Сделки с жильем. «Свободные» квартиры

«Свободна для проживания». В объявлениях о продаже жилья такая характеристика квартиры встречается часто. Что это означает и какие преимущества дает участникам сделки? Есть ли недостатки? Попробуем разобраться в этих вопросах.

Де-юре и «де-физе»

Официально термина «свободная квартира» нет. Это понятие, принятое в среде риелторов. Соответственно, здесь есть разночтения.

Обычно говорят о свободе физической и юридической. Первая означает, что в квартире никто не живет, соответственно, она может быть передана продавцом покупателю в течение десятков минут. Не нужно ждать две недели, пока прежний собственник упакует вещи и переедет на новое место. При всей ясности и, казалось бы, очевидности затруднения могут возникнуть практически на пустом месте. Бывает, например, так, что в квартире находится только один диванчик, который продавец обязуется вывезти очень быстро. Потом проходят недели, диванчик все стоит, а продавец рассказывает истории о том, как он страшно занят и заедет за своим имуществом завтра, послезавтра и т. д.

Под юридической свободой риелторы чаще всего подразумевают то, что в квартире никто не зарегистрирован (не прописан). Но возможны варианты. «Я бы толковал юридическую свободу шире — как свободу от различных обременений, прав третьих лиц, — говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость». — Помимо регистрации по месту жительства (это действительно самый частый случай) сюда можно отнести еще, например, тот факт, что квартира находится в залоге у банка. Или имеется официальный договор аренды, согласно которому кто-то имеет право проживать на этой жилплощади еще год». В общем, свобода — это отсутствие каких-либо обременений. Как официально оформленных, так и бытовых, житейских.

А в деньгах?

Однозначно предпочтительно покупать физически свободную квартиру, иначе владельцы не выделяли бы этот факт в своих рекламных объявлениях. Почему же? «Если квартира свободна, значительно повышается вероятность того, что ее продавцу действительно нужны деньги, — поясняет Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». — Если же объект несвободен, то почти на 100% можно гарантировать, что владелец будет искать альтернативу, то есть сразу подбирать себе другое жилье. Соответственно, сделка затянется, получится более громоздкой. Не исключено, что квартира, которую найдет себе наш продавец, тоже окажется «альтернативной», и цепочка начнет разматываться до бесконечности».

Описываемые процессы долгие — это безусловный минус. А в условиях, когда цены на рынке растут, они просто убийственны. Например, найден продавец квартиры, который согласен продать ее за определенную сумму. Пока он ищет себе альтернативные варианты, цены повышаются, и владелец недвижимости понимает, что отдавать ее за названную сумму уже нет смысла — он не сможет на эти деньги купить то, что ему нужно. И продавец либо расторгает предварительную договоренность, либо требует от покупателя добавить дополнительно энную сумму.

Владельцы свободных квартир прекрасно понимают преимущества своего товара и устанавливают на него более высокие цены. По словам Н. Ветлугиной, в сегменте эконом разница может достигать 10–15%, а в сегментах бизнес и элит — 3–5%. Отличия объясняются тем, что на рынке дорогого жилья свободные квартиры не так дефицитны (у состоятельных людей, как правило, проблема с «выпиской» не стоит), а показатель роста цен не столь высокий, как на рынке недвижимости экономкласса.

Что делать?

Риелторы иногда говорят, что с несвободными квартирами лучше не иметь дела. Определенная логика в этом есть: если целенаправленно искать свободную, то сделка в итоге будет проведена быстрее. Но есть и обратная сторона — поскольку свободные квартиры, как уже говорилось, дороже, выбрав альтернативный вариант, можно сэкономить.

«Покупателям несвободных квартир я могу посоветовать только одно — держать ухо востро, — говорит Н. Ветлугина. — Нужно обозначить жесткие сроки на подбор альтернативных вариантов и строго следить за их соблюдением. Это достаточно сложное искусство, требующее как профессиональных риелторских знаний, так и определенных человеческих качеств. Держаться с противоположной стороной нужно твердо».

Как предупреждает Анна Харьковая, управляющая центра сопровождения компании «ХИРШ», не стоит верить на слово продавцу, который уверяет, что квартира свободна. «Часто это декларируется, но потом продавец начинает всячески затягивать сделку, — отмечает эксперт. — Причем в объяснении причин люди весьма изобретательны: могут и «заболеть», и «уехать в командировку», и даже из родственников кто-то иногда «умирает». Если продавец срывает сроки сделки — можете не сомневаться, что он подбирает альтернативу. То есть квартира несвободна».

Форс-мажорные обстоятельства маловероятны…

Нынешние законы достаточно жестки и позволяют «выписывать» бывших собственников жилья по суду. Как отмечают специалисты рынка, такие случаи нечасты: М. Гороховский говорит о «считаных процентах, а скорее даже о долях процента» всех сделок. И связаны эти эпизоды по большей части не со злым умыслом, а с тем, что продавцы, получив на руки всю сумму, резко теряют интерес к освобождению квартиры.

«Появились проблемы — это значит, что риелтор был непоследователен в договоренностях с клиентом, — категорична Н. Ветлугина. — Все решается путем удержания части денег до того момента, когда бывшие собственники освободят квартиру. Даже если сделка представляет собой длинную цепочку, квалифицированный риелтор сумеет расчертить схему таким образом, чтобы везде все было подстраховано».

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 11:08 30 мая 2008

Источник: bpn.ru