации. Кроме того, выгодным преимуществом лэйнхаусов является индивидуальная подводка коммуникаций к каждому дому, автономное отопление и горячее водоснабжение.

Сегодня мы совместно с компаний «МАРР Капитал» возводим в 11 км. от МКАД на Ильинском шоссе первый поселок лэйнхаусов. Акцент, сделанный в «Ильинке» на европейский стиль с оригинальными решениями Старой Англии, Западной Европы и Прибалтики, выгодно отличает поселок от слегка надоевшей классической архитектуры.

6 Все заявленные мега-проекты (жилые курорты, мини-города) являются различными вариантами комплексного освоения земельных участков для жилищного строительства, отличающиеся по классам и видам строящегося жилья, масштабности застройки и набора объектов инфраструктуры.

Например, проект «Рублево-Архангельское» изначально был заявлен как город для миллионеров, но со временем стало понятно, что такой проект ни одному частному инвестору не реализовать, необходима государственная поддержка и дешевые заемные средства. В результате в проект внесли корректировки, адаптировав его в сторону удешевления.

Рано или поздно все эти проекты будут реализованы. Вопрос лишь в том, в каком виде они будут реализованы, поскольку все мега-проекты в процессе реализации подвергаются изменениям. Земля с каждым годом дорожает, растет уровень потребления, все большее количество людей хотят улучшить свои жилищные условия. Поэтому, безусловно, все эти проекты будут развиваться.

Элина Плахтина

Дата публикации: 11:32 16 мая 2008

Источник: bpn.ru