Мегадомыслы о мегазамыслах

Первый коттеджный поселок появился около 15 лет назад. С тех пор многое изменилось. Поселков на рынке стало десятки и сотни. Однако в последнее время все больше и больше набирает обороты тенденция к укрупнению поселков. Вместо нескольких десятков домиков, девелоперы теперь возводят целые города.

Давайте начнем с определений. Мегапроект – девелоперский проект, предусматривающий освоение территории по единому генеральному плану площадью свыше 100 га. Но фактически на таком участке строится город с единой архитектурной и ландшафтной концепцией. Там есть вся необходимая инфраструктура – коммунальная, социальная и транспортная. В таких городах строятся бизнес-центры, школы, детские сады и даже целые торговые улицы.

«Впервые о тенденции значительного укрупнения проектов загородных жилых комплексов было заявлено в мае 2006 года, – вспоминает генеральный директор компании «Усадьба» Евгений Иванов. - Тенденция стала заметной благодаря действительно крупным проектам, первые из которых были анонсированы в 2005 г. (Рублево-Архангельское, проекты компании ОПК)».

Все проекты, которые на сегодняшний день строятся или еще только заявлены, можно разделить на две группы: проекты с единой неделимой территорией (Agalarov Estate, Millenium Park, Рублево – Архангельское); проекты комплексного освоения территорий, пула земельных участков (А-101, Рузская Швейцария, Большое Домодедово).

Большая часть мегапроектов предназначена для постоянного проживания, но бывают предназначенные для проведения выходных дней и сезонного отдыха (Остров Истра, Рузская Швейцария, Другие берега). Дома в мегапроекте могут быть представлены несколькими форматами. Как правило это коттеджи, таунхаусы и апартаменты. Но чаще всего девелопер предпочитает строить однотипные дома – коттеджи.

«Однако проекты подобного рода обладают всеми необходимыми для жизни объектами инфраструктуры, начиная от спортивных площадок и магазинов и заканчивая крупными социальными и культурными объектами, такими как школа, детский сад, кинотеатр, – поясняет исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - В образующихся населенных пунктах предусматривается возможность ведения трудовой деятельности, создание рабочих мест – формируются деловые центры и промышленные зоны».

Но в целом, как правило, объекты в таких мегапослеках более высокого класса, чем в обычных городах-спутниках Москвы. В основном цены варьируются от $2,5 млн. до $8 млн., но встречаются и более низкие $1 – 2, 5 млн. Более точный уровень цен на жилье в таких проектах на сегодняшний день определить сложно, поскольку в целом продажи в них еще не открыты.

А житель кто?

На сегодняшний день на рынке загородной недвижимости не менее 20 строящихся и заявленных мегапроектов. «Одни из самых крупных - «Большое Домодедово» (11 млн. кв.м жилья на 3000 га, 11 млрд. долларов инвестиции) и «Рублёво-Архангельское» (2,7 млн. кв.м жилья на площади 430 га). Это долгосрочные проекты, рассчитанные как минимум на семь-десять лет. Все они располагаются от 3 до 15 км от Москвы», - поясняет директор по развитию компании Paul's Yard Балла Фай.

Бесспорно, реализация такого огромного количества заявленных проектов положительно скажется на развитии рынка недвижимости. «Скорее всего, в Москве уже не будет строиться доступное жилье. Потребителями московского рынка станет довольно узкая аудитория, способная себе позволить приобретение квартир по $5-6 тыс. за метр», - считает начальник отдела анализа рынка компания «Масштаб» Игорь Лебедев. Основная же часть населения будет ориентирована на жилье попроще. Поэтому за счет реализации заявленных проектов, ориентировочная стоимость которых будет ближе к подмосковным ценам, спрос будет лучше удовлетворен.

Но строительство мегапроектов выгодно и самому застройщику. Здесь действует принцип масштаба производства. При выборе между возведением одного крупного поселка, или нескольких небольших, застройщики, как правило, предпочитают один крупный проект. «Гораздо удобнее вести строительство в одном месте, чем инициировать и контролировать застройку на нескольких строительных площадках. При строительстве одного крупного объекта экономится и время, и ресурсы», - поясняет руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.

Что нам стоит город построить?..

Но и риски при реализации масштабных проектов значительно повышаются, поскольку ситуация на рынке за длительные сроки может значительно измениться. Кроме того, сегодняшний день в России нет опыта строительства «частных» городов, поэтому реализация подобного рода проектов является очень сложным вопросом даже для крупных девелоперов. Многие застройщики берутся за такое строительство без сформированной команды, способной грамотно его реализовать. А ведь масштабная застройка подразумевает не только огромные финансовые затраты, но и невероятные трудозатраты.

Также сложный процесс представляет собой проектирование комплексной застройки крупных земельных массивов - сейчас не существует больших частных проектных организаций, способных в полной мере выполнить данную задачу. В виду этого девелоперы вынуждены обращаться к иностранным организациям, а их проекты нуждаются в адаптации под российские условия и строительные нормы (СНиПы).

Большие риски будут сопровождать проект в процессе реализации. «Поскольку объемы жилья очень велики, сроки окупаемости проекта сильно возрастут. Например, в поселке «Княжье озеро» на 650 домов продажи уже идут в течение 5-и лет, большая часть домов реализована, но до сих пор есть непроданные объекты», - поясняет Мария Литинецкая. В целом же, комплексное освоение больших земельных массивов является очень интересным проектом на сегодняшний день, поскольку оно позволяет с нуля сформировать новую, более комфортную и современную среду обитания для населения.

Александра Флойд

Дата публикации: 11:06 21 мая 2008

Источник: bpn.ru