Прогноз и ныне там

Три дороги, помнится, открывались на выбор перед былинным богатырем. Три дороги аналитики открывают и перед рынком недвижимости.

Забьют в «девятку»?

Одни уверяют, что уже в первой половине 2009-го цена квадратного метра в столице перешагнет рубеж в $9 000, то есть почти вдвое превысит уровень начала нынешнего года. Другие предрекают принципиальную смену тенденции, обещая длительное и массированное снижение цен (не путать с обвалом рынка!). Наконец, третьи пророчат, что уже в ближайшие недели нынешний кратковременный подъем цен прекратится, и рынок вновь стабилизируется. Не исключено, что истина заблудилась где-то между тремя этими сценариями.

Не претендуя на научную глубину анализа, а основываясь лишь на 13-летнем опыте наблюдения за поведением рынка, возьму на себя смелость сделать собственный прогноз. Итак, мне представляется, что квартиры в Москве продолжат дорожать ориентировочно в темпе два-шесть процентов в месяц (с некоторыми колебаниями), и процесс постепенно завершится примерно к концу года. После этого (с нового 2009 года) наступит период относительной стабильности цен.

Протекать он будет немного мягче стагнации прошлого года, с несколько меньшими трудностями в реализации новостроек застройщиками и, скорее всего, без ценового «провала». Причем по длительности этот период будет немного короче и завершится ориентировочно осенью следующего года. Затем сменится очередным периодом подъема.

Поменять ориентацию

Начиная с 2000-го, график поведения цен на столичное жилье демонстрирует исключительно однонаправленную ориентацию – только вверх. Вот уже восемь лет непрерывно! В основе этого завидного постоянства лежат два глобальных фактора. Первый – острая нехватка жилья вообще по России (в Москве проблему усугубляет миграция из регионов). Второй – громадный приток нефтедолларов в страну в результате резкого удорожания углеводородов.

Никто не сомневается, что именно эти два фактора сообща и подогревают ажиотажно высокий платежеспособный спрос на жилье. Именно они определяют тенденцию - «все выше и выше!»

Оснований для существенных изменений в действии обоих факторов не видно. Никто даже не помышляет об удешевлении нефти, зато все уверенно рассуждают о дальнейшем ее подорожании. Полное удовлетворение потребности в жилье, даже в самых оптимистичных прогнозах, откладывается на десятилетия. А притягательность столиц вообще никогда не исчезала. Так почему же сохраняющиеся факторы, надежно «отслужившие» восемь лет, не продолжат и дальше поддерживать рост цен (пусть не такой быстрый, но все же рост)? Что изменилось-то?

В основу утверждения о предстоящем существенном снижении цен генеральный директор информационно-аналитического агентства Александр Крапин ставит тезис о вторжении на рынок сильных игроков федерального уровня. По его мысли, прежний резкий рост цен определялся поведением сравнительно слабых игроков более низкого уровня, стремившихся получить максимум доходов от работы в условиях политической неопределенности. С приходом новых могучих участников ожидается переход к стратегии «строить много и продавать много». А значит, дешево.

Однако, аналитик, скорее всего, переоценивает масштаб изменений в психологии бизнеса. Да, они происходят, но не так скоро. Главное же состоит в другом: голод на жилье столь велик, что утолить его в ближайшие годы физически не представляется возможным. Даже более чем двукратное увеличение объема строительства снизит остроту ситуации с жильем не ранее, чем через десять лет.

Цены исполнят адажио

Некоторые специалисты кивают на Запад. Там цены действительно время от времени падают, и сейчас это наглядно проявляется в США. При этом, однако, не стоит забывать, что обеспеченность жильем среднего европейца вдвое, а среднего американца втрое превышают среднюю площадь на одного россиянина. Нам бы их проблемы! Вот когда мы приблизимся хотя бы к среднеевропейскому уровню обеспеченности, тогда можно будет всласть порассуждать о возможном кризисе перепроизводства и падении цен.

Почти столь же трудно воспринимается предположение профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова Геннадия Стерника о том, что новый год ценники на жилье отметят цифрой $9 000. Грубо говоря, в Штатах еще не напечатали столько долларов, чтобы их хватило на оплату сделок по таким ценам. А если серьезно, то доходы даже весьма успешных и обеспеченных людей не растут такими темпами, чтобы через год выдерживать двойной рост цен. У жилья остается один выход – дорожать постепенно.

Ажиотаж и его лозунги

Своя сложность есть в том, что подорожание происходит неравномерно. На графике цен в последние восемь лет отчетливо просматриваются три периода «разгона», каждый из которых завершался явно выраженной стабилизацией. Сейчас мы находимся на четвертом этапе подорожания.

Периодическая смена ритма имеет простое объяснение, связанное с психологией покупателей. Процесс повышения цен на жилье происходит в обстановке нервозности той или иной степени. Слишком дорог этот товар, слишком велики потери при промедлении. Едва на рынке появляются первые признаки устойчивого роста цен, рождается лозунг: «Покупай сегодня, завтра будет дороже!» Самые большие паникеры формулируют его еще лаконичнее: «Покупай сегодня, иначе не купишь никогда!»

В такой обстановке жилье хватают даже те, кто материально к этому не совсем готов (берут кредит, одалживают у родственников, что-то продают). Спрос резко взлетает - взлетают и цены. При этом с рынка выбирается не только текущий, но и будущий спрос. Через некоторое время деньги заканчиваются, и спрос естественным образом падает.

Казалось бы, тут-то и наступает момент для удешевления жилья. Однако российские продавцы демонстрируют стойкий иммунитет к снижению цен. Стиснув зубы, переживают «ледниковый период», дожидаются, пока граждане подкопят денег, и процесс разворачивается на новом витке.

В этой цикличности можно заметить определенные нюансы. Например, чем сильнее разгонялись цены в период роста, тем дольше тянется стабилизация. А вот период повышения все три раза длился одинаково, примерно год. На этом основании меня так и тянет предположить, что и нынешнее подорожание продлится до осени. Причем все говорит за то, что повышение не будет таким высоким, как в прошлый раз. Отсюда можно сделать вывод о более короткой и мягкой последующей стабилизации.

Влияние глобальных факторов (цены на нефть и системный дефицит жилья) корректируется воздействием на рынок массой «миноритарных» обстоятельств. К примеру, давно и много говорят об ужесточении налогообложения недвижимости. Оно, дескать, может умерить интерес к жилью и, соответственно, приглушить рост цен. Однако государство не торопится с новым законом, справедливо опасаясь наломать дров в этом столь «чувствительном» вопросе. В любом случае, очевидно, что в будущем году новый налог уже не появится.

Хорошо пружинит график!

В краткосрочной перспективе на ограничение роста цен могут сработать известные трудности ипотечного кредитования, связанные с мировыми финансовыми проблемами. Логика простая: чем хуже для ипотеки, тем хуже и для спроса. То есть, тем лучше для ограничения цен. Особенно в условиях дефицита жилья.

Стремление сократить очередь, усилив акцент на строительстве жилья по городским социальным программам, имеет свою обратную сторону. Намерение повысить долю «социалки» в общем объеме строительства, планы по закупке за счет бюджета жилья для очередников – такие шаги способны, помимо прочего, вызвать сокращение предложения коммерческого жилья на свободном рынке и подтолкнуть цены вверх. Можно назвать массу иных факторов, способных слегка искривить график цен в ту или иную сторону. Но глобальную тенденцию им не сломать. В целом столичному жилью, как говорится, некуда деваться. Будет дорожать, как миленькое.

Сергей Домнин

Дата публикации: 17:32 29 мая 2008

Источник: bpn.ru