Александр Комаров: в России высоки не ипотечные ставки, а стоимость квадратного метра

Ипотека. Волнующая, обсуждаемая - одним словом, чего еще ждать от определения, в основу которого заложен женский род. К тому же, как и любая слабая особа, она непостоянна. Накануне некоторые ее стандарты снова поменяли. Но менее популярной от этого она не стала.

Только с начала этого года в России приобретено жилья на 770 млрд рублей, взятых в ипотеку. Однако по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, доступна она пока только для 20% семей россиян. Так для чего же Агентство продолжает ужесточать требования к ее получению? Как они отразятся на заемщиках и кредиторах? Когда в России снизятся процентные ставки? На эти и другие вопросы в интервью "Домострою" ответил Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования.

С начала года АИЖК не раз принимало корректировки в сторону ужесточения требований к заемщикам при ипотечном кредитовании. Чем, по-Вашему, это вызвано?

Позиция АИЖК мне понятна, они хотят на фоне мирового финансового кризиса сделать наш продукт (российскую ипотеку) более востребованным на рынке. А сделать это можно только за счет повышения качества ипотечных кредитов, на что и направлены все корректировки, принимаемые Агентством. Что касается количества займов, к которому в результате приведут новые стандарты, то об этом мы узнаем только спустя какое-то время.

Накануне Агентство приняло очередные корректировки ипотечных стандартов. Что теперь изменится?

Согласно новым правилам, с 15 мая максимальный возраст заемщика на момент истечения срока ипотечного кредита должен составлять 65 лет (ранее было 75 лет). Кроме того, количество заемщиков по одному кредитному договору не может превышать трех (ранее допускалось пятеро). Еще одна поправка касается родственных отношений. Супруги заемщиков должны быть участниками ипотечной сделки, несовершеннолетние дети - только с согласия органов опеки и попечительства. Кроме того, чтобы обезопасить себя, Агентство обязало лиц, подлежащих призыву на срочную воинскую службу, предоставлять документ, подтверждающий отсрочку от прохождения службы до 27 лет или увольнение в запас, а также при наличии созаемщика - лица, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу.

Немаловажно и то, что теперь мы будем требовать подтверждения платежеспособности заемщика справкой по форме 2-НДФЛ или по специальной форме АИЖК, федеральное агентство теперь не будет рефинансировать кредиты, которые выданы по справке свободной формы. И последнее, из объектов рефинансирования агентством исключены кредиты, выданные на приобретение комнат и индивидуальных жилых домов, расположенных на земельных участках, предоставленных в аренду.

Как новые стандарты могут повлиять на обывателей и самих кредиторов?

С момента принятия новых правил не прошло еще и недели. Давайте вспомним начало года, когда все информационное поле "шумело" о том, что "ипотеке конец", "кредитовать свыше 1,5 млн нельзя", "ипотеки у нас больше никогда и ничего не будет". Эти разговоры ходили после принятия Агентством первых в этом году корректировок стандартов. Прошло 4,5 месяца. Теперь я с уверенностью могу вам сказать, что на 1 мая 2008 года выдано, как в количественном выражении, так и в денежном, кредитов больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом мы уже работали в рамках тех ограничений, которые ввело АИЖК.

И все-таки, Вы можете сделать какие-то прогнозы?

Можно предположить, что после введения новых корректировок, объемы ипотечных сделок снизятся, но только на первое время. На это повлияет, во-первых, сезон отпусков, во время которого некоторая деловая активность на рынке жилой недвижимости снизится. Во-вторых, исключение комнат из предмета купли-продажи. Отмечу, что по нашему портфелю порядка 10% сделок проходит под залог комнат. И я считаю, что, наверное, это не совсем правильно со стороны федерального оператора исключать их из списка объектов. Дело в том, что не все молодые семьи имеют возможность приобрести отдельное жилье. Конечно, если смотреть в перспективу, то при реализации федеральным оператором ценных бумаг западным инвесторам последним достаточно трудно будет объяснить, что это за предмет залога в виде комнаты.

Недавно стало известно о том, что АИЖК составило список регионов, в которых приостановило выкуп ипотечных займов из-за кризиса неплатежей. Свердловская область в него вошла?

Мы не вошли в эти 30 регионов и никогда не входили. Несмотря на ожидание того, что 2008 год будет трудным для ипотеки, мы сделаем все, чтобы и дальше не входить в этот список. Более того, по итогам первых четырех месяцев 2008 года, объемы рефинансирования агентства растут больше и быстрее, чем устанавливает федеральный оператор. Это говорит о том, что у нас с просрочкой хорошо налаженная работа. Не буду врать и говорить, что просрочки у нас нет. Она есть. Но это не тот уровень, после которого приостанавливают рефинансирование. Кроме того, 99% этой просрочки у нас текущая – от трех до пяти дней. Что касается регионов, где рефинансирование остановлено, то на этом отдельно остановлюсь. Дело в том, что когда АИЖК приостанавливает рефинансирование у того или иного региона, то все объемы рефинансирования обнуляются и, соответственно, у этих операторов возникают проблемы.

Как Вы считаете, какие изменения ждут ипотеку в России до конца 2008 года?

Ипотечное кредитование в Росси не переживает особых проблем. К тому же в стране нет предпосылок к глобальным изменениям в экономике. Нет никаких причин думать, что огромный слой население в один день станет неплатежеспособным. Мы ожидаем, что 2008 год будет не простым для ипотеки. На ней отразятся и нововведения, и кризис западной ипотеки наложит еще свой отпечаток. Но в целом, рынок ипотеки в России всегда развивался волнообразно. То есть у нас происходили и ужесточение требований, и либерализация условий ипотечного кредитования. Например, с 2003 по 2007 годы шло, можно так сказать, послабление требований. Но 2007 год показал необходимость поиска "золотой середины", и Агентство уже пошло в сторону корректировок и ужесточения. Конечно, за границы разумного никто переходить не собирается. Мне кажется, что в 2009-2010 годах мы даже будем возвращаться к каким-то послаблениям. Может быть, вернемся к увеличению максимального возраста заемщика на конец возврата кредита.

А существует вероятность того, что процентные ставки тоже понизят?

Рынок ипотечного кредитования не живет отдельной жизнью от финансового рынка. А законы экономики одинаковы для всех. Мы же не можем говорить, что, к примеру, инфляция будет 14%, а ставку по ипотеке снизят до 8%. Глупость! Кто-то ведь должен эту разницу компенсировать? Поэтому для снижения ставок должно произойти что-то на финансовом рынке в мировом масштабе. На сегодняшний день перед правительством поставлена задача - побороть инфляцию. Как только она будет выполнена, будут ясны перспективы по стандартам. К тому же, обратите внимание, что происходящие корректировки стандарта не приводят к поднятию процентной ставки, в том числе и в последнием ужесточении. Отмечу, что количество заемщиков у нас не такое большое, как хотелось, не из-за ипотечных ставок, а из-за цен на квадратный метр, которые постоянно растут. Сравните, в 2003 году средняя сумма кредита составляла 450 тыс. руб., при этом банки выдавали кредиты под 16% годовых. Сегодня сумма кредита на квартиру составляет 1,8-2 млн руб., соответственно, процентная нагрузка на такую сумму гораздо тяжелее ложиться на бюджет семьи.

Дата публикации: 12:36 20 мая 2008

Источник: bpn.ru