Обслуживание кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг

В дискуссиях наших коллег-юристов о законодательных инициативах, позволяющих банкам в той или иной форме выпускать ипотечные ценные бумаги, чисто экономические проблемы зачастую отходят на второй план. Это логично: если отсутствует механизм отделения ипотечных кредитов от их оригинатора [1] и нет очевидного и надежного механизма обращения взыскания на объект залога, выпуск ипотечных ценных бумаг представляется достаточно рискованным предприятием.

Однако после четырех лет «первоначального накопления» проблем законодательные преграды начинают исчезать. Уже в следующем году значительная часть российских банков, имеющих достаточно серьезную ипотечную программу, планируют рассмотреть возможность выпуска внутрироссийских ипотечных ценных бумаг. Однако, если ипотечные кредиты использовать в качестве обеспечения ценных бумаг, их придется обслуживать. И если оригинатор планирует выпуск ценных бумаг с рейтингом выше, чем его собственный, то в случае своего банкротства (или банкротства основной обслуживающей организации, если эта организация и оригинатор не одно и то же лицо) он должен применять простой механизм передачи обеспечения новой обслуживающей организации.

Задача настоящей статьи — обозначить некоторые проблемы, связанные с обслуживанием секьюритизируемых кредитов, которые не были (и не должны быть) разрешены в последних законопроектах, связанных с ипотекой. При рассмотрении той или иной юридической или экономической проблемы в статье используются примеры из зарубежной практики рейтингового агентства Standard & Poor’s.

Прежде всего необходимо отметить, что в отдельных регионах отсутствует статистика не только по жилищным ипотечным кредитам, но и по динамике цен на недвижимость в целом. Кроме того, короткая история рынка ипотечных жилищных кредитов в России сама по себе существенно ограничивает возможность оценки эффективности обслуживания кредитов.

В самом же законе «Об ипотечных ценных бумагах» вопрос обслуживания кредитов не рассматривается. Так что, если ипотечные ценные бумаги когда-либо будут выпущены, а также с учетом того, что кредитоспособность финансовых институтов в России находится на сравнительно низком уровне — со средним уровнем рейтинга B, инвесторы должны обратить особое внимание на процедуры обслуживания.

Отметим, что в рамках существующего (и планируемого) законодательства все средства, собранные обслуживающей организацией с заемщиков, но еще не переданные в ипотечное покрытие, в случае банкротства этой организации окажутся недоступными для инвесторов. Причем размер потенциально замороженных или потерянных средств будет напрямую зависеть как от процедуры сбора средств, так и от оперативности, с которой управляющий ипотечным покрытием сможет заключить новое соглашение с другой обслуживающей организацией. В условиях отсутствия развитого рынка услуг по обслуживанию кредитов поиск такой организации способен растянуться на неопределенное время. Более того, даже если подобная организация будет найдена, процедура перехода туда всех заемщиков может занять несколько месяцев. Для решения проблемы поиска во многих странах, где компания Standard & Poor’s присвоила рейтинги ипотечным ценным бумагам, в структуре выпуска, кроме непосредственно организации, ответственной за обслуживание кредитов, присутствует запасная обслуживающая организация, которая за определенную плату берет на себя обязательство заменить основную в случае банкротства последней.

Однако инвесторы должны помнить, что резкое ухудшение секьюритизируемого портфеля ипотечных кредитов и снижение кредитоспособности обслуживающей организации, если таковой выступает банк, первоначально выдавший заем, могут до некоторой степени коррелировать во времени. Это объясняется двумя причинами. Во-первых, банки редко секьюритизируют весь свой портфель, и при отсутствии отбора изначально низкокачественных кредитов для продажи (что не соответствует духу секьюритизации) банк также понесет значительные потери. Во-вторых, у банков как обслуживающих организаций снижаются доходы и одновременно растут расходы на работу с должниками и обращение взыскания на имущество.

Иллюстрацией существенного влияния процедур обслуживания кредитов и необходимости наличия запасной обслуживающей организации могут послужить портфели, секьюритизированные фирмой Oakwood Homes Inc. в США. Компания на протяжении длительного времени выдавала ипотечные кредиты на приобретение щитовых домов. Однако в связи с неблагоприятной макроэкономической ситуацией, прежде всего с низкими процентными ставками, доля дефолтов по данным активам начала быстро расти, а суммы, получаемые от обращения взыскания на заложенное имущество, наоборот, падать. В результате в 2003 г. оригинатор попросил у суда защиту от кредиторов в соответствии с Chapter 11 [2]. Суд разрешил Oakwood передать права на обслуживание кредитов своему новому подразделению. Однако платежи по обслуживанию секьюритизированных кредитов в новой организации имели более высокий приоритет, чем ранее, а увеличение стоимости обслуживания некоторых сделок с 50 до 150 базисных пунктов привело к резкому снижению кредитного качества уже выпущенных ценных бумаг, и в результате по некоторым траншам рейтинг был снижен до уровня D.

Отдельной проблемой как для банка, выдавшего ипотечные кредиты, так и для управляющего ипотечным покрытием являются обязательства банка по обратному выкупу кредитов, по которым был допущен дефолт. Фактически такое обязательство означает, что банк, продав кредиты, оставил себе все риски по ним и соответственно должен создавать резервы и поддерживать соответствующий уровень капитала [3]. Однако, поскольку данное обязательство действительно только до момента банкротства банка — продавца активов, оно не влияет на кредитное качество ипотечных ценных бумаг.

Примером отсутствия возможности использовать гарантии или обязательства обратного выкупа служат сделки по секьюритизации кредитов на улучшение жилищных условий, выданных и обслуживаемых компанией Green Tree Financial Corp. Основными механизмами повышения кредитного качества для отдельных траншей выпущенных ценных бумаг были ограниченная гарантия со стороны обслуживающей организации и разница в процентных ставках между обеспечением и самими бумагами. Уже после выпуска ценных бумаг в 1999 г. Green Tree Financial Corp была приобретена страховой и финансовой группой Conseco, чей рейтинг на момент закрытия сделки был не ниже, чем рейтинг Green Tree. У Conseco имелся существенный портфель кредитов, обеспеченных ипотекой щитовых домов. Впоследствии в связи с неблагоприятной макроэкономической ситуацией финансовое положение Conseco начало ухудшаться, и в 2003 г. компания не смогла выполнить свои обязательства по гарантии. Одновременное снижение кредитного качества секьюритизированных Green Tree активов привело к существенному сокращению внутренних механизмов повышения кредитного качества, и соответственно отдельные транши ценных бумаг, обеспеченных этими активами, получили рейтинг D.

Экономическим стимулом для обеспечения высокого качества продаваемых ипотечных кредитов может стать приобретение оригинатором младшего транша ипотечных ценных бумаг. Такая защита более надежна, так как не зависит от кредитоспособности оригинатора и позволяет ему при наличии соответствующей нормативно-правовой базы снизить регулятивную нагрузку на капитал. При этом банк, первоначально выдавший кредиты, может предоставить дополнительную защиту от некредитных рисков (прежде всего рисков мошенничества и некорректного андеррайтинга), которые на данный момент не разделяются. Однако использование этого механизма для маскировки кредитного риска способно вызвать резкие возражения со стороны регулятора.

Приведем пример. Банк NextBank (США), имея сравнительно небольшой капитал, активно присутствовал на рынке высокодоходных потребительских кредитных карт. Для того чтобы выдавать новые кредитные карты, банк регулярно секьюритизировал свой портфель. А для повышения привлекательности ценных бумаг, выпускаемых в рамках сделок по секьюритизации, банк за счет собственных средств заменял в секьюритизированном пуле карты, выданные мошенникам. В связи с некоторой неточностью в документации и сравнительно высоким уровнем мошенничества (а следовательно, высоким уровнем замены обеспечения) Office of Currency Control [4] принял решение о том, что для расчета достаточности капитала банк обязан учитывать и секьюритизированные активы. NextBank не смог выполнить новый норматив, и через некоторое время у него была отозвана лицензия.

На сегодняшний день рынок жилищных ипотечных кредитов в России не прошел испытания временем. Хотя первые «настоящие» жилищные кредиты были выданы еще до наступления финансового кризиса 1998 г., большинство из них предоставлялись связанным сторонам и статистика по ним не может рассматриваться как репрезентативная. Интенсивное расширение рынка жилищного ипотечного кредитования и его стандартизация приведут к некоторому снижению качества выдаваемых кредитов, а отсутствие опыта обслуживания долгосрочных финансовых обязательств у на-селения уже сейчас выражается в высокой доле досрочных погашений.

Однако инвесторам следует помнить, что эти факторы в будущем могут привести к ухудшению предсказуемости денежных потоков от ипотеки, и, возможно, именно обслуживание кредитов позволит отделить дефолтный пул кредитов от рабочего. А перекреститься лучше от грома, который гремит над крышей соседа, а не от молнии, которая ударит в ваш дом.

---

[1]. Лицо, выдающее кредиты или займы. Права, вытекающие из выданных оригинатором кредитов, принадлежат ему до передачи их специальному юридическому лицу.
[2]. Одиннадцатая глава одиннадцатого раздела объединенного кодекса США, регулирующего процедуры финансового оздоровления. В российской практике обычно не переводится.
[3]. Инструкция ЦБ России № 110-И от 16.01.2004 г., Приложение 2.
[4]. Орган, регулирующий деятельность банков.

Дата публикации: 10:16 02 февраля 2005

Источник: bpn.ru